Věcné břemeno, služebnost

Koupila jsem pozemek v obci. V sousední cestě (zatím byla soukromá, s tím, že celou dobu od koupě pozemku byl plán, že majitel cestu s obcí smění za jiné pozemky). Na této cestě obec na jaře nechala udělat nový obecní vodovod a já si zaplatila vybudování vodovodní přípojky - přípojka samotná mě stála 52 tis. Dnes (07.07.2026) jsem dostala dopis, kde mi nějaká firma oznamuje, že pozemek cesty koupila od původního majitele a já mám zaplatit 50 tis. Kč za věcné břemeno k vodovodní přípojce. Nikdo mě neinformoval předem a obec tedy za obecní peníze zbudovala nový vodovod na soukromém pozemku. Firma tvrdí, že cestu upraví a vybuduje tam místní komunikaci. Opravdu musím "výpalné" zaplatit? Přikládám mapku, kde je žlutě vyznačený můj pozemek, modrá je cesta, kde vede vodovod a červeně je zhruba zakreslena přípojka. V katastru nemovitostí je nabytí pozemku 7.5.2026, to byl vodovod již budován. Je možné prodat pozemek, kde se buduje obecní vodovod, aniž by to někdo věděl nebo obec neměla předkupní právo? Děkuji. Jana Holá.

Řeším závažný problém s prosakováním odpadních vod a exkrementů ze sousedovy kanalizace na můj soukromý pozemek. Před šesti až sedmi lety jsem při úpravě předzahrádky náhodou zjistil, že mám před domem šachtu o rozměrech přibližně 40 na 40 centimetrů, ve které je sousedova kanalizace napojena do mé. Tato šachta se nachází pouhých 30 centimetrů od mé vodovodní šachty, což nyní představuje bezprostřední riziko kontaminace. Po letech bezproblémového fungování začala odpadní voda s exkrementy z této šachty výrazně prosakovat.

Podle mých zjištění nemá obec ani stavební úřad k této přípojce žádné podklady, takže byla před lety vybudována nelegálně jako černá stavba. Dům má v současnosti novou majitelku, která se však k problému staví odmítavě. Tvrdí, že jí realitní kancelář dům prodala s tím, že má funkční kanalizaci, a nechce mít s celou věcí nic společného.

V naší obci vede splašková kanalizace pod silnicí a každý rodinný dům je napojen samostatně přímo u své nemovitosti. V napojení sousedního domu přímo do obecního řadu tedy z technického hlediska nic nebrání. Chtěl bych se proto zeptat, jak mám v této situaci právně a prakticky postupovat, abych majitelku sousedního domu donutil k nápravě a k odstranění nelegální přípojky z mého pozemku.

Děkuji za odpověď, Krupka

Koupil jsem byt, ke kterému patří parkovací místo. Parkovací místo je paralelní, ale je kolem něj dost místa, že by mohlo byt i kolmé. Kolmé by ale neschválil katastr, protože by pod ním bylo vodovodní potrubí (věcné břemeno). Nicméně naše paralelní místa se sousedy využíváme jako kolmé, s tím že kdyby někdy bylo třeba s potrubím něco dělat, předpokládám že bych dostal lístek a auto bych uhnul. Teď ničemu nebráníme, nestojím zbytkem auta v cestě - je to na soukromém pozemku, kde mám se sousedy podíl. Dnes (24.06.2026) mi volala bytná, že si nějaký soused na to stěžoval a chce na nás práskat. Nevím kam. Přijde mi to jako kravina, že to nijak penalizovat nejde. Je to soukromý pozemek, auto není trvalá stavba.

Ovdověl jsem a zůstal jsem v domě po manželce jako věcné břemeno s právem na dožití. Ve smlouvě jsou povolené návštěvy. S novou přítelkyní bychom chtěli společně žít v tomto domě. Je to právně možné?

Oprávnění mají přes 20 let věcné břemeno chůze a jízdy na celý náš pozemek (pouze jeho malá část tvoří jejich přístupová cesta) - smlouva je velmi obecná a povrch cesty není nikterak specifikován.

