Jsem vlastník bytu v bytovém domě SVJ. V dubnu 2025 mi byl na schůzi předán evidenční list se zvýšením záloh od května 2024 na 3.600 Kč. V červenci 2024 můj byt postihl požár, který způsobil jeho naprostou devastaci, včetně elektroinstalace. Na konci měsíce mi opakovaně volala správkyně, že nemám od května zaplacené zálohy. Poté mi 31.7. přišel e-mail od správy nemovitosti: „Kontrolou bylo zjištěno, že do 30. července 2024 nebyl uhrazen avizovaný nedoplatek ve výši 12.920 Kč, na který jste byla upozorněna předsedkyní.“ 2.8. mi byl poslán evidenční list na období od května 2024, kde byla částka 5.729 Kč, ale nikdo mě o tom neinformoval. Byt byl neobyvatelný (demontáž všech radiátorů, kompletačních prvků elektroinstalace). Dne 4.11.2024 byla firmě vyplacena záloha ve výši 300.000 Kč na opravu mého bytu. Místo toho byly od 2.11.2024 provedeny opravy bytu sousedů, vymalování společných prostor a oprava fasády domu. Dne 11.11.2024 mi předsedkyně telefonicky sdělila, že mám přivézt náhradní klíče, které jsem si nechala vyrobit týden předtím, s tím, že již pracují na mém bytě. Ve skutečnosti se pracovalo na fasádě domu. Klíče byly vyžádány kvůli uskladnění materiálu v mém bytě. Byla mi přislíbena prioritní oprava alespoň jednoho pokoje, abych se mohla částečně vrátit k bydlení. Tento pokoj sloužil jako sklad materiálu. Opravy byly zahájeny až 19.11.2024, kdy jsem si jela byt nafotit a útočila na mě správkyně, abych zaplatila využívanou elektriku ze společných prostor. Opravy trvaly do konce ledna 2025. Během těchto oprav byla navíc využívána elektřina ze společných prostor a elektroinstalace proběhla někdy v lednu. Dále jsem platila hypotéku a náhradní bydlení, a proto mi finance už nezbývaly na nic jiného. Zároveň jsem si musela zajistit náhradní bydlení. Vzhledem k tomu jsem se ocitla v situaci, kdy jsem po dobu tří měsíců nemohla uhradit zálohy za služby (elektřina, topení, voda), které v bytě po požáru nebyly funkční. Nyní v bytě bydlím od 27.2.2025, ale vzhledem k tomu, že na topení nejsou nainstalována měřící zařízení, nemám na jejich zapojení finance a topení je zastavené. Mé dotazy jsou: Na dubnové schůzi SVJ 2024 jsem obdržela nový evidenční list (částka 4.050 Kč), který však shořel při požáru. Mám jeho fotografii pořízenou v mobilním telefonu. Jsem povinna platit zálohy na služby (elektřina, topení, voda) i za období, kdy byl byt po požáru neobyvatelný a tyto služby nebyly funkční? Jaký je právní základ pro požadavek na úhradu nedoplatku 12.920 Kč, když mi nebyl doručen nový evidenční list s částkou 5.729 Kč? Je SVJ povinno doručit nový evidenční list po změně výše záloh?
Jsme velké SVJ (téměř 400 bytů, 9 výtahů). Výbor řídí SVJ jako svou vlastní firmu, nedbá na své povinnosti a pravomoci dané stanovami. Výbor má pravomoc uzavřít smlouvy do 100.000 Kč, mezi 100-300.000 Kč musí o záměru předem informovat a nad 300.000 Kč je nutný souhlas shromáždění (pouze havarijní stav nad uvedený limit). Stanovy přikládám. Popis konkrétních situací:
1) Návrh zápisu ze shromáždění vytvořený externí firmou nechal výbor "osekat" s tím, že všechny povinné prvky zápis má (zapsáno pouze hlasování a nekonfliktní body). A že tam není zapsáno co se řešilo? Nezajímá. Zápis rozeslal členům SVJ bez podpisu ověřovatele s tím, že jsem ho já jako ověřovatel odmítl podepsat (na výzvu k vyjádření k zápisu jsem reagoval, že do tří dní zašlu reakci a druhý den výbor zápis emailem rozeslal). Navíc v "doplňujícím" textu emailu uváděl výbor věci jinak, než byly na shromáždění řešeny (a zapsány externí firmou) a byly doplněné o vlastní "pravdu".
2) Tři (!!!) dny po shromáždění uzavřel SoD na výmalbu společných prostor za cca 1.000.000 Kč (na schůzi ani slovo), smlouvu rozdělil na asi 5 samostatných SoD po cca 200.000 Kč. Všechny smlouvy s jedním dodavatelem. Navíc jsem těsně po zahájení prací zaslal výboru konkurenční nabídku nižší o cca 40%, bez jakékoli reakce.
3) Už 2 roky řešíme špatný stav balkónů, nikdo "kompetentní" (např. znalec, autorizovaná osoba) ale neoznačil stav za havarijní (odfouknuté dlaždice, následně logicky zatékání do konstrukce). Přesto bez odsouhlasení shromážděním byla na podzim 2024 provedena 1.etapa (smlouva na cca 2.400.000, cena nakonec přes 4.000.000 Kč). Vybrán zhotovitel bez referencí, OSVČ bez zaměstnanců s praxí 2 roky, smlouva bez jakýchkoli záruk, sankcí, pojištění, 70% platba předem). Nyní v plánu další etapa. Opět bez schválení shromážděním. Měl a má na toto výbor právo?
4) V rámci rekonstrukce balkónů 1.etapy jsem na stavbu jako stavař a vlastník se svolením výboru chodil a dohlížel. Výbor nenajal stavební dozor. Při kontrole fakturace jsem zjistil zásadní nesrovnalosti (chybné výměry, fakturace neprovedených položek apod.). Nyní výbor odmítá poskytnout podklady, na základě kterých a jaké práce uhradