Daně, obchod, živnost, podnikání

• 6. 8. 2014: Moje matka koupila nemovitost (vlastnictví doloženo vkladem do KN).
• 14. 10. 2022: Matka zemřela a já jsem nemovitost zdědila v řadě přímé.
• 16. 10. 2023: Nemovitost jsem prodala třetí osobě cena 2900000.

FÚ píše prodej v roce 2023 podléhá novému desetiletému časovému testu - zaplatit daň § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, podle kterého se u dědictví v řadě přímé doba vlastnictví zůstavitele (matky) plně započítává do časového testu dědice (matka vlastnila věc od 2014 do 2022, tedy přes 8 let). Čl. II bod 1 přechodných ustanovení zákona č. 386/2020 Sb., který jasně říká, že na nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 se vztahuje staré znění zákona. Rozhodující je přece moment, kdy nemovitost nabyla matka (rok 2014). Proto by měl platit původní pětiletý časový test. Pokud se pětiletá lhůta zkracuje o více než 8 let vlastnictví mé matky, měl by být příjem z prodeje v roce 2023 kompletně osvobozen od daně z příjmu. Prosím o Vaše jednoznačné právní stanovisko: Kdo má v tomto případě pravdu? Platí zde limit 5 let (a jsem osvobozena), nebo má pravdu FÚ s poradcem a platí limit 10 let? Předem velmi děkuji za odpověď. Věra Trakalová.

Uzavřela jsem rezervační smlouvu s RK o rezervaci nemovitosti. Zjistila jsem si dodatečně tech. stav prodávané nemovitosti. Rezervační poplatek ve výši 140.000 Kč jsem nehradila. Pokuta za neuhrazení je ve výši rezerv. poplatku s tím, že prodávající a polovina RK. Co mám dělat a jak postupovat? Zrušit rezervaci?

V květnu 2025 jsme začali řešit s projektantem zpracování kompletní projektové dokumentace pro rozsáhlejší rekonstrukci rodinného domu. Přesné datum zahájení samotného zpracování projektové dokumentace nemáme k dispozici, nicméně projektant zakázku převzal a začal proces zpracování řešit. Jedná se o rekonstrukci vyžadující stavební úpravy, energetická opatření a dokumentaci potřebnou pro realizaci a případnou žádost o dotaci. Mezi námi a projektantem nebyla uzavřena samostatná písemná smlouva o dílo, nicméně existuje e-mailová komunikace, ve které projektant deklaroval termín dokončení projektu. Za zpracování projektu byla projektantovi uhrazena záloha. Projektant v e-mailové komunikaci z července 2025 dvakrát písemně uvedl, že projekt bude dokončen do konce září 2025. Na základě těchto informací jsme plánovali další navazující kroky – financování, výběr stavební firmy, zahájení rekonstrukce a administrativní postupy. Projekt se však výrazně opozdil. Od září 2025 docházelo k opakovanému posouvání termínů dokončení. Projektant opakovaně uváděl, že projekt bude dokončen v následujících dnech nebo týdnech, případně že zbývá dokončit pouze poslední část. K dokončení však nedošlo a termíny se opakovaně posouvaly. Projekt byl poprvé podán na stavební úřad až v únoru 2026. Při podání se následně ukázaly další nedostatky a nutnost doplnění dokumentace. Domníváme se, že některým problémům bylo možné předejít aktivnější komunikací projektanta se stavebním úřadem a dalšími institucemi již v průběhu zpracování projektu. Konkrétně vznikly problémy například se zásahem stavby na sousední pozemek, které mohly být podle našeho názoru odhaleny dříve a řešeny již při návrhu projektu. Dalším problémem bylo první podání dokumentace, které nebylo kompletní, což vedlo k dalšímu prodloužení celého procesu.

Zpoždění projektu nám způsobilo finanční dopady:
- kvůli plánované rekonstrukci jsme opustili původní bydlení, přestěhovali se do domu a následně do pronájmu; nyní hradíme nájemné pouze z důvodu, že projekt není dokončen,
- jednali jsme s několika stavebními firmami, které jsme museli odmítnout nebo odložit na neurčito,
- jsme omezeni podmínkami čerpání hypotéky navázané na rekonstrukci,
- došlo k prodloužení realizace a pravděpodobnému zvýšení ceny rekonstrukce vlivem růstu cen stavebních materiálů a služeb,
- kvůli prodlení jsme pravděpodobně přišli o možnost včas podat žádost o dotaci z původního programu Nová zelená úsporám.