Na přístupovou cestu oprávněných se zboku napojovala dosud nezpevněná (ověřeno notářským zápisem) lesní cesta viz přiložený obrázek. V místě napojení oprávnění plochu zvětšili (a tvrdí, že tomu tak bylo od pradávna a že svými námitkami rušíme jejich pokojnou držbu - bohužel notářku k pořízení notářského zápisu jsme na místo přizvali až po zvětšení, ale před navezením štěrku) o několik desítek metrů a navezli na ni na podzim roku 2025 štěrk s tím, že tvrdí, že se jedná taktéž o součást nezbytné přístupové cesty neboť se tam potřebují otáčet velkotonážními vozidly jimiž se jinak údajně na svůj pozemek nedostanou.

My se domníváme, že by vozidla měli otáčet na svém pozemku a přes náš pouze projíždět. Otázka: mohou oprávnění bez souhlasu a vědomí vlastníka pozemku (povinného) na části, která nebyla dosud nijak zpevněná navážet štěrk a používat ji k otáčení? Pokud tato praktika není legitimní, prosím i doporučení jakou formou se je možné účinně bránit.

Oprávnění mají věcné břemeno chůze a jízdy přes 20 let na celý pozemek (pouze jeho malá část tvoří jejich přístupová cesta) - smlouva je velmi obecná a povrch cesty není nikterak specifikován.

Mohou oprávnění bez souhlasu a vědomí vlastníka pozemku (povinného) navážet na cestu, která byla dosud zpevněná jen štěrkem asfaltový recyklát? Poučeni svým advokátem lživě tvrdí, že asfaltový recyklát tam byl v minulosti také použit, ale my máme notářský zápis s tím, že je asfaltový recyklát nově navezen.

Rád bych se Vás zeptal ohledně věcného břemena neteře v mé nemovitosti, která v roce 2011 po dovršení plnoletosti získala věcné břemeno - dožití darovací smlouvou. Ve smlouvě byly stanoveny podmínky spojené s věcným břemenem a to: oprávněná je povinná nést přiměřené náklady na zachovaní a opravy nemovitosti. Oprávněná souhlasila se smlouvou, avšak od vzniku smlouvy se nikdy jakkoliv nezapojila/odmítla ať už finančně nebo fyzicky pomáhat. Oprávněná na této adrese již řadu let nebydlí. V lednu 2026 došel doporučený dopis, že se hodlá podílet na chod a údržbu nemovitosti směšnou částkou 1.500 Kč, což pro můj zdravotní stav invalidity 3. stupně je absolutně nepřijatelné. Můj důchod je 22.000 Kč, inkaso 7.000 Kč, alimenty 4.000 Kč, dále léky, tarif, internet, daně, pojištění... Dům, i když je z roku 1971 je po rozsáhlé rekonstrukci, kterou jsem komplet financoval svými penězi bez příspěvku oprávněné osoby, která je povinna se na opravách podílet. Můj dotaz tedy zní: je oprávněná povinná doplatit od roku 2011 příspěvek na energie a opravy domu, na kterých se nikdy nepodílela. Dále mi přijde absurdní částka 1.500 Kč, která byla od ní navržena. Danou částku bych rád navýšil vzhledem k mému zdravotnímu stavu a stavu celkové nemovitosti (dvougenerační dům o 3 podlažích). Doposud od oprávněné navrhovaná částka 1.500 Kč nepřišla. V příloze zasílám darovací smlouvu a doklad o vlastnictví nemovitosti.

