Předmětný sklep byl vybudován za účinnosti starého Občanského zákoníku, dle jehož § 120/2 platilo, že:

"Stavba není součástí pozemku."

Bylo tedy možné, aby na pozemku jednoho vlastníka stála stavba patřící jinému vlastníkovi (jak tomu bylo i v případě Vámi zmiňovaného sklepa). Dle nyní platného občanského zákoníku je tomu naopak, když dle jeho § 506 platí, že:

„Součástí pozemku je ... stavby zřízené na pozemku ... včetně toho, co je zapuštěno v pozemku ...

Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.“

Jak vidno, pamatuje nyní platný občanský zákoník na podzemní stavby (tedy typicky sklep) ve zvláštním ustanovení. Takovým ustanovením je také § 498/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

"Nemovité věci jsou ... podzemní stavby se samostatným účelovým určením ..."

I dle současné právní úpravy by se tedy dalo shrnout, že typický samostatně stojící sklep je nemovitou věcí, tzn. že není součástí pozemku, na němž je zbudován.

Pro Váš případ je nicméně podstatný § 3055/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí ...“

Z tohoto ustanovení tedy jasně vyplývá, že sklep se nestal součástí pozemku ani po 1. 1. 2014 (kdy nabyl občanský zákoník účinnosti) a je stále samostatnou stavbou, jejíž vlastník (Vy) je odlišný od vlastníka pozemku (soused).

Současná vlastnická situace Vám a sousedovi přináší vzájemné předkupní právo - tzn. že pokud byste se rozhodl sklep prodat, musíte ho nabídnout přednostně sousedovi, stejně jako soused je povinen Vám přednostně nabídnout ke koupi svůj pozemek, resp. tu jeho část, která se nachází pod sklepem. Vyplývá to z § 3056 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.“

Po sousedovi byste se sice mohl soudní cestou domáhat přikázání části pozemku (pod sklepem) do Vašeho vlastnictví, úspěch v takovém soudním sporu by však nebyl ani zdaleka zaručen (a to zejména proto, že sklep byl - jak z dotazu vyplývá - vybudován neoprávněně - tedy bez souhlasu tehdejšího vlastníka sousedního pozemku). Tuto variantu Vám proto nedoporučuji.

Pokud by Vás soused odmítal na svůj pozemek vpustit, mohl byste se domáhat (a to i soudní cestou) zřízení práva nezbytné cesty (a to i v podobě služebnosti - věcného břemene). Konkrétně dle § 1029 občanského zákoníku platí, že:

„Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.“

Není-li soused ochoten Vám část svého pozemku prodat, můžete se s ním dohodnout na uzavření nájemní smlouvy (§ 2201 a násl. občanského zákoníku) nebo (ještě lépe) s ním můžete smluvně založit právo stavby - konkrétně dle § 1240/1 občanského zákoníku platí, že:

"Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou."

_____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Má obecné nařízení vlády přednost před konkrétním Prohlášením vlastníka?

Nejčastěji se v této souvislosti lze setkat s názorem, že přednost má prohlášení vlastníka (je-li ovšem dostatečně určité a netýká-li se těch částí bytového domu, které jsou pro samu jeho existenci klíčové).

Ustanovení § 1160 občanského zákoníku, stejně jako § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. se sice (na první pohled) tváří jako kogentní (ustanovení, od nichž se nelze odchýlit), nutno však vzít na zřetel § 1222 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Prováděcí právní předpis stanoví ... o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, ...“

Tímto prováděcím právním předpisem je právě nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Podstatné je zde sousloví „má se za to“, jelikož tímto souslovím občanský zákoník navozuje tzv. vyvratitelnou právní domněnku – takové ustanovení tedy platí pouze potud, není-li ujednáno něco jiného. Z § 1222 občanského zákoníku lze tedy dovodit, že části bytového domu, které jsou vyjmenované v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., jsou společnými částmi bytového domu pouze tehdy, není-li ujednáno něco jiného (resp. nestanoví-li prohlášení vlastníka jinak).

2/ Jaký je správný výklad v mé specifické situaci?

Těžko říci – Vámi postoupená část prohlášení vlastníka totiž může být vykládána oběma způsoby. Osobně se kloním k názoru, že ve Vašem případě představuje balkon společnou část bytového domu, která je Vám vyhrazena k výlučnému užívání – zajisté však bude možné narazit i na opačné právní názory.