Máme k dispozici:
- e-mailovou komunikaci z července 2025, ve které projektant dvakrát deklaroval 
- dokončení projektu do konce září 2025,
- doklad o uhrazené záloze,
- svědectví osob, které byly přítomny telefonátům s projektantem,

Prosím o posouzení:
- zda lze jednání projektanta považovat za porušení jeho povinností, přestože 
nebyla uzavřena samostatná písemná smlouva,
- zda lze požadovat náhradu vzniklé škody (např. náklady na nájemné a další prokazatelné náklady),
- zda lze uplatnit škodu související se ztrátou možnosti čerpání dotace,
- jakou důkazní hodnotu mají e-maily, doklad o záloze, svědecké výpovědi,
- jaký další postup vůči projektantovi doporučujete.

Cílem není spor vyvolávat, ale zjistit, zda rozsah prodlení a jeho následky překračují běžné komplikace při zpracování projektové dokumentace a zda vzniklé škody lze právně uplatnit.

_________________________________
DOPLŇUJÍCÍ DOTAZ:
Děkuji Vám za podrobnou odpověď. Rád bych Vás ještě požádal o upřesnění několika praktických otázek:

1) Pokud projektant po nás bude požadovat doplacení zbývající části ceny za projektovou dokumentaci, jsme povinni ji uhradit, nebo můžeme s ohledem na prodlení a vady dokumentace doplatek odmítnout, případně jej zadržet do vyřešení celé situace?
2) Může projektant odmítnout vydat originály nebo kompletní projektovou dokumentaci, kterou pro nás zpracoval, pokud by například nebyl doplatek uhrazen? Má na to z právního hlediska nárok, nebo je povinen dokumentaci předat?
3) Je možné po projektantovi požadovat náhradu škody spočívající ve zvýšení ceny stavebních materiálů a stavebních prací, pokud prokážeme, že kvůli jeho prodlení musela být realizace odložena a v mezidobí ceny prokazatelně vzrostly?
4) Jaké konkrétní nároky bychom vůči projektantovi mohli uplatňovat?
Například:
-náklady na nájemné po dobu prodlení,
-zvýšené náklady na stavební materiál a stavební práce,
-bankovní poplatky či další náklady související s hypotékou,
-ztrátu možnosti čerpat dotaci,
-případně slevu z ceny díla nebo odmítnutí doplatku ceny,
-další náklady, které nám v příčinné souvislosti s jeho prodlením vznikly.

5. Pokud se ukáže, že projektová dokumentace obsahuje vady nebo není dokončena řádně, máme právo od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení již zaplacené zálohy, případně její části? Za jakých podmínek by to bylo možné?

Předem děkuji za doplnění odpovědí.

S pozdravem

2026 jsem od rodičů dostal nemovitost, jejíž cena pravděpodobně přesahuje 5.000.000 Kč. Máme sepsánu darovací smlouvu a nemovitost je zapsána v katastru nemovitostí ČR - a já s ní jako nový majitel. Chci vědět jakou mám v této souvislosti povinnost vůči finančnímu úřadu a v jakém termínu.

Prodal jsem akcie za nominální hodnotu, které jsem měl ve vlastnictví od roku 2015. Hodnota 460.000 Kč. Vztahuje se na to osvobození podle zákona 586/1992 Sb. § 4, 4a?

Trochu jsem si pročítal zákon o DPH a pokud Stát vnímá jako jednu "osobu" - OSVČ (plátce DPH podnikajícího v beauty segmentu) a fyzickou osobu (neplátce DPH, pronajímatele bytů - výhradně DLOUHODOBÉ pronájmy, které jsou od DPH osvobozeny), pak z hlediska DPH pro veškerou moji ekonomickou činnost pod daným IČO/rodným číslem, mi dává smysl na ř. 50 Přiznání k DPH (Plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně) uvádět inkasované měsíční nájemné, které je však osvobozené a v DPFO za daný rok jej vždy řádně uvádím jako příjmy v par. 9. V tomto případě Stát z pohledu DPH - dle mého názoru - daný subjekt (OSVČ/FO) bere jako "jeden ekonomický subjekt" a je jedno, že část těchto příjmů (OSVČ) se v DPFO daní v par. 7 a část v par. 9... (U pronájmu bytů samozřejmě odpočet DPH nijak neuplatňuji!) Co si o této mojí tezi prosím myslíte? Jelikož nedošlo ke krácení daně/DPH, jak prosím věc co nejlépe narovnat? Dle mého názoru bude dostačující pouhá prospektivní úprava s tím, že v přiznání k DPH za 6/2026 účetní uvede na ř. 50 veškeré příjmy z dlouhodobých pronájmů za 6/2026, které jsem realizoval jako FO a jsou osvobozeny od DPH a takto budu jednoduše pokračovat nadále, každý měsíc... Domnívám se, že není potřeba opravovat starší přiznání k DPH, neboť se jedná o formální chybu, při které nedošlo ke krácení daně ani DPH... Děkuji Vám a přeji hezké léto!

Prosím o radu ohledně plné moci a dodatku k SOSBK. Developer zplnomocnil realitní kancelář k podpisu SOSBK (1. plná moc, bez notářského ověření). Realitní kancelář zplnomocnila konkrétní Osobu k podpisu SOSBK a všech smluv souvisejících s prodejem nemovitostí (2. plná moc, bez notářského ověření). Dotaz zní:

1. Jsou obě plné moci bez notářského ověření dostatečné a bezpečné k podpisu SOSBK jménem developera, a to zplnomocněnou Osobou a mnou jako kupujícím?
2. Může zplnomocněná Osoba podepisovat jménem developera dodatky k SOSBK? Developer explicitně o dodatcích k SOSBK v plné moci nehovoří. Plné moci viz příloha. Dodatkem k SOSBK se má měnit číslo účtu, kam poslat většinu kupní ceny.

Děkuji za radu. 

Můžete mi pomoct ve věci krádeže (peněz - akcií - komodit) v platformě XTB? Bez jakéhokoliv upozornění - výzvy mi prodali mé zakoupené komodity, které měly pokles, ale nebyly na 0 - prodaly, bez mého jakéhokoliv souhlasu. Dokonce i zlato, které bylo v plusu, taky prodali. Škoda celkově cca asi 50.000 Kč - za tolik byly ty komodity nakoupené. Já tam neměl ani nic takového nastaveno!

Když jsem jim napsal email, tak nikdo neodpověděl.

Popřípadě je možno s vámi sepsat žalobu k soudu, s tím, že nemám na advokáta?

Mám dotaz ohledně výpovědi smlouvy jako OSVČ. Pracuji pro jednu firmu a máme mezi sebou uzavřenou Smlouvu o poskytování služeb. Ve smlouvě mám napsáno, že mám 2 měsíční výpovědní lhůtu - což už samo o sobě je docela nešťastné. Ve smlouvě není uvedena jakákoliv sankce, pokud bych odešla dříve - zajímalo by mě tedy, zda dle vás hrozí nějaký postih, pokud bych se rozhodla odejít například za dva týdny. Posílám znění smlouvy, co se týče odstoupení: 
"9.1 Tuto smlouvu může kterákoli ze smluvních stran vypovědět bez udání důvodu s výpovědní lhůtou 2 měsíců, která začíná běžet následujícím dnem po jejím doručení. 
9.2 Výpověď musí být učiněna písemně nebo prostřednictvím dohodnutého elektronického způsobu komunikace.
9.3. Tím není dotčeno právo kterékoliv strany odstoupit od smlouvy ze zákonných důvodů nebo v případech porušení podstatných povinností dle této smlouvy.
9.4 Po ukončení této Smlouvy se Dodavatel zavazuje bezodkladně předat Objednateli veškeré výstupy, podklady a data vytvořená v rámci poskytování služeb, jakož i přístupy k systémům, které byly pro plnění této Smlouvy využívány."
Co se týká povinností, je tam následující:
"1.2 Smlouva je sjednána na dobu neurčitou. Den zahájení služeb je 11.02.2026.
1.3 Místem výkonu práce není nijak stanoveno, Objednatel si vyhrazuje právo vyžadovat osobní přítomnost Dodavatele v sídle společnosti Objednatele, pokud je k tomu objektivní důvod.
2. Práva a povinnost Dodavatele služeb
2.1 Dodavatel poskytuje služby samostatně, na vlastní odpovědnost a dle svého uvážení. Objednatel může navrhovat úkoly a priority, nikoliv však určovat způsob a čas jejich provedení.
2.2 Dodavatel si rozvrhuje pracovní dobu samostatně podle svých časových možností, s ohledem na potřeby Objednatele a stanovené termíny.
2.3 Dodavatel odpovídá za výsledky své činnosti a plní veškeré zákonné daňové a odvodové povinnosti vyplývající z jeho podnikání."
Děkuji za váš čas.

Uzavřela jsem rezervační smlouvu a dodatek k rezervační smlouvě v souvislosti s prodejem věcí nemovitých, RD a zahrada. Rezervační smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31.8.2025 a obsahovala závazek všech stran uzavřít do 31.7.2025 Budoucí kupní smlouvu. V Dodatku k rezervační smlouvě byl tento závazek prodloužen do 31.8.2025. K uzavření Budoucí kupní smlouvy k dnešnímu dni (17.5.2026) nedošlo. Já makléře o této skutečnosti informovala začátkem září 2025, že jsme smlouvu neuzavřeli. Ten mně však poslal vyřizovat hypotéku, protože část kupní ceny měla být hrazena z hypotéky. O případném možném prodlení s termínem kolaudace se nezmínil. Přílohou rezervační smlouvy je Smlouva o budoucí kupní smlouvě, v níž je uvedeno, že budoucí prodávající a developer se zavazují, že do 31.10.2025 zajistí řádnou výstavbu a kolaudaci RD. Součástí Dodatku k rezervační smlouvě je, že druhá část kupní ceny ve výši 1.000.000 Kč bude použita na realizaci podlahových krytin, obkladů, dlažeb, interiérových dveří atd. dle výběru zájemce o nabytí specifikovaných v příloze. Součástí dodatku není žádná příloha např. jiné znění Budoucí kupní smlouvy, neobsahuje žádné sankce v případě neuzavřeni Budoucí kupní smlouvy, ani neřeší smluvní pokutu v případě neuzavření Bud. kupní smlouvy. Dům byl připraven k obývání a mně bylo umožněno se do něj nastěhovat začátkem října roku 2025. S prodávajícím a zástupcem developera byl sepsán protokol o předání a převzetí nemovitosti. V protokole je uvedeno, že si přebírám RD a pozemek. Dále je zde uvedeno vybavení a zařízení domu. Dále je uvedeno, že předmět převodu je v den předání stavebně dokončen a plně funkční s tím, že na něm probíhají kolaudační řízení s příslušným stavebním úřadem. Budoucí kupující nese ode dne předání odpovědnost za případné škody, které by na předmětu předání mohly vzniknout. Budoucí kupující prohlašuje, že uzavře pojistnou smlouvu s pojistným krytím v dostatečné výši na pokrytí případných škod, které by na předmětu předání mohly vzniknout. Pojistnou smlouvu jsem neuzavřela, protože nejsem vlastníkem nemovitostí. Protokol byl podepsán dne 2.10.2025. Developer je v prodlení a do dnešního dne dům nebyl zkolaudován. Budoucí kupní smlouvu předložil k podpisu až během dubna 2026. K podpisu nedošlo, protože smlouva byla jiná než ta která byla obsahem rezervační smlouvy. Jelikož v důsledku prodlení developera došlo ke změně způsobu financování domu, který není pro mně akceptovatelný (vyšší úrokové sazby u hypotéky, z důvodu vážného úrazu nemožnost čerpat hypotéku minimálně do konce letošního roku), rozhodla jsem se nepokračovat v procesu uzavření kupní smlouvy, což jsem oznámila prodávajícímu. Ten se na mně obrátil, jak si tento proces představuji. Napsala jsem mu, že nedošlo k uzavření Budoucí kupní smlouvy, ani Kupní smlouvy, a že dům vyklidím v termínu, na kterém se společně domluvíme. Neodstupuji od uzavření kupní smlouvy bezdůvodně. Dům jsem obývala v dobré víře, že bude v plánovaném termínu zkolaudován a já budu moci uhradit kupní cenu, jejíž část měla být hrazena z hypotéky, kterou jsem měla předjednanou. Zbytek kupní ceny jsem měla hradit z vlastních prostředků. Týká se mně nějaký postih z důvodu, že nechci pokračovat v uzavření kupní smlouvy? Může po mně prodávající a developer požadovat nějaké finanční vyrovnání, sankce, úhradu související se zařízením domu? Mám právní odpovědnost? Mohou na mne podat žalobu? Rezervační smlouva upravuje,že v případě, že prodávající nebo developer nepřistoupí k podpisu Budoucí kupni smlouvy v termínu do 31.7.2025, pak je Realitní zprostředkovatel povinen přijatý rezervační poplatek na požádání vrátit zpět zajemci o nabytí do 3 dnů od vyžádání. V takovém případě se prodávající a developer zavazuje vyplatit zajemci o nabytí smluvní pokutu ve výši Rezervačního poplatku jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí. Rezervační poplatek byla první splátka kupní ceny. Lhůty uvedené v rezervační smlouvě a dodatku k rezervační smlouvě nebyly nikdy písemně prodlouženy.