Nájmy, SVJ (společenství vlastníků jednotek), bytové družstvo, nájemné

1996 jsme postavili v Praze byt jako nástavbu – dřevostavbu na zděném domě se 4 byty, které měly plynovou přípojku, kterou náš byt však nemá. Nyní majitelé zděných bytů citují §6 písm.c) nařízení vlády č.366/2013 Sb.“…rozvody plynu jsou až k uzávěru pro byt společnou částí domu“ a požadují zaplacení opravy hlavní plynové přípojky z „fondu oprav“, což znamená, že náš byt by zaplatil dle plochy jednotky 38% z nákladů opravy, i když plynovou přípojku nemá. Domnívám se, že vládní nařízení nelze aplikovat na náš atypický dům mechanicky, a že je rozhodující výklad podle zdravého rozumu.
My citujeme §1160 NOZ bod 1) „Společné jsou ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům SPOLEČNĚ.“ Náš byt nemá plynovou přípojku a tudíž nejsme společníci plynové přípojky a tudíž nám neslouží společně.
Velmi děkuji!

Umřel mi manžel. Měl byt v osobním vlastnictví. Má 3 dcery. Dědické řízení ještě neskončilo. Jak mám reagovat, abych mohla v tom bytě dožít, pokud nemám dostatek financí, abych mohla vyplatit jeho děti. Jsem celkem s jeho dětmi v pohodě a nechci je o nic na co mají nárok připravit, ale nechci skončit v pronájmu a nebo někde na ulici. Sama mám také 2 děti. Cena bytu je cca 2.000.000 Kč. Jaké mám možnosti? Určitou sumu na vyplacení mít budu, ale určitě nepokryje vše. Jelikož dojíždím do práce 50km a má mzda je o malinko vyšší než minimální nemohu si vzít půjčku. Navíc je mi 57 let a to už mi půjčku nedají.

Jsem členem velkého bytového družstva, které má kontrolní komisi. Kontrolní komise je o situaci, kterou níže popisuji, informována, avšak neřeší ji. Popis situace:
1. Pronájem bytových jednotek nečlenům družstva (BD):
- BD pronajímá několik bytových jednotek nečlenům BD. Mezi „nečleny“ jsou zařazeni i předsedkyně představenstva a další člen BD, kteří v družstvu vlastní bytové jednotky.
- Na členských schůzích, dochází k navyšování nájmů o cca 15–20 % přibližně každé 3 roky. Z toho usuzuji, že smlouvy mezi družstvem a „nečleny“ BD neobsahují ujednání o pravidelném zvyšování nájemného.
- Smlouvy jsou údajně uzavírány na dobu určitou, kromě jednoho bytu, který má smlouvu na dobu neurčitou. Není známo, zda je to právě byt pronajatý předsedkyni představenstva.
- Stav bytů je různý – od kompletně zrekonstruovaných po původní stav (např. s umakartovým jádrem a starou kuchyňskou linkou). Nájemné je u všech bytů stejné a jeví se pod tržní cenou.
2. Pronájem nebytových prostor:
- BD pronajímá 3 nebytové prostory: dva členům BD a jeden nečlenovi BD.
- Smlouvy jsou údajně na dobu neurčitou, rozhodnutím představenstva.
- Nájemné je stanovováno podle uzavřených nájemních smluv. Členovi BD, který má příbuzenský vztah s členkou představenstva, se nájemné několik let nezvyšovalo. Také když jiný člen BD navrhl vyšší částku za pronájem, nebylo mu vyhověno.
Otázky pro právní poradnu:
1) U bytových jednotek:
- Je možné nad rámec souhrnného zvýšení za 3 roky o maximálně 20 % přidat navýšení po stavebních úpravách nebo o inflaci (§ 2250 OZ), i pokud byla rekonstrukce provedena před několika lety?
- Je rozdíl v možnostech navyšování nájemného mezi smlouvou na dobu určitou a smlouvou na dobu neurčitou? Lze po skončení smlouvy na dobu určitou zvýšit nájem stejnému nájemníkovi na tržní cenu (tedy o více než 20 %)?
2) U nebytových prostor: 
- Jaké jsou zákonné možnosti navýšení nájmu?
- Jedná se o střet zájmů nebo porušení péče řádného hospodáře, pokud jsou prostory pronajímány příbuzným členů představenstva za nižší částku než nečlenům, případně když návrh jiného člena BD na vyšší nájem nebyl schválen?
3) Členská schůze
- Může členská schůze navrhnout a schválit, aby všechny pronájmy bytů i nebytových prostor byly na dobu určitou?
- Může členská schůze navrhnout a schválit, aby nájemné u nebytových prostor bylo dorovnáno a poté pravidelně zvyšováno (např. podle inflace)?
- Může členská schůze navrhnout a schválit novou kategorii pronájmu členům BD za tržní cenu ?
Děkuji předem za odpovědi a právní radu.

_________________________________
Doplňující dotaz:
Děkuji moc za odpovědi. V roce 2014 schválila členská schůze šablony (templáty) podnájemních smluv, a to samostatně pro členy a nečleny BD. Ve stanovách není výslovně uvedeno, že schvalování vzorových smluv spadá do výlučné působnosti členské schůze. Templát nájemní smlouvy pro nečleny, obdržený v roce 2025 e-mailem s odkazem na původní schválení z roku 2014, obsahuje uzavření podnájmů pro nečleny na dobu určitou. Máme důvodné podezření, že předsedkyně představenstva si bez schválení členské schůze aktualizovala templát smlouvy na dobu neurčitou pro vlastní potřebu a ještě v něm upravila další text. Jak máme v takovém případě postupovat? Je tato nájemní smlouva (uzavřená na dobu neurčitou v rozporu s vůlí členské schůze) platná, nebo je pro družstvo napadnutelná? Děkuji.

Mám nájemní smlouvu vždy na rok na dobu určitou, ve smlouvě je: Nájemce platí nájem a služby jako je elektřina, vodné, stočné, odvoz odpadu, úklid a elektřina společných prostor atp. V příloze atp. znamená, že platím i administrativní poplatek (správa), zeleň (údržba) a pojištění domu. Chci se zeptat, zda tyto tři poplatky jsou právně v pořádku - poplatek za pojištění domu, administrativa a zeleň ve službách schované za slovem atp. - a tak podobně. Není to výslovně uvedeno ve smlouvě, ale je to příloha ke smlouvě s rozpisem plateb za služby. Při ročním vyúčtování služeb platíme nedoplatky i za administrativu (správu domu) okolo 1.500 Kč a pojištění domu také kolem 1.500 Kč. Jak může vzniknout nedoplatek za administrativu a pojištění domu? Já to nechápu. Dále se zeptám, zda je v pořádku mít ve smlouvě, že kauce kterou jsem složila je neúročená a že úroky z jistoty složené nájemcem po dobu trvání nájmu jsou příjmem pronajímatele a nájemce na jejich výplatu nemá nárok. Vřele děkuji za odpověď. 

Jsem členem velkého bytového družstva, které má kontrolní komisi. Popis naší situace: V poslední době máme problémy s informovaností a transparentností:
1. Přístup k dokumentům
- Na obchodním rejstříku jsou pouze účetní závěrky.
- Před členskou schůzí jsou zasílány jen některé podklady (např. podklady pro 1 z 10 bodů programu).
- Dále je v pozvánce k členské schůzi odkaz, že si můžeme dokumenty prohlédnout v kanceláři družstva. Při nahlížení jsou dokumenty často nepodepsané, neparafované, bez razítka, někdy začerněné nebo s podezřením na dodatečné úpravy. Kopírování je zakázáno, elektronické verze nejsou poskytnuty. Ve stanovách družstva je u pozvánky, že musí obsahovat: místo, kde se člen může seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, pokud nejsou přiloženy k pozvánce.
2. Dotazy z členské schůze
- Dotazy jsou zaprotokolovány, ale družstvo neodpovídá ani v termínu 60 dnů, jak je stanoveno v interním řádu družstva.
3. Dotazy mimo členskou schůzi
- Pokud posíláme dotazy představenstvu, odpovědi bývají neúplné, vyhýbavé nebo v rozporu s oficiálními dokumenty. Stanovy ani vnitřní předpisy neposkytují jasná pravidla pro odpovědi mimo členskou schůzi.
4. Kontrolní komise
- Kontrolní komise neřeší situaci, neposkytuje informace ani dokumenty členům družstva mimo zprávy o činnosti KK, kde uvádí, že je vše v naprostém pořádku.
5. Informace dle stanov
- Ve stanovách ani interních předpisech nemáme žádné pravidla, jaké informace mohou členové požadovat. Ve stanovách máme uvedeno, že: Člen bytového družstva má práva a povinnosti stanovené zákonem a těmito stanovami. Člen má zejména tato základní práva: účastnit se řízení a rozhodování v družstvu a seznámit se před konáním členské schůze, způsobem uvedeným v pozvánce na členskou schůzi, s písemnými podklady pro členskou schůzi, zejména k činnosti a výsledkům hospodaření bytového družstva.

