Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Pokud měření prokáže, že hluk překračuje limity stanovené platnou legislativou, případně KHS vydá závazné stanovisko, má SVJ povinnost situaci řešit a zajistit nápravu, i když hlavní prospěch z úpravy bude pro naši jednotku?

Ano, bude-li měřením prokázáno, že hlukové limity jsou provozem výtahu překračovány a vydá-li KHS opatření k nápravě, bude SVJ povinno omezit produkci hluku tak, aby závazné hlukové limity nebyly nadále překračovány. V tomto ohledu není rozhodné, zda bude z odhlučnění výtahu profitovat jediná bytová jednotka či více vlastníků.

2/ Má SVJ možnost mě tímto „přehlasovat“, i když budu mít oficiální vyjádření KHS, nebo je povinna jednat bez ohledu na názor ostatních?

Přehlasování by nemělo přicházet v úvahu. Je nutné si uvědomit, že vydá-li KHS opatření k nápravě, bude se jednat o veřejnoprávní rozhodnutí ukládající SVJ určitou povinnost – o ne/splnění takto uložené povinnosti shromáždění vlastníků (či jiný orgán SVJ) nerozhoduje/nehlasuje, taková povinnost musí být v každém případě splněna (jinak hrozí uložení pokuty).

3/ Podle zákona o ochraně veřejného zdraví a hygienických limitů mi vyplývá, že provozovatel zařízení (výtahu) musí zajistit, aby nedocházelo k nadměrnému hluku, a vlastník nemůže být vystaven jeho překročení. Chtěla bych si ověřit, zda tomu správně rozumím?

Ano, rozumíte tomu zcela správně. Pakliže vlastník/provozovatel zdroje hluku překročí závazné hlukové limity, vznikne mu povinnost tento stav napravit (tato povinnost pak může být uložena rovněž na základě proběhlé kontroly ze strany KHS).

4/ Má smysl nechat si nejprve změřit hluk soukromou firmou, nebo je lepší rovnou obrátit se na KHS, aby provedla oficiální měření?

Dle mého názoru to smysl nemá. KHS můžete oslovit rovnou a vyčkat výsledků jejího měření. Oslovení soukromé firmy by přicházelo v úvahu, pokud by měření ze strany KHS z nějakého důvodu neproběhlo, případně jste nabyla dojmu, že uložená povinnost nebyla ze strany SVJ dodržena (a chtěla byste řešit věc například soukromoprávní cestou).

5/ Jakou roli má dokumentace od soukromé firmy – je užitečná pro KHS nebo pro SVJ? Nebo se mám rovnou obrátit ohledně měření na KHS?

Na tuto otázku odpovídám již v bodě 4/ - dle mého názoru je vhodnější oslovit rovnou KHS.

6/ Má KHS na moji žádost měření provést (na mé náklady) nebo může žádost zamítnout?

KHS by měla provést měření z úřední povinnosti – z Vaší strany tedy postačí vznést pouze podnět. Náklady provedeného měření byste hradit neměla. V tomto ohledu lze odkázat na § 97/3 zákona o ochraně veřejného zdraví, dle něhož platí, že:

„Pokud bylo při výkonu státního zdravotního dozoru zjištěno nesplnění či porušení povinnosti, může orgán ochrany veřejného zdraví uložit kontrolované osobě, u které bylo porušení či nesplnění povinnosti zjištěno, aby uhradila jím vynaložené náklady na zjištění závady. Orgán ochrany veřejného zdraví uložené náhrady nákladů vybírá; vymáhá je celní úřad. Náhrady nákladů jsou příjmem státního rozpočtu.“

7/ Pokud KHS potvrdí překročení hygienických limitů, jaké jsou mé možnosti vůči SVJ? Jsou jejich doporučení právně závazná? Má smysl investovat do měření hluku v bytě, když se obávám, že SVJ nebude spolupracovat a já tak pouze utratím za měření, ale odhlučnění výtahu, strojovny atd. se mnou nebude chtít SVJ řešit? Nebo na základě protokolu o měření od KHS nebo soukromé firmy musí sjednat nápravu dle zákona?

Zjistí-li KHS překročení závazných hlukových limitů, neměla by se omezit pouze na doporučení, nýbrž měla by vydat opatření k nápravě – SVJ by tedy měla uložit povinnost sjednat nápravu a výtah odhlučnit. Nesplnění této povinnosti může být kvalifikováno jako přestupek. Bude-li tedy SVJ uložena tato povinnost, nezbude mu nic jiného, než současný nevyhovující stav napravit.

_______________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví a o změně některých souvisejících zákonů

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Kdo je zodpovědný za tuto škodu způsobenou spadlým stromem?

Za tuto škodu odpovídá vlastník předmětného stromu (který ho nechal pokácet) – tedy Váš soused. Za škodu může odpovídat rovněž ten, kdo strom fyzicky kácel (pakliže se jednalo například o odbornou firmu).

Odpovědnost za způsobenou škodu vyplývá především z § 2900 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě... na vlastnictví jiného.“

Jedná se o tzv. generální prevenční povinnost – každý je tedy povinen počínat si s náležitou opatrností, což nemuselo být ve Vámi popsaném případě splněno. Je-li tato prevenční povinnost (vyplývající přímo ze zákona) porušena a vznikne-li v důsledku toho škoda, odpovídá škůdce za vzniklou škodu, jak to plyne z § 2910 občanského zákoníku:

„Škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil ...“

2/ Majitel chce postavit plot nový a od nás chce příspěvek. Máme povinnost mu přispět na nový plot, nebo ne?

V žádném případě takovou povinnost nemáte (záleží pouze na Vašem rozhodnutí). Je nutné si uvědomit, že plot je běžnou stavbou – jeho vlastníkem je tedy v zásadě ten, na jehož pozemku je plot vybudován. Má-li soused v úmyslu vystavět plot, je nutné, aby tento plot žádnou svou částí nezasahoval do Vašeho pozemku – v takovém případě se bude jednat o plot v sousedově výlučném vlastnictví (který si bude soused samozřejmě také sám financovat).

Je samozřejmě také možné, aby byl plot vybudován přesně na hranici pozemků (tzn. že bude částečně zasahovat do obou pozemků), s tím, že oba sousedé se dohodnou na jeho spolufinancování – v takovém případě se plot stane předmětem spoluvlastnictví. Tuto variantu Vám však spíše nedoporučuji – spoluvlastnictví nemovité věci (zde plotu) se může snadno stát zdrojem budoucích sporů (financování údržby, rekonstrukce, odstranění apod.).

Bude pro Vás výhodnější, budete-li trvat na tom, aby si soused vybudoval svůj vlastní plot, a to výlučně na svém pozemku a za své peníze.

_____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

V obecné rovině dle § 84, § 85/1 a § 87 občanského zákoníku platí, že:

„Zachytit jakýmkoli způsobem podobu člověka tak, aby podle zobrazení bylo možné určit jeho totožnost, je možné jen s jeho svolením.“

„Rozšiřovat podobu člověka je možné jen s jeho svolením.“

„Kdo svolil k použití ... podobizny ... může svolení odvolat, třebaže je udělil na určitou dobu.

Bylo-li svolení udělené na určitou dobu odvoláno, aniž to odůvodňuje podstatná změna okolností nebo jiný rozumný důvod, nahradí odvolávající škodu z toho vzniklou osobě, které svolení udělil.“

Je nepochybné, že první dvě podmínky (pořízení podobizny se souhlasem a její rozšiřování se souhlasem) byly ze strany Vašeho bývalého zaměstnavatele splněny, jelikož tento souhlas jste mu v minulosti udělila.

Dle mého názoru není rozhodné, že Váš pracovní poměr již skončil – na Vámi udělený souhlas je stále možné nahlížet jako na platný (jelikož tento souhlas byl udělen dle občanského zákoníku – pozdější ukončení platnosti pracovní smlouvy tak na něj nemá vliv).

Nesouhlasíte-li s dalším užíváním své podobizny bývalým zaměstnavatelem, můžete svůj souhlas odvolat. V takovém případě však může na Vaší straně vzniknout odpovědnost za případnou škodu, která tím vznikne bývalému zaměstnavateli (pokud ovšem nějaká taková škoda vůbec hrozí). Za škodu byste neodpovídala, pakliže by bylo odvolání souhlasu odůvodněno podstatnou změnou okolností nebo jiným rozumným důvodem – za takový důvod by bylo možné považovat právě skutečnost, že pracovní poměr již skončil a nepřejete si být se svým bývalým zaměstnavatelem nadále spojována (vše výše uvedené platí tehdy, byl-li Vámi předmětný souhlas udělen na dobu určitou, což z dotazu nevyplývá).

Pakliže by bývalý zaměstnavatel s užíváním Vaší podobizny nepřestal, bylo by možné se v této věci obrátit s žalobou na soud. Pro učinění tohoto právního kroku Vám doporučuji využít služeb advokáta:

www.advokatikomora.cz 

(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva). Případně by stálo za úvahu kontaktování Úřadu pro ochranu osobních údajů (jelikož podoba člověka je jeho osobním údajem):

https://uoou.gov.cz 

Co se týče majetkových práv k autorskému dílu (konkrétně k Vámi pořízené fotografii), je nutné vyjít z § 58/1 autorského zákona, dle něhož platí, že:

„Není-li sjednáno jinak, zaměstnavatel vykonává svým jménem a na svůj účet autorova majetková práva k dílu, které autor vytvořil ke splnění svých povinností vyplývajících z pracovněprávního ... vztahu ...“

Toto právo zaměstnavatele zůstává nedotčeno i tehdy, dojde-li později k ukončení pracovního poměru (§ 58/8 autorského zákona).

Je tedy podstatné, zda jste předmětnou fotografii pořídila v rámci plnění pracovních úkolů – pakliže ano, jedná se s největší pravděpodobností o autorské dílo, k němuž vykonává majetková autorská práva Váš bývalý zaměstnavatel, pakliže nikoli, jedná se o autorské dílo, k němuž vykonáváte majetková autorská práva Vy - neoprávněným užíváním tohoto autorského díla může na straně bývalého zaměstnavatele vzniknout bezdůvodné obohacení (jeho případného vrácení se opět lze domáhat soudní cestou, nebude-li možná dohoda).

K Vašim dalším konkrétním dotazům sděluji následující: 

1/ Mám tedy nárok na autorská práva?

Pokud jste pořizováním fotografií neplnila žádný zadaný pracovní úkol, náleží Vám jak osobnostní autorská práva (která přináleží autorovi vždy a nelze se jich zříci), tak (a to především) práva majetková (tedy například právo rozhodovat o uveřejnění fotografií apod.).

Svým dřívějším souhlasem s použitím těchto fotografií bývalým zaměstnavatelem jste mu udělila licenci (souhlas) k užívání fotografií určitým způsobem. Tento souhlas lze nyní odvolat – tzn. že Váš bývalý zaměstnavatel by nadále nebyl oprávněn fotografie (které jste pořídila a jste tudíž jejich autorkou) užívat (tzn. že by mu již nesvědčila licence).

Pokud by bývalý zaměstnavatel fotografie nestáhl a nadále je užíval, porušoval by Vaše autorská práva – v takovém případě byste se po něm mohla (případně i soudní cestou) domáhat stažení fotografií, poskytnutí odpovídající finanční náhrady apod.

2/ Mohu požadovat stažení fotografií?

Ano, můžete, a to hned ze dvou důvodů. Zaprvé můžete odvolat svůj souhlas s uveřejněním své podobizny (dle občanského zákoníku), zadruhé (jelikož jste i autorkou předmětných fotografií) můžete odvolat licenci – tzn. můžete vzít zpět svůj původní souhlas s užíváním fotografií bývalým zaměstnavatelem. Tato odvolání je samozřejmě vhodné učinit písemně a doručit bývalému zaměstnavateli prokazatelným způsobem.

3/ Mohu po odvolání souhlasu trvat na tom, aby na webu firmy už nebyly mé fotografie (podobizna)?

Na tento dotaz odpovídám již výše – ano, možné to je. V tomto ohledu může hrát roli, zda jste udělila souhlas s uveřejněním své podobizny na dobu určitou či neurčitou.

_____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
• zákon č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon)