Balkon je v prohlášení vlastníka sice uveden v tabulce obsahující výčet místností tvořících bytovou jednotku, nelze však přehlédnout, že jeho plocha je od součtu ploch těchto místností oddělena - do celkové plochy bytu se tedy nezapočítává (je otázkou, z jakého důvodu je tabulka konstruována právě takto).

Ve výčtu společných částí bytového domu (pod tabulkou) nejsou balkony uvedeny – z této absence však, dle mého názoru, bude možné vyvozovat pro Vás příznivý závěr pouze tehdy, obsahuje-li tento výčet skutečně všechny společné části bytového domu (tedy v podstatě ty, které jsou uvedeny v § 5 a § 6 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Pokud v tomto výčtu některá společná část bytového domu chybí, znamená to, že tento výčet je pouze demonstrativní (není tedy úplný) – tzn. že chybí-li zde některá společná část bytového domu, může zde chybět i balkon (jako společná část bytového domu).

3/ Patří terasa k bytu nebo se jedná o společnou část domu, kde mám pouze výlučné užívání?

Dle mého názoru není ve Vašem případě balkon součástí bytu, nýbrž jde o společnou část bytového domu, která je vyčleněna k Vašemu výlučnému užívání. Jak však píši v odpovědi na otázku ad 2/, lze Vámi postoupené podklady vyložit oběma způsoby (jelikož jsou formulovány poněkud neurčitě) – bylo by proto rovněž možné, abyste zaujala stanovisko, že balkon je součástí Vámi vlastněného bytu (a jde tudíž o Vaše výlučné vlastnictví).

4/ Mám právo ohradit se vůči zmenšení plochy terasy a iniciovat diskuzi o technickém řešení?

Toto právo by Vám svědčilo tehdy, pokud byste byla výlučnou vlastnicí balkonu. V takovém případě by SVJ nebylo samozřejmě oprávněno o Vašem balkonu rozhodovat. Jedná-li se naopak o společnou část bytového domu, záleží na tom, jakým způsobem byly rekonstrukce a zateplení odsouhlaseny (zda o nich hlasovalo shromáždění vlastníků, resp. jakým způsobem stanovy SVJ takové rozhodování ošetřují).

5/ Liší se uplatnění mých práv v případě, že by terasa byla skutečně vlastní součástí bytu versus společnou částí s výlučným užíváním?

Na tuto otázku odpovídám výše (v bodě 4/).

6/ Jaká mám práva a možnosti v této situaci?

Budete-li prosazovat názor, že balkon je Vaším výlučným vlastnictvím, můžete se bránit proti neoprávněnému zásahu do svého vlastnického práva (§ 1042 občanského zákoníku), a to v krajním případě i soudní cestou (typicky kontaktováním soudu a vznesením návrhu na nařízení předběžného opatření, kterým by bylo dočasně zakázáno provádět stavební práce na předmětném balkoně).

Přijmete-li naopak názor, že balkon je společnou částí bytového domu, lze Vám doporučit ověřit, kdo a jakým způsobem o provedení rekonstrukce a zateplení rozhodl – tzn. zda se tak stalo v souladu se stanovami SVJ.

7/ Mohu požadovat zastavení projektu, dokud nebude jasné technické řešení, které respektuje moje vlastnická práva?

Pakliže budete prosazovat názor, že jste výlučnou vlastnicí balkonu, tak samozřejmě ano. Je-li předmětný balkon Vaším výlučným vlastnictvím, rozhodujete o jeho stavebních úpravách pouze Vy (§ 1012 občanského zákoníku).

8/ Mohu odmítnout zateplení terasy, pokud ohrožuje mé vlastnické právo?

Na tento dotaz lze odpovědět zcela stejně, jako na dotaz č. 7/.

9/ Jak by měla správní firma SVJ postupovat, pokud vznesu své dotazy a chci projednat možné řešení?

Pokud budete zastávat názor, že balkon je Vaším výlučným vlastnictvím, bude nutné se proti případným nežádoucím stavebním zásahům bránit – tzn. upozornit stavební a správcovskou firmu na tuto skutečnost a Vaší připravenost bránit se případně i soudní cestou. Nebude-li toto Vaše stanovisko respektováno, bude nutné obrátit se na soud, a to s návrhem na nařízení předběžného opatření a následně s tzv. určovací žalobou (§ 80 Občanského soudního řádu) – touto žalobou se budete domáhat, aby soud svým rozhodnutím určil, kdo je vlastníkem balkonu.