 
Moje otázky k právní poradně:
1. Jaká mám práva na informace a dokumenty jako člen bytového družstva (např. podle ZOK, OZ)?
2. Mohu požadovat podklady pro jednotlivé body programu členské schůze elektronicky nebo papírově ? Mohu požadovat, aby papírové dokumenty byly parafované, podepsané a opatřené razítkem družstva?
3. Jak mohu získat odpovědi na dotazy ze členské schůze nebo na dotazy zaslané představenstvu?
4. Jaké jsou možnosti právní ochrany v případě, že představenstvo nebo kontrolní komise neposkytují informace ani dokumenty nebo poskytují nepravdivé / manipulované informace?
Děkuji moc předem za odpovědi a jakoukoliv radu.

_________________________________
Doplňující dotaz:
Děkuji moc za odpovědi a pomoc. Kontrolní komise má ze zákona dohlížet na činnost představenstva, takže její nečinnost může být sama o sobě porušením povinností. Prosím můžeme po kontrolní komisi požadovat, aby zkontrolovala pravdivost odpovědí představenstva? Například v situaci, kdy představenstvo uvede informaci, o níž máme podezření, že je nepravdivá (např. odkaz na schválení členskou schůzí, která se ve skutečnosti nekonala apod.). Můžeme po kontrolní komisi požadovat informaci, jakým způsobem kontroluje odpovědi představenstva na dotazy členů a jakým stylem řeší stížnosti členů družstva? Můžeme také požadovat vysvětlení, proč nejsou tyto stížnosti a zjištěná porušení interních předpisů zaznamenána ve zprávě o činnosti kontrolní komise? Děkuji.

Přítelkyně má nájemní byt se smlouvou na dobu určitou a to do 31.5.2026, ve smlouvě je odstavec s automatickým prodloužením nájemní smlouvy při splnění daných podmínek.

11.2.2026 zaslala přítelkyně doporučený dopis společnosti HEIMSTADEN že 31.5.2026 chce nájem ukončit a nesouhlasí tak s automatickým prodloužením. Ze společnosti ji přišla zamítavá odpověď s textem

"....k automatickému prodloužení nájmu bytu dojde cituji bez toho, aby kterákoliv ze smluvních stran musela učinit jakékoliv jednání a tedy i bez možnosti jednostranným oznámením nájemce o nepokračování nájmu bytu."

Výpověď tedy přítelkyně může dát až měsíc po automatickém prodloužení a to s tříměsiční výpovědní lhůtou. Takže bude platit nájem další 4 měsíce? 

Ona už ale byt neobývá od prosince 2025 kdy se přestěhovala ke mně s tím že do 31.5.2026 tam bude platit jen nájem a pak byt odevzdá. Může ji tedy pronájimatel nutit proti její vůli v nájmu pokračovat i když jasně vyslovila nevůli v pokračování nájemní smlouvy? Text s vyslovením nesouhlasu zasílám v příloze.

Obracím se na Vás v souvislosti s blížícím se ukončením mého nájemního vztahu k bytu, ke kterému dojde na konci května 2026. Při zahájení nájmu v říjnu 2015 jsem uhradil peněžitou jistotu (kauci) ve výši 10.000 Kč. Žádám Vás tímto o informaci, jakou úrokovou sazbou bude kauce úročená. Předem děkuji za Vaše vyjádření. S pozdravem, Jiří Fořt.

Před časem jsem ukončil nájemní bydlení, a dostal zpět kauci. Do kdy mám právo požadovat úrok z této kauce? Je tam nějaká lhůta, mohlo by dojít k promlčení? Mě se teď z osobních důvodů žádat o úroky nechce. Tak kolik je na to času, než by se to promlčelo? Předem děkuji za vaší odpověď. 