V situaci, kdy je dům rozdělen na jednotky, ale nebyla založena právnická osoba ve formě společenství vlastníků jednotek (SVJ), se správa nemovité věci řídí zejména ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, konkrétně ustanoveními o správě bez vzniku společenství vlastníků dle § 1191 a násl. tohoto zákona  Podle § 1160 odst. 1 občanského zákoníku jsou společnými částmi ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně, přičemž komíny jsou výslovně uvedeny jako společné části v § 5 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Z právního hlediska je irelevantní, že komín využívají pouze někteří vlastníci, neboť správa společné věci a odpovědnost za její bezpečný stav tíží všechny spoluvlastníky v poměru k jejich podílům na společných částech, jak vyplývá z § 1180 odst. 1 občanského zákoníku. Pokud se jedná o havarijní stav bez platné revize, dochází k porušení povinností stanovených v § 43 a násl. zákona č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, a podrobností uvedených v nařízení vlády č. 34/2016 Sb., o čištění, kontrole a revizi spalinových cest. Vámi zmiňovaný § 16 odst. 1 písm. a) se pravděpodobně vztahuje k zákonu č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, který definuje vědomou nedbalost jako stav, kdy pachatel věděl, že může způsobem uvedeným v trestním zákoně porušit nebo ohrozit zájem chráněný takovým zákonem, ale bez přiměřených důvodů spoléhal, že takové porušení nebo ohrožení nezpůsobí. V daném kontextu lze uvažovat o riziku naplnění skutkové podstaty trestného činu obecného ohrožení z nedbalosti dle § 273 trestního zákoníku. Jako bezprostřední řešení se nabízí podání podnětu u příslušného Hasičského záchranného sboru kraje, který vykonává státní požární dozor a může podle § 54 zákona o požární ochraně uložit pokutu nebo dokonce rozhodnout o vyloučení věci z užívání, pokud vyvolává bezprostřední nebezpečí vzniku požáru. Souběžně lze využít institutu vady správy, kdy se dle § 1139 občanského zákoníku může přehlasovaný spoluvlastník nebo vlastník, jemuž hrozí těžká újma, obrátit na soud, aby rozhodl o opatření, které má být učiněno. Vzhledem k nečinnosti ostatních vlastníků a hrozící škodě na zdraví a majetku doporučuji též písemně upozornit ostatní spoluvlastníky, že v případě vzniku škody budou v plném rozsahu odpovědni za porušení zákonné prevenční povinnosti dle § 2900 občanského zákoníku a bude po nich vymáhána regresní úhrada případných škod. Pro zajištění okamžité nápravy havarijního stavu bez souhlasu ostatních můžete využít i ustanovení § 1136 občanského zákoníku, které umožňuje spoluvlastníku jednat i bez souhlasu ostatních, je-li to zapotřebí k odvrácení hrozící zkázy nebo k zabránění dalšímu zhoršení stavu společné věci, s následným nárokem na náhradu nákladů.

Předmětný sklep byl vybudován za účinnosti starého Občanského zákoníku, dle jehož § 120/2 platilo, že:

"Stavba není součástí pozemku."

Bylo tedy možné, aby na pozemku jednoho vlastníka stála stavba patřící jinému vlastníkovi (jak tomu bylo i v případě Vámi zmiňovaného sklepa). Dle nyní platného občanského zákoníku je tomu naopak, když dle jeho § 506 platí, že:

„Součástí pozemku je ... stavby zřízené na pozemku ... včetně toho, co je zapuštěno v pozemku ...

Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.“

Jak vidno, pamatuje nyní platný občanský zákoník na podzemní stavby (tedy typicky sklep) ve zvláštním ustanovení. Takovým ustanovením je také § 498/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

"Nemovité věci jsou ... podzemní stavby se samostatným účelovým určením ..."

I dle současné právní úpravy by se tedy dalo shrnout, že typický samostatně stojící sklep je nemovitou věcí, tzn. že není součástí pozemku, na němž je zbudován.

Pro Váš případ je nicméně podstatný § 3055/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí ...“

Z tohoto ustanovení tedy jasně vyplývá, že sklep se nestal součástí pozemku ani po 1. 1. 2014 (kdy nabyl občanský zákoník účinnosti) a je stále samostatnou stavbou, jejíž vlastník (Vy) je odlišný od vlastníka pozemku (soused).

Současná vlastnická situace Vám a sousedovi přináší vzájemné předkupní právo - tzn. že pokud byste se rozhodl sklep prodat, musíte ho nabídnout přednostně sousedovi, stejně jako soused je povinen Vám přednostně nabídnout ke koupi svůj pozemek, resp. tu jeho část, která se nachází pod sklepem. Vyplývá to z § 3056 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.“

Po sousedovi byste se sice mohl soudní cestou domáhat přikázání části pozemku (pod sklepem) do Vašeho vlastnictví, úspěch v takovém soudním sporu by však nebyl ani zdaleka zaručen (a to zejména proto, že sklep byl - jak z dotazu vyplývá - vybudován neoprávněně - tedy bez souhlasu tehdejšího vlastníka sousedního pozemku). Tuto variantu Vám proto nedoporučuji.

Pokud by Vás soused odmítal na svůj pozemek vpustit, mohl byste se domáhat (a to i soudní cestou) zřízení práva nezbytné cesty (a to i v podobě služebnosti - věcného břemene). Konkrétně dle § 1029 občanského zákoníku platí, že:

„Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.“

Není-li soused ochoten Vám část svého pozemku prodat, můžete se s ním dohodnout na uzavření nájemní smlouvy (§ 2201 a násl. občanského zákoníku) nebo (ještě lépe) s ním můžete smluvně založit právo stavby - konkrétně dle § 1240/1 občanského zákoníku platí, že:

"Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou."

_____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Má obecné nařízení vlády přednost před konkrétním Prohlášením vlastníka?

Nejčastěji se v této souvislosti lze setkat s názorem, že přednost má prohlášení vlastníka (je-li ovšem dostatečně určité a netýká-li se těch částí bytového domu, které jsou pro samu jeho existenci klíčové).

Ustanovení § 1160 občanského zákoníku, stejně jako § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. se sice (na první pohled) tváří jako kogentní (ustanovení, od nichž se nelze odchýlit), nutno však vzít na zřetel § 1222 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Prováděcí právní předpis stanoví ... o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, ...“

Tímto prováděcím právním předpisem je právě nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Podstatné je zde sousloví „má se za to“, jelikož tímto souslovím občanský zákoník navozuje tzv. vyvratitelnou právní domněnku – takové ustanovení tedy platí pouze potud, není-li ujednáno něco jiného. Z § 1222 občanského zákoníku lze tedy dovodit, že části bytového domu, které jsou vyjmenované v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., jsou společnými částmi bytového domu pouze tehdy, není-li ujednáno něco jiného (resp. nestanoví-li prohlášení vlastníka jinak).

2/ Jaký je správný výklad v mé specifické situaci?

Těžko říci – Vámi postoupená část prohlášení vlastníka totiž může být vykládána oběma způsoby. Osobně se kloním k názoru, že ve Vašem případě představuje balkon společnou část bytového domu, která je Vám vyhrazena k výlučnému užívání – zajisté však bude možné narazit i na opačné právní názory.

Balkon je v prohlášení vlastníka sice uveden v tabulce obsahující výčet místností tvořících bytovou jednotku, nelze však přehlédnout, že jeho plocha je od součtu ploch těchto místností oddělena - do celkové plochy bytu se tedy nezapočítává (je otázkou, z jakého důvodu je tabulka konstruována právě takto).

Ve výčtu společných částí bytového domu (pod tabulkou) nejsou balkony uvedeny – z této absence však, dle mého názoru, bude možné vyvozovat pro Vás příznivý závěr pouze tehdy, obsahuje-li tento výčet skutečně všechny společné části bytového domu (tedy v podstatě ty, které jsou uvedeny v § 5 a § 6 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Pokud v tomto výčtu některá společná část bytového domu chybí, znamená to, že tento výčet je pouze demonstrativní (není tedy úplný) – tzn. že chybí-li zde některá společná část bytového domu, může zde chybět i balkon (jako společná část bytového domu).

3/ Patří terasa k bytu nebo se jedná o společnou část domu, kde mám pouze výlučné užívání?

Dle mého názoru není ve Vašem případě balkon součástí bytu, nýbrž jde o společnou část bytového domu, která je vyčleněna k Vašemu výlučnému užívání. Jak však píši v odpovědi na otázku ad 2/, lze Vámi postoupené podklady vyložit oběma způsoby (jelikož jsou formulovány poněkud neurčitě) – bylo by proto rovněž možné, abyste zaujala stanovisko, že balkon je součástí Vámi vlastněného bytu (a jde tudíž o Vaše výlučné vlastnictví).

4/ Mám právo ohradit se vůči zmenšení plochy terasy a iniciovat diskuzi o technickém řešení?

Toto právo by Vám svědčilo tehdy, pokud byste byla výlučnou vlastnicí balkonu. V takovém případě by SVJ nebylo samozřejmě oprávněno o Vašem balkonu rozhodovat. Jedná-li se naopak o společnou část bytového domu, záleží na tom, jakým způsobem byly rekonstrukce a zateplení odsouhlaseny (zda o nich hlasovalo shromáždění vlastníků, resp. jakým způsobem stanovy SVJ takové rozhodování ošetřují).

5/ Liší se uplatnění mých práv v případě, že by terasa byla skutečně vlastní součástí bytu versus společnou částí s výlučným užíváním?

Na tuto otázku odpovídám výše (v bodě 4/).

6/ Jaká mám práva a možnosti v této situaci?

