Na shromáždění Společenství vlastníků bytových jednotek bylo rozhodnuto o zadání stavebních prací ve výšce 6.500.000 Kč, aniž byly poskytnuty hlasujícím vlastníkům doklady k tomuto rozhodnutí nezbytné - smlouva, informace o dodavateli. Byla dodána jen celková cena a jméno firmy. Je možné toto rozhodnutí napadnout ve stanovené lhůtě 3. měsíců a žádat například o dodání návrhů od více dodavatelů, certifikát dodavatele, výpis z Evidence skutečných majitelů, návrh smlouvy? Jakou formou napadení soudu předložit?
Jsem místopředseda SVJ jehož statutární orgán tvoří předseda SVJ a ještě jeden místopředseda SVJ. SVJ hodlá opravovat střechu, jejíž oprava se odsouhlasila všemi vlastníky. Mě se nelíbí smlouva o dílo, připadá mi nedostatečná, ostatní na opravu spěchají a se smlouvou nemají problém. Ve stanovách máme uvedeno, že smlouvy mohou podepisovat dva členové statutárního orgánu. Pokud tedy smlouvu podepíše předseda a druhý místopředseda budu stále za opravu a případné komplikace spoluodpovědná? Nebo jsem tím, že smlouvu o dílo nepodepíši vyvázána ze zodpovědnosti když zůstanu na postu místopředsedy SVJ? Musí výbor před podpisem smlouvy s jejím zněním seznámit všechny členy SVJ nebo jen výboru? Zároveň jaký je postup rezignace na post místopředsedy SVJ, komu zaslat, je nutná přítomnost notáře a kdy post zaniká? Děkuji.
Jsme SVJ o 12 vlastnících BJ a současně spoluvlastníme ideální podíl na společném pozemku za domem - zahradě. Před několika lety se přistěhovala rodina, která začala na vlastní náklady zahradu kultivovat. Bez souhlasu vlastníků zasázela květiny, keře, stromy, skalku, okrasný rybníček, dřevěné záhony, kompostéry, nádrže na vodu atd. Vše probíhalo postupně, až nenápadně. Až pro obnovení bývalé studny, si na shromáždění zažádali o naše svolení. Dva vlastníci byli proti další zahradnické expanzi, ale byli přehlasováni ostatními převážně postaršími vlastníky, kterým se o takové zahradě ani nesnilo. Bohužel všichni chápou věc tak, že stromy, keře, záhony, výpěstky či voda za studny jsou vlastnictvím této rodiny, a těžko se jim vysvětluje, že se tímto zvelebováním stávají součástí vlastnictví nás všech. Bylo dokonce odhlasováno, že veškeré potřebné nářadí, sekačky a křovinořezy budou hrazeny ze společného fondu oprav. Rodina se netají tím, že vše vybudované a zasázené považuje za své. Nic proti zvelebování, ALE mám obavu. Dotaz: Může se stát, když se rodina bude stěhovat pryč, že bude po vlastnících vyžadovat poměrnou část nákladů?? Jak je uvedeno v § 1136?? Děkuji za odpověď.
V roce 2016 jsme zprivatizovali bytové jednotky a založili SVJ. Nebytové suterénní prostory v našem domě (jedna kancelář a ostatní dílny a sklady) odkoupil od MČ nový vlastník s tím, že se stavem předmětu prodeje se předem seznámil a s ním souhlasí. Nyní provedl sondy a Izolace podlah prý je pro kanceláře, které zde budou nevyhovující a proto žádá na SVJ celoplošné provedení nových izolací a novou konstrukci podlah formou tzv. "iglů". Rekonstrukce podlah považujeme za související se změnou užívání a zhodnocení jeho majetku. Stejně tak dodatečná tepelná izolace ateliérů, které také koupil a které by měly v budoucnu sloužit k bydlení, by podle nás měla být na náklady vlastníka. S ostatními opravami (střecha a izolace svislých obvodových základů a nosných stěn) souhlasíme. Zde se jedná o společné části. Prosíme o potvrzení zda náš názor je správný. Schůze, kde požaduje schválení, je 10.4.2025.
V přiloženém PDF jsem označil dva body ve smlouvě, ke kterým mám dotaz.
1) Jedná se mi o to zda je možné uplatnit v nájemní smlouvě a následně vymáhat vyloučení aplikace ustanovení §2285 zákona 89/2012 sb. Dle mého názoru by to být vymahatelné nemělo i když to tam je uvedeno. Je to tak?
2) Další dotaz souvisí také s datem a počátkem platnosti nájemní smlouvy. Smlouva je vždy koncipována s počátkem 1. dubna a vždy na dobu určitou, samozřejmě se každý rok nájemné valorizuje podle míry inflace (aktuálně chce majitel přidat 2,5%), nicméně oznámení probíhá vždy pouze formou vylepení oznámení u vstupních dveří domu s tím, že si máme upravit výši plateb tak, aby nájemné za duben přišlo již ve správné výši nájemného, přitom ale novou smlouvu v ruce a to ani bez podpisu nemáme, standardně nám ji dává až ke konci dubna nebo v květnu. Můj další dotaz tedy je, zda takovýto postup máme akceptovat nebo máme vyžadovat aktuální datum na smlouvě ke dni podpisu a tím pádem také platbu upravit v návaznost na novou smlouvu či nikoliv?
