Nájmy, SVJ (společenství vlastníků jednotek), bytové družstvo, nájemné

Jsem předseda malého bytového družstva (49 členů). Jediný statutární zástupce družstva. 9/2025 jsem podal na členské schůzi rezignaci. Důvodem byla věk (přes 80) a zdravotní komplikace. Přijato, po dohodě s ukončením do 31.12.2025 a měsíční ochranou dobou. Nepředpokládal jsem žádné komplikace a vyhlásil úmysl voleb s výzvou k podávání přihlášek, v termínu 0, prodloužil jsem termín podávání o 15 dnů zase 0. Předtím při každých volbách jsem měl vyzyvatele. Bohužel ve stanovách máme klauzuli, že předseda může z funkce odstoupit, ale nesmí tak učinit v době která je nevýhodná pro družstvo. Čímž se moje rezignace stala, družstvo nemůže být bez předsedy.
1) Dotaz ruší se moje rezignace uvedenou klauzulí a musím pokračovat dál jako předseda. Pokud musím jak to právně ošetřit, abych byl právně způsobilý vést družstvo, bez účasti ve volbách a být zvolen. To odmítám, vzhledem k důvodům rezignace a jediné možnosti ukončení.
2) Bylo by schůdné sepsat s družstvem jako člen, prostřednictvím členské schůze, Smlouvu o výkonu funkce předsedy družstva, s velmi podrobným obsahem povinností, na dobu určitou, např. do uskutečnění převodu do osobního vlastnictví a založením SVJ. Při nezájmu o funkce v tomto společenství, s výběrem profesionálního předsedy, nebo do konce volebního období leden 2028? Jsem přesvědčen, že by to mohlo být takto prospěšné, neboť by se situace zcela pravděpodobně opakovala i v dalších volbách a navíc počet členů družstva je hraniční pro malé bytové družstvo. Nebo je jediné východisko žádost soudu na určení opatrovníka? Děkuji za odpověď.

Jsem majitelkou 5/8 rodinného domu s hypotékou na daný dům na mé jméno. V domě jsou byty s lidmi, kteří mi nechtějí podepsat nájemní smlouvu na velkorysou částku, ani se nijak domluvit. Platí co chtějí oni - cizí lidé. Mám vůbec nárok chtít jako spoluvlastník byť většinového podílu na požadovaný nájem, když druhý nesouhlasí?

V nájemní smlouvě máme bod týkající se úroků na kauci nájmu. Smlouvu jsme již podepsali. Je tento bod platný, nebo máme nárok na úroky i tak? Děkuji, Igor

Bydlíme v panelovém domě 4 patro ( cca 1,5 roku). Co jsem zaregistrovala, tak cca před 6 měsíci se k sousedům nad námi (5 p) přestěhovala jejich dcera se 2 malými dětmi  - cca 5 a 3 roky. Sousedka popírá, že tam její dcera bydlí - nechce ji tam přihlásit - musela by za další 3 lidi platit poplatky. Tvrdí, že ona tam jen chodí na návštěvu. Přitom paní ráno o 7,30 odchází s dětmi a přichází cca kolem 16,00. Slyším jak děti ráno vstávají, běhají po pokoji, samozřejmě jsem hned vzhůru a pak po 7,30 ten hluk a kroky přestanou. Po 16,00 hodině přicházejí a již to začíná. Ze stropu nad námi se ozývá hrozný kročejový zvuk. Slyšíme každý krok, každý pohyb, tahání nábytku. Kdy vstávají, kdy jdou spát, jak chodí po podlaze, roztahují gauč, kdy klepou řízky. Hrozně se to ozývá. Nejhorší je to od pátku odpoledne do neděle večera - někdy celý víkend s dětmi ani neodejdou z domu a to je pak peklo - děti jsou jak zblázněné - běhají, dupou, skáčou po celém bytě. Přes týden taky není klid od 16,00 do 22,00 slyším všechno. Pak dají děti spát a její dcera někdy do 1,00 v noci chodí po obýváku a pravděpodobně s někým telefonuje - jak je ticho, tak je pak slyšet i hlas. Já jsem z toho na prášky. Mám bolesti hlavy, nemůžu spát. Nemůžu se na nic soustředit. Psala jsem předsedovi SVJ, tak že je to přes den a s tím se nedá nic dělat, že je to 50 letý panelák a že je to kročejový zvuk. Že je to mezi námi, že s tím nelze nic dělat. Když jsem se ho ptala, že není ani tady přihlášená - tak že to nevadí, že její máma je majitelkou bytu - OV a nemusí být přihlášená. Již jsem s nimi mněla konflikt - oni tvrdí, že mají lino a na něm koberec a že si jenom vymýšlím a že ona tam nebydlí (máme v domě kamery - ale předseda, že toto řešit nebude). Někde jsem četla, že by mohl pomoct stavební úřad, nařídit odizolování podlahy? Nevím co mám dělat, už jsem 9 měsíců na PN, čeká mě operace ruky, ale bojím se, že se psychicky zhroutím. Trvá to již víc jak půl roku. Jakmile přichází 16,00, tak mám strach, co zase bude, kdy začne ten buchot, kroky, dupot. Je ještě jiná možnost než soud? Tomu bych se chtěla vyhnout. Ale pochybuji o tom, že s nimi bude nějaká domluva, vše popírají. Již jsem uvažovala o odhlučnění stropu, ale že prý nám to žádná firma neudělá, nad okny máme max. výšku 5 cm a to je málo -  je potřeba min. 10 cm - takže žádná firma nám to neudělá. Musím ještě podotknout, že pokud tam jejich dcera s dětmi nebydlela anebo když je v práci a děti ve školce, tak je tam ticho, neslyším nic. Když tam chodila její dcera s dětmi na návštěvu - max . 2x  do týdne tak 2-3 hodiny se to dalo vydržet, jak děti běhali, skákali, ale toto je už opravdu nad míru. Ještě jsem zapomněla - máme rohový byt. Máme společnou zeď se sousedkou na našem patře - v kuchyni, ale přes zeď není nic slyšet - naši sousedi mají psa a neslyším ani štěkání. I když jsem se ptala, tak sousedi nic od nás taky neslyší. Takže přes zdi ten zvuk není slyšet, spíš to bude ten kročejový zvuk. 

Zjistil jsem v našem SVJ, že paní předsedkyně využívá k hlasování o budoucích skutečnostech nebo navržených bodech dlouhodobé i jednotlivé plné moci, které jí prý vystavili vlastníci. Využívá je i k hlasování per rollam, ovšem dle mého názoru občanský zákoník tuto možnost nedovoluje. Na listině by měl být podepsán vlastník jednotky. Naposledy použila toto při hlasování o člence výboru.

Minulý měsíc (11/2025) jsem koupil dvě bytové jednotky, kdy mi nebyla sdělena informace, že jsou odpojeny od ústředního vytápění (není uvedeno ani v předávacím protokole) a zdroje teplé vody z důvodu dlužné částky, která vznikla u vlastníka jiných bytů ve vchodě. Dá se tato skutečnost použít pro kompensaci nebo odstoupení od smlouvy? Vznikají mi tím nyní náklady na poplatek družstvu a není možné pronajímat z uvedených důvodů. Je možné od kupní smlouvy pro uvedené odstoupit nebo požadovat kompenzaci za neuvedení informací? Děkuji.

V dědickém řízení neproběhlo vyrovnání z pachtovních smluv, nabytím z dědictví vznikl nárok 3 vlastníkům, cca půl roku na to došlo prostřednictvím dražby k odkupu podílu jednoho ze 3 vlastníků, nyní jsou vlastníci dva. Pachtovní smlouvy obsahují výpovědní lhůty 3 a 5 let. Zápis na KN k 31.12.2025 následně na to odkup 16.9.2025. Pachtovní smlouva se dále mění v rámci zemědělských bloků. Chtěla bych tyto smlouvy vypovědět ještě před uplynutím 3 a 5-ti leté lhůty. Platby za období 5-ti letého pachtovného mimo dědické řízení došly ve lhůtě 6 měsíců. Telefonicky jsem obdržela výhružku, že pokud nenechám polnosti jistému (nástupci) na dohodu o výpovědi nebude přistoupeno. Jak vypovědět, mám pole prodat bratrovi? Tím se pachtovné zruší? Jak smlouvy ukončit dle zákona prosím. Děkuji.

Jako majitelka bytu řeším situaci v našem činžovním domě, kde právě probíhá rekonstrukce střechy, teras a zateplení fasády. V rámci tohoto projektu dochází k různým výkladům souvisejících dokumentů a mých práv jako vlastníka nemovitosti. Správu našeho SVJ zajišťuje externí firma FIRST, která mi však nevychází vstříc. Ráda bych se zorientovala v celé problematice a získala jasné informace o svých právech. Níže zasílám shrnutí situace a konkrétní dotazy: 
Identifikace nemovitosti:
Bytová jednotka č. 24
Adresa: Xxxxxxxxi 1234/18, Louny
LV dle katastru nemovitostí: YYYY, podíl na společných částech: Yyyyyy/Yyyyyyy.
1. Vlastnictví terasy. V Prohlášení vlastníka (viz příloha) je terasa označena stejným číslem (18.10) jako byt, což indikuje, že terasa náleží přímo k bytu. Není zde však explicitní věta „terasa patří k bytu“. Ve výčtu společných částí domu nejsou terasy ani balkony uvedeny, z čehož usuzuji, že terasa patří k bytu. Správce SVJ tvrdí, že terasa je společnou částí domu s mým výlučným užíváním a odkazuje se na obecné nařízení vlády (viz screen obrazovky v příloze). Dotazy: Má obecné nařízení vlády přednost před konkrétním Prohlášením vlastníka? Jaký je správný výklad v mé specifické situaci? Patří terasa k bytu nebo se jedná o společnou část domu, kde mám pouze výlučné užívání?
2. Zmenšení plochy terasy při zateplení fasády. Plánovaná zateplovací vrstva (cca 20 cm) sníží plochu terasy o cca 12 m². Fasáda je společnou částí domu, o níž rozhoduje SVJ, to chápu. Nicméně terasa podle Prohlášení vlastníka spadá k mému bytu. Dotazy: Mám právo ohradit se vůči zmenšení plochy terasy a iniciovat diskuzi o technickém řešení? Liší se uplatnění mých práv v případě, že by terasa byla skutečně vlastní součástí bytu versus společnou částí s výlučným užíváním?
3. Možnosti řešení technického kompromisu. Existují materiály a technická řešení, která by byla tenčí než současně navrhovaná vrstva. Ráda bych našla kompromisní řešení, které minimalizuje snížení plochy terasy. Správce SVJ odmítá otevřít diskuzi, poskytnout kontakt na projektanta a projekt pokračuje bez mé účasti a možnosti projednat změnu technického řešení. Dotazy: Jaká mám práva a možnosti v této situaci? Mohu požadovat zastavení projektu, dokud nebude jasné technické řešení, které respektuje moje vlastnická práva? Mohu odmítnout zateplení terasy, pokud ohrožuje mé vlastnické právo? Jak by měla správní firma SVJ postupovat, pokud vznesu své dotazy a chci projednat možné řešení? Měla bych se obrátit přímo na stavební úřad, nebo je vhodnější řešit tuto záležitost přes SVJ? Mám možnost jako individuální vlastník ovlivnit technické řešení mé vlastní terasy nebo vždy budu podléhat hlasování celého SVJ? Cíl: Neztratit plochu terasy, kterou jsem koupila spolu s bytem, a najít technické kompromisní řešení, které respektuje mé vlastnické právo. Poznámka: Několikrát jsem správcovské firmě SVJ i projektu navrhovala, že si případnou změnu technického řešení a tenčí materiál uhradím na vlastní náklady. Předem děkuji. 

Ve vlastnictví SVJ jsou nebytové prostory. Nyní se jedná o výměně výloh a vstupu z ulice. Vzhledem k tomu, že podíl na těchto nebytových prostorách mají pouze někteří členové SVJ, potřebovala bych vědět, zda výlohy a vstup z ulice jsou součástí společných prostor domu (tj. na úpravách se podílí všichni členové SVJ) nebo jsou součástí nebytového prostoru a úpravy hradí pouze členové SVJ, kteří mají v tomto nebytovém prostoru podíl. Děkuji.

Bydlím v panelovém domě, ve kterém je slyšet skoro každé slovo, ale co mi vadí je neustálé otřesy od sousedů. Doslova se mi otřásá celý byt jako při menším zemětřesení, dokonce mi i opadává omítka kolem hřebíků. Se sousedem, který je vlastně i správce celého domu, jsem se snažil dvakrát domluvit, při druhé domluvě mi řekl, že to jsou děti 7 a 10 let a hrají fotbal (podle majitelky i tenis a hokej) v pokoji a nemůže jim říkat, ať chodí po špičkách. Po tomto argumentu, jsem kontaktoval majitelku bytu, ve kterém bydlím. Vysvětlila mi, že s pánem je velice těžká domluva a pokud si někdo stěžuje na něj, tak vše bere na lehkou váhu a dělá jakože nic. Paní majitelku prý vyfuckoval, když se s ním snažila domluvit, ohledně mého problému. Týden byl klid, ale nyní se vše vrací do "normálu", že se otřásá celý byt. Potřeboval bych vědět jaké jsou mé možnosti v takové situaci, nejde tu ani tolik o ten hluk (řvaní, brečení), ale čistě o to, že se mi otřásá celý byt.