Bude-li nutné vyřešit spornou otázku vlastnictví balkonu soudní cestou, doporučuji Vám využít služeb advokáta:

www.advokatikomora.cz 

(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).

Ztotožníte-li se naopak s názorem, že balkon je společnou částí bytového domu, bude záležet na tom, zda byly předmětné práce řádně odhlasovány, resp. zda o nich bylo rozhodnuto dle stanov SVJ – pokud totiž nikoli, mělo by být provádění prací samozřejmě zastaveno a mělo by proběhnout například hlasování členů SVJ (včetně umožnění seznámit se s projektem apod.).

10/ Měla bych se obrátit přímo na stavební úřad, nebo je vhodnější řešit tuto záležitost přes SVJ?

Pokud budete prosazovat názor, že balkon je Vaším výlučným vlastnictvím, je zajisté vhodné argumentovat vůči SVJ. Pakliže se SVJ s Vaším názorem neztotožní (což lze předpokládat), bude nutné obrátit se na soud (jak uvádím například v odpovědi na dotaz č. 9/).

Kontaktováním stavebního úřadu můžete prověřit, zda byly předmětné rekonstrukční a zateplovací práce řádně povoleny – základní otázka ne/vlastnictví balkonu tím však vyřešena nebude (jelikož do kompetencí stavebních úřadů takové rozhodování nepatří).

11/ Mám možnost jako individuální vlastník ovlivnit technické řešení mé vlastní terasy nebo vždy budu podléhat hlasování celého SVJ?

Je-li balkon Vaším výlučným vlastnictvím, jste to pouze Vy, kdo určuje, zda a jak bude tento balkon stavebně upravován. Jedná-li se naopak o společnou část bytového domu, musí být o technických parametrech rekonstrukce a zateplení rozhodnuto tak, jak s tím stanovy SVJ počítají (typicky hlasováním při shromáždění vlastníků).

_____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
• nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
• zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád

Jedná se o sousedský spor, který je bohužel velmi komplikovaně řešitelný. Vyžaduje dlouhou dobu, než dojde k nápravě. Pokud byste chtěl věc skutečně už řešit přes úřady, musel byste v první řadě prokázat, že k otřesům dochází. A to je často problém - prokázal byste to asi jen hlukovou studií, případně odborným vyjádřením nějakého znalce z oboru stavebnictví či hygieny (ohledně hluku). Pak byste se mohl u soudu domáhat nápravy závadného stavu, a to prostřednictvím žaloby kterou byste se domáhal, aby rušitel svého jednání zanechal, a to pod sankcí peněžitých pokut. 

Níže máte stručné, ale právně přesné odpovědi na všech 6 bodů + doporučení, jak postupovat, abyste byli v bezpečí.

1) Do jaké míry může prodejce požadovat důkazní materiál?

Ano – zákazník musí vadu alespoň prokazatelně uplatnit a umožnit její řádné posouzení.

Můžete po něm požadovat:

• popis vady,
• doložení projevu vady (foto/video),
• další součinnost přiměřenou povaze věci.

📌 Zákon nestanoví, že stačí pouhé tvrzení.
Spotřebitel má povinnost:

• předat zboží,
• umožnit jeho prověření,
• odstranit překážky posouzení reklamace.

Pokud zákaznice video odmítá, je naprosto legitimní požadovat zaslání samotného kočárku k posouzení. Video nebyl povinný krok, ale snaha o zrychlení a zjednodušení.

2) Je zákazník povinen zaslat zboží k posouzení na vlastní náklady?

Ano.

U zboží zakoupeného online zákazník zasílá reklamované zboží na adresu prodejce (nebo servisu) na vlastní náklady.

Právní základ:

• § 19 zákona o ochraně spotřebitele – spotřebitel musí umožnit posouzení reklamace.
• Není zde povinnost prodejce organizovat odvoz věci jako u odstoupení od smlouvy.

Po vyřízení reklamace (např. uznané) nesete náklady Vy, tedy zákazníkovi proplatíte dopravu zpět.

3) Je prodejce povinen vyměnit již použité zboží, pokud zákaznice tvrdí, že zboží lze vyzkoušet?

Ne.

Toto se týká odstoupení od smlouvy ve 14 dnech, nikoliv reklamace.