Budete-li prosazovat názor, že balkon je Vaším výlučným vlastnictvím, můžete se bránit proti neoprávněnému zásahu do svého vlastnického práva (§ 1042 občanského zákoníku), a to v krajním případě i soudní cestou (typicky kontaktováním soudu a vznesením návrhu na nařízení předběžného opatření, kterým by bylo dočasně zakázáno provádět stavební práce na předmětném balkoně).

Přijmete-li naopak názor, že balkon je společnou částí bytového domu, lze Vám doporučit ověřit, kdo a jakým způsobem o provedení rekonstrukce a zateplení rozhodl – tzn. zda se tak stalo v souladu se stanovami SVJ.

7/ Mohu požadovat zastavení projektu, dokud nebude jasné technické řešení, které respektuje moje vlastnická práva?

Pakliže budete prosazovat názor, že jste výlučnou vlastnicí balkonu, tak samozřejmě ano. Je-li předmětný balkon Vaším výlučným vlastnictvím, rozhodujete o jeho stavebních úpravách pouze Vy (§ 1012 občanského zákoníku).

8/ Mohu odmítnout zateplení terasy, pokud ohrožuje mé vlastnické právo?

Na tento dotaz lze odpovědět zcela stejně, jako na dotaz č. 7/.

9/ Jak by měla správní firma SVJ postupovat, pokud vznesu své dotazy a chci projednat možné řešení?

Pokud budete zastávat názor, že balkon je Vaším výlučným vlastnictvím, bude nutné se proti případným nežádoucím stavebním zásahům bránit – tzn. upozornit stavební a správcovskou firmu na tuto skutečnost a Vaší připravenost bránit se případně i soudní cestou. Nebude-li toto Vaše stanovisko respektováno, bude nutné obrátit se na soud, a to s návrhem na nařízení předběžného opatření a následně s tzv. určovací žalobou (§ 80 Občanského soudního řádu) – touto žalobou se budete domáhat, aby soud svým rozhodnutím určil, kdo je vlastníkem balkonu.

Bude-li nutné vyřešit spornou otázku vlastnictví balkonu soudní cestou, doporučuji Vám využít služeb advokáta:

www.advokatikomora.cz 

(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).

Ztotožníte-li se naopak s názorem, že balkon je společnou částí bytového domu, bude záležet na tom, zda byly předmětné práce řádně odhlasovány, resp. zda o nich bylo rozhodnuto dle stanov SVJ – pokud totiž nikoli, mělo by být provádění prací samozřejmě zastaveno a mělo by proběhnout například hlasování členů SVJ (včetně umožnění seznámit se s projektem apod.).

10/ Měla bych se obrátit přímo na stavební úřad, nebo je vhodnější řešit tuto záležitost přes SVJ?

Pokud budete prosazovat názor, že balkon je Vaším výlučným vlastnictvím, je zajisté vhodné argumentovat vůči SVJ. Pakliže se SVJ s Vaším názorem neztotožní (což lze předpokládat), bude nutné obrátit se na soud (jak uvádím například v odpovědi na dotaz č. 9/).

Kontaktováním stavebního úřadu můžete prověřit, zda byly předmětné rekonstrukční a zateplovací práce řádně povoleny – základní otázka ne/vlastnictví balkonu tím však vyřešena nebude (jelikož do kompetencí stavebních úřadů takové rozhodování nepatří).

11/ Mám možnost jako individuální vlastník ovlivnit technické řešení mé vlastní terasy nebo vždy budu podléhat hlasování celého SVJ?

Je-li balkon Vaším výlučným vlastnictvím, jste to pouze Vy, kdo určuje, zda a jak bude tento balkon stavebně upravován. Jedná-li se naopak o společnou část bytového domu, musí být o technických parametrech rekonstrukce a zateplení rozhodnuto tak, jak s tím stanovy SVJ počítají (typicky hlasováním při shromáždění vlastníků).

_____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
• nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
• zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád

Jedná se o sousedský spor, který je bohužel velmi komplikovaně řešitelný. Vyžaduje dlouhou dobu, než dojde k nápravě. Pokud byste chtěl věc skutečně už řešit přes úřady, musel byste v první řadě prokázat, že k otřesům dochází. A to je často problém - prokázal byste to asi jen hlukovou studií, případně odborným vyjádřením nějakého znalce z oboru stavebnictví či hygieny (ohledně hluku). Pak byste se mohl u soudu domáhat nápravy závadného stavu, a to prostřednictvím žaloby kterou byste se domáhal, aby rušitel svého jednání zanechal, a to pod sankcí peněžitých pokut.