Daroval jsem v roce 2018 ze svého výlučného vlastnictví synovi své nové ženy, mimo jiné nemovitosti, i dvougaráž (51m2 postavena v cca v roce 2016), s tím že s manželkou máme v darovací smlouvě ustanovení, že jsme s manželkou oprávněni z věcného břemene k doživotnímu bezplatnému užívání nemovitostí "...ve stejném rozsahu jako jsme je užívali do současné doby." (do doby darování). Do darovaných nemovitosti (rekreační dům, dvě dvougaráže) jsme se nastěhovali. Převod je veden v katastru nemovitostí včetně věcného břemena. Manželka před darováním žádné právo užívání neměla. Po darování nikdy garáž neužívala, své věci měla (a část stále má) v bytovém objektu. Já jsem tu garáž užíval jako dílnu pro dostavbu a údržbu domu a k údržbě pozemků. Obdarovaný si do garáže s mým souhlasem dal malé veterán auto Fiat 500, protože ho neměl kam dát. Dvougaráž pak ale nedlouho potom, co se stal jejím majitelem zabral, zamkl a naplnil svými věcmi a podniká v ní (opravuje za úplatu motorky). Zpočátku jsem to kvůli nezhoršování vztahů neřešil. V půli roku 2025 mi ale vyvstala potřeba zagarážovat motorku a proto jsem jej požádal o zpřístupnění garáže. Garáž je ale plná. Vyzval jsem jej tedy k vyklízení a zpřístupnění garáže, abych ji mohl užívat. Manželka již 2,5 roku bydlí jinde a garáž neužívá. Nejsme rozvedení. Obdarovaný začal tvrdit, že jeho věci v garáži má uloženy moje žena (jeho matka), která má ze smlouvy právo užívání. Z toho důvodu odmítá garáž vyklidit. Garáž je ale tak zaplněná, že i kdyby mi dal od ní klíče, nic se už do ní nevejde. Oba vjezdy jsou zablokovány. Jeden odloženými věcmi, druhý přívěsným vozíkem, kterým převáží motorky. Garáž nemohu nijak užívat, ačkoliv mi to darovací smlouva zaručuje.
1. Má manželka právo garáž takovým způsobem užívat, pokud to právo má?
2. Musí obdarovaný garáž vyklidit, podám-li žalobu?

Rád bych poprosil o radu, jak postupovat při prodeji nemovitosti (pozemku), u kterého je v katastru zapsáno věcné břemeno - předkupní právo, ale ten kdo má to předkupní právo je uveden pouze jménem a příjmením, a "adresa nezjištěna". Jedná se o pozemek zděděný postupně od mého dědečka a pak otce. To právo předkupní je tam odhadem už mnoho desítek let a není reálné, že bych nějak zjistil adresu dotyčné osoby (nebo jeho dědiců). Je pravda, že když budu to právo předkupní ignorovat a pozemek prodám, že je pak lhůta do kdy může proti prodeji podat osoba s předkupním právem námitku 3 roky, a pokud tak v této lhůtě neučiní, tak bude to předkupní právo promlčeno? Nebo je nějaká legální cesta, jak např. vyzvat osobu s nezjištěnou adresou k případnému využití předkupního práva, a pokud se nepřihlásí v nějaké lhůtě tak tím mít potvrzeno že předkupního práva nevyužil? (mám na mysli něco jako zveřejnění na úřední desce)
Nebo není možné požádat soud o vymazání předkupního práva, z důvodu nezjištěné adresy?

Z katastru nemovitostí ČR jsem získal dokument (smlouva trhová) z roku 1936, na základě kterého bylo to předkupní právo zapsáno. Bohužel ani tam datum narození oprávněného uvedeno není (jen adresa v tom roce 1936, na které je dnes (25.12.2025) hasičská zbrojnice patřící obci..). Ale alespoň tam to právo předkupní není uvedeno jako dědičné.

V tom dokumentu je ale také uvedeno, že daný pozemek oprávněný nabyl v roce 1901 (včetně čísla jednacího). Zkusil bych tedy podat žalobu na určení, že předkupní právo zaniklo, a jako zdůvodnění uvést že lze konstatovat, že oprávněný již nežije, neboť by mu muselo být minimálně 124 let (a nejvyšší zaznamenaný věk v ČR je 111 let).

Rád bych se zeptal, k jakému soudu to podat? Měl by to být např. obvodní soud podle adresy toho katastru, kde je pozemek evidován? Nebo podle mého bydliště?

Předpokládám, že k žalobě bych přiložil jak výpis z katastru, tak tu smlouvu z roku 1936. Je ještě něco, co bych tam neměl opomenout?

Podařilo se získat smlouvu právního předchůdce, která prokazuje míru zatížení služebných pozemků. Smlouva byla uzavřena v roce 2006 (věcné břemeno bylo zřízeno v roce 2000). Ze smlouvy plyne počet zaměstnanců, počet a typ vozidel atd.

Otázka: je to dostatečný důkaz?

Dále jsem dodatečně zjistil, že oprávněný z věcného břemene část nemovitosti pronajímá třetí osobě - instalatérské firmě (15 osob + k tomu auta).

Otázka: Má na to oprávněný právo

Děkuji.