U reklamace je klíčové toto:

❗ Spotřebitel musí prokázat, že vada:

• existuje,
• existovala již při převzetí nebo je v zákonné domněnce šest měsíců (pokud jde o vadu materiálu, zpracování, funkčnosti – nikoliv vlastnost použití v terénu).

Pouhé tvrzení:
„Vyzkoušela jsem, neodpovídá to popisu,“
není vadou.

Zatím navíc nepředložila:

• zboží k posouzení,
• žádný důkaz o nesouladu,
• žádný odborný posudek,
• žádné video.

Nemáte povinnost měnit použitý kočárek, dokud neprokáže vadu a neumožní posouzení.

4) Existuje formulář pro vyrozumění o reklamaci? Jaké má mít náležitosti?

Zákon formulář nepředepisuje, ale odpověď musí obsahovat:

• identifikace zákazníka,
• identifikace zboží,
• datum uplatnění reklamace,
• popis údajné vady,
• výsledek posouzení,
• způsob vyřízení reklamace,
• datum a podpis/autorizace prodejce.

Formulář můžu klidně vytvořit – řekněte si.

5) Kdo může reklamaci odborně posoudit? Stačí prodejce?

Ano.
Zákon neukládá povinnost zajistit soudního znalce nebo autorizovaný servis (pokud to nevyžaduje povaha výrobku).

👉 U kočárku pro psa stačí:

• prodejce,
• technik firmy,
• osoba s odpovídající praxí (servis, výrobce).

Zákaznice nemá právo vyžadovat jméno konkrétní osoby, jen může žádat informace o způsobu vyřízení.

6) Kdy běží 30denní lhůta pro vyřízení reklamace?

Lhůta začíná běžet až ve chvíli, kdy Vám spotřebitel předá zboží k posouzení.

❗ Ne od e-mailu, ve kterém pouze něco tvrdí.

Pokud kočárek nemáte fyzicky k dispozici, reklamace ještě nezačala.

Shrnutí vašich práv (ve zkratce)

• Spotřebitel musí umožnit posouzení reklamace → zaslat kočárek.
• Pouhé tvrzení nestačí – důkazní břemeno prvních 6 měsíců sice nese prodejce, ale ten musí mít věc u sebe, aby mohl posoudit vadu.
• Odmítnutí video-dokumentace je OK, ale tím pádem musí být zasláno zboží.
• 30denní lhůta nezačala, dokud věc není u prodejce.
• Výměna není automatická – jen pokud se prokáže vada nebo nesoulad.

V daném případě může být Vaše případné jednání považováno za zásah do ochrany osobnostních práv, zejména ve vztahu k fotografiím intimní povahy. U těchto fotografií je nutné mít svolení člověka, který je na nich vyobrazen, pro další šíření. Zde by se pak dotyčná osoba mohla domáhat soudní cestou zdržení se závadného jednání, přiměřeného zadostiučinění a podobně.

Odvolání samozřejmě podat můžete (a lze Vám to doporučit) – Vaše argumentace je správná a logická. Přesto není příliš pravděpodobné, že by pojišťovna na základě odvolání své stanovisko změnila.

Bude-li pojišťovna i nadále trvat na svém zamítavém stanovisku, doporučuji obrátit se s žádostí o náhradu škody přímo na škůdce. V tomto případě je škůdcem dodavatel, s nímž mají poškození smluvní vztah. Skutečnost, že dodavatel provedl instalaci spotřebičů prostřednictvím poddodavatele (instalatéra), nemění nic na tom, že za dodávku a instalaci spotřebičů odpovídá dodavatel (jelikož ten se k tomu vůči poškozeným smluvně zavázal).

Je nutné si uvědomit, že jediným subjektem, který (ve vztahu k poškozeným) odpovídá za vzniklou škodu, je dodavatel. Poškození se na něj tedy mohou obrátit s výzvou k náhradě škody (kterou je zapotřebí přesně vyčíslit a doložit). Poškozené nemusí trápit, zda dodavatel nahradí škodu ze svého (a následně povede spor se svou pojišťovnou), anebo zda bude tato škoda nahrazena přímo jeho pojišťovnou (což se jeví jako méně pravděpodobné).