Na shromáždění vlastníků SVJ jsme odsouhlasili rekonstrukci lodžií. Následně výbor zajistil tři nabídky a s firmou XY uzavřel smlouvu. Na následné schůzi, kde jsme schvalovali úvěr a byli konfrontováni vlastníky, že na to abychom uzavřeli smlouvu s dodavatelem (my jako výbor), bez jejich souhlasu nemáme mandát. Potřeboval bych vědět, jestli dle občanského zákoníku a našich stanov jsme postupovali správně (špatně) a hrozila by nám právní odpovědnost za dané rozhodnutí. Dále bych potřeboval vědět, jestli posuvné sklo v lodžii, je společná část domu, či nikoliv. Děkuji za odpověď.
Původní dotaz s odpovědí:
_______________________________________________________________________________________________
Druhý doplňující dotaz pro Mgr. Polesného:
Děkuji mnohokrát za jasnou a vyčerpávající odpověď. S Vašim názorem se téměř výhradně ztotožňujeme.
Na jednu situaci mám spolu s kolegy odlišný názor. Prosím ještě jednou o objasnění.
Z Vaší odpovědi:
"2) Limity pravomocí výboru dle čl. 11 odst. 17 písm. m) stanov
- do 100.000 Kč – výbor jedná samostatně.
- 100.001 – 300.000 Kč – výbor musí předem informovat členy společenství vhodným způsobem.
- nad 300.000 Kč – výbor nemá pravomoc, může smlouvu uzavřít pouze na základě souhlasu shromáždění, výjimkou je jen havarijní stav, který však musí výbor oznámit všem členům."
Podle čeho uvádíte, že zakázku nad 300.000 Kč může v případě havarijního stavu Výbor uzavřít?
Věta týkající se havarijního stavu je součást souvětí týkající se oznamovací povinnosti u zakázek nad 100.000 Kč a neřeší obecný mandát výboru řečený v první větě odstavce tj. že výbor je oprávněn uzavřít závazek nižší než 300.000Kč a následný text pouze zpřísňuje, že u zakázek nad 100.000 je navíc třeba dopředu informovat členy SV. Z žádné věty o mandátu výboru uzavírat smlouvy jsem nevyčetl, že v případě havarijního stavu je možné uzavřít zakázku nad 300.000Kč. Ustanovení týkající se havarijního stavu dle mého názoru řeší pouze upuštění od povinnosti informovat, neřeší mandát uzavřít smlouvu v určité výši (nad 300.000Kč).
I to má logiku - 300.000Kč by mělo stačit na vyřešení akutního stavu a poté již by měl nastat běžný mechanizmus schválení shromážděním.
Prosím ještě jednou o Váš názor na toto.
Jen pro doplnění - aktuálně se na domě "objevily" zinkované stříšky na odvětrávacích dvorcích za odhadem 400-500tis. Kč (smlouva, objednávka a ni žádná faktura není v systému nahrána), opět bez jakéhokoli schválení nebo informování. 15 let byl dům bez nich, nikdy nebyly žádné problémy na schůzích řešeny.
Výbor si opravdu dělá co chce...
Děkuji mnohokrát za Váš čas.
Bydleli jsme s přítelkyní na farmě v jižních Čechách, kde jsem měl dělat správce, protože majitel je Němec a tráví většinu času v Německu. Po 3 měsících jsme byli nuceni farmu opustit a majitelova přítelkyně nám brání ve vstupu na farmu, i když tam máme pořád spoustu věcí. Je nutno podotknout, že majitelova přítelkyně bere důchod na to, že má bipolární poruchu. Majitel farmy nám napsal, že se s ní rozešel, ale že ji není schopen dostat z farmy, aniž by muselo dojít k nějakému násilí, takže nám vlastně nemůže pomoci. My ty naše věci potřebujeme k práci a nevíme, jaké máme legální možnosti, když nemáme ani nájemní, ani pracovní smlouvu, ani nic podobného, vše se teprve mělo sepsat. Předem děkuji za odpověď.
Chtěla bych se zeptat - Pozemkový úřad nám poslal "Výzvu k uzavření dohody o ukončení stávající nájemní smlouvy (na užívání zahrady) a uzavření nové pachtovní smlouvy". Původní nájemní smlouvy byla vystavena na dva nájemce, z nichž ale jeden nedávno zemřel a ještě není vypořádaná pozůstalost. V návrhu nové smlouvy je tedy ještě uveden zemřelý. Pokud novou pachtovní smlouvy podepíše pouze druhý žijící nájemce, bude nová smlouva platná? Pozemkový úřad nás nutí do konce května 2025 smlouvu za každou cenu podepsat.
Od svého kamaráda jsem v roce 2010 koupil rodinný dům se zahradou. Dům byl vždy pouze v jeho vlastnictví. Dům v té době užívala jeho bývalá manželka. Danou nemovitost ale užívá bez nájemní smlouvy nadále, hradí pouze energie a vodu, daň z nemovitosti hradím já, jako vlastník. Já jsem nikdy v domě nebydlel. Nyní bych chtěl dům prodat, avšak obyvatelka nemovitosti nechce nemovitost vyklidit a požaduje po mě náhradní bydlení - tvrdí, že když nemovitost užívá více jak 5 let, tak má nárok. Prosím poraďte mi jak mám postupovat při prodeji? Jak ji vystěhovat? Jakou lhůtu má na vyklizení nemovitosti? Mám nárok na uplatnění bezdůvodného obohacení - užívá mou nemovitost, neplatí nájem ani daň z nemovitosti? Jediné co udělala, tak bez mého vědomí si zrekonstruovala kuchyň a koupelnu. Děkuji za odpověď.
Detaily statistik
Počítadlo od 13.2.2009