Jsem členem bytového družstva (3 vchody), které má zřízenou kontrolní komisi. Kontrolní komise byla o níže popsané situaci informována, avšak dosud nepřijala žádná konkrétní opatření. Popis situace:

1. V jednom vchodě probíhá rekonstrukce elektroinstalace ve společných prostorách. Práce trvají přibližně 4 měsíce, přičemž rekonstrukce dalších vchodů je plánována.
2. Při vrtání do panelových konstrukcí vzniká značné množství prachu, který není průběžně uklízen. Tento stav je dlouhodobý a opakovaně na něj upozorňují obyvatelé domu. Dochází tak ke zhoršení podmínek užívání společných prostor. Máme důvodné pochybnosti, zda jsou dodržovány technologické postupy (např. použití odsávání) a bezpečnostní předpisy. Minimálně jeden člen družstva uvádí zhoršení dýchacích obtíží.
3. Není nám známo, jak je ve smlouvě se zhotovitelem upraven úklid ani jaké jsou konkrétní povinnosti stavebního dozoru v samostatné smlouvě. Víme pouze, že smlouvy byly revidovány správcovskou firmou, která zajišťuje i právní podporu.
4. Stanovy BD: Bytové družstvo je povinno důsledně kontrolovat činnost subjektů provádějících výše uvedené práce, zejména jejich průběh a kvalitu, a to, zda jsou v souladu se zpracovaným harmonogramem prací.
   5. Interní předpisy BD: Představenstvo je povinno dbát na to, aby závazkový vztah byl ze strany dodavatele splněn dle uzavřené smlouvy (objednávky), a to v požadované kvalitě, množství a ceně a v souladu s platnou legislativou ČR a EU. Družstvo rovněž zabezpečuje: úklid a údržbu společných prostor v bytovém domě, úklid přilehlých chodníků k nemovitosti ve vlastnictví družstva.

Otázky pro právní poradnu:

1. Kdo nese odpovědnost za nedostatečný úklid a nadměrnou prašnost – představenstvo družstva, zhotovitel, správcovská firma, a/nebo stavební (technický) dozor? Má na tuto odpovědnost vliv konkrétní obsah smlouvy se zhotovitelem?
2. Jaká je role stavebního dozoru podle platné legislativy? Má povinnost upozorňovat na porušování technologických postupů (např. nepoužívání odsávání), nebo záleží výhradně na smluvním ujednání?
3. Existuje zákonná povinnost zhotovitele při stavebních pracích v obydleném domě minimalizovat prašnost (např. technickými opatřeními)?
4. Jaké právní možnosti mají členové družstva, pokud představenstvo ani kontrolní komise na podněty nereagují? Je vhodné se v této situaci obrátit na Krajskou hygienickou stanici z důvodu možného ohrožení zdraví?
5. Pokud družstvo nezajistí úklid, je možné požadovat zajištění náhradního úklidu na náklady družstva, případně přiměřené snížení plateb spojených s užíváním bytu?
6. Může nečinnost družstva, resp. jeho představenstva, založit odpovědnost členů představenstva za škodu (např. vícenáklady na úklid, sankce od orgánů ochrany veřejného zdraví nebo soudní spory)?
   Děkuji předem za odpovědi a právní radu.

Chystám se podepsat souhlas s ubytováním ve svém bytě přítelkyni syna, která je cizinkou z EU a potřebuje můj souhlas s ubytováním pro podání žádosti o trvalý pobyt. Nájemní smlouva není, oba u mě bydlí bezplatně. Na potvrzení souhlasu stačí podepsat formulář.

Pokud by se náhodou rozešli a tak už bych nechtěla dál poskytovat bývalé přítelkyni ubytování, existuje rovněž formulář "Návrh na zrušení údaje o místu hlášeného pobytu", kde ale musí být příloha a to buď nájemní smlouva s pevným datem konce nebo dohoda o ukončení nájmu nebo výpověď z nájmu. Jelikož byt nepronajímám, jak mohu odhlásit cizince ze svého bytu (nepředpokládám že dojde k nějakému hrubému porušení povinností nebo k odsouzení apod.)? Je vhodnější souhlas s ubytováním na dobu určitou nebo neurčitou? Pokud bych byt synovi darovala, zruším tím svůj souhlas s ubytováním?