Pakliže by dodavatel svou odpovědnost za vzniklou škodu odmítl, případně nebyl ochoten nahradit škodu v plné výši, lze poškozeným doporučit kontaktovat advokáta:

www.advokatikomora.cz 

(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva). S jeho pomocí je možné zaslat dodavateli předžalobní výzvu. Je pravděpodobné, že předžalobní výzva psaná advokátem zapůsobí na dodavatele mocnějším dojmem – je ale samozřejmě také možné, aby si poškození připravili předžalobní výzvu sami.

Pakliže by dodavatel nenahradil škodu ani ve lhůtě stanovené předžalobní výzvou, nezbývalo by nic jiného, než se v této věci obrátit s žalobou na soud.

Odpověď na Váš dotaz rozdělím do dvou částí:

1/ Veřejná povaha místní komunikace:

Definice místní komunikace je zakotvena v § 6/1 zákona o pozemních komunikacích, který zní:

"Místní komunikace je veřejně přístupná pozemní komunikace, která slouží převážně místní dopravě na území obce.“

Veřejná povaha místní komunikace tedy vyplývá přímo ze zákona – každý je oprávněn užívat tuto veřejně přístupnou pozemní komunikaci obvyklým způsobem (jak to vyplývá z § 19/1 zákona o pozemních komunikacích). Pro ověření této skutečnosti Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný silniční správní úřad (odbor dopravy obecního/městského úřadu) a informovat se u něj, zda se skutečně jedná o místní komunikaci (zda nejde například o účelovou komunikaci).

2/ Obrana:

Možnost jednání se silničním správním úřadem (za účelem omezení rychlosti, snížení povolené hmotnosti projíždějících aut apod.) zmiňovat nebudu, jelikož tento krok jste již učinil.

Dle § 9/1 zákona o pozemních komunikacích platí, že:

„… vlastníkem místních komunikací je obec, na jejímž území se místní komunikace nacházejí … Stavba … místní komunikace není součástí pozemku.“

Jedná-li se tedy ve Vámi popsaném případě o místní komunikaci, jde o samostatnou stavbu nacházející se na Vašem pozemku, která je však vlastnictvím jiné osoby (zde obce). Z této skutečnosti vyplývá, že Váš pozemek je obcí užíván (za účelem umístění stavby místní komunikace), a to bez jakéhokoli právního titulu (služebnost – věcné břemeno, nájemní smlouva apod.).

Z výše uvedeného důvodu se můžete po obci domáhat vrácení tzv. bezdůvodného obohacení (§ 2991 a násl. občanského zákoníku), které na její straně vzniklo. Toto bezdůvodné obohacení může mít výši nájemného, které je v daném místě a čase obvyklé pro pronájem obdobného pozemku pro nepodnikatelské účely.

Upozorňuji, že právo na vydání bezdůvodného obohacení je běžným majetkovým právem a jako takové podléhá promlčení ve standardní tříleté promlčecí lhůtě. Tzn. že po obci můžete požadovat vydání bezdůvodného obohacení například za celou dobu, kdy se na Vašem pozemku předmětná místní komunikace nachází, pakliže ovšem obec takzvaně vznese námitku promlčení, bude možné získat (soudní cestou) pouze bezdůvodné obohacení za poslední tři roky.

Pro narovnání budoucích právních vztahů s obcí můžete obci navrhnout uzavření smlouvy (například nájemní), případně smluvní zatížení Vašeho pozemku služebností (věcným břemenem), což však bude mít za následek snížení hodnoty Vašeho pozemku.

Co se týče obtěžování hlukem projíždějících kamionů, doporučuji Vám opakovaně kontaktovat místně příslušnou krajskou hygienickou stanici, případně (pokud by opět nebyla ochotna provést měření hladiny hluku) jí nadřízený orgán, kterým je Ministerstvo zdravotnictví ČR:

https://mzd.gov.cz 

Nadměrné obtěžování hlukem lze řešit rovněž soukromoprávní cestou, a to dle § 1013/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Vlastník se zdrží všeho, co působí, že … kouř, prach, plyn, pach … hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka … v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku …“

Domníváte-li se, že výkon Vašeho vlastnického práva je omezován v míře nepřiměřené místním poměrům, můžete se v této věci obrátit s žalobou na soud. Pro učinění tohoto kroku Vám doporučuji využít služeb advokáta:

www.advokatikomora.cz 

(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva). Zda v této věci zaznamenáte procesní úspěch či neúspěch, není možné říci.

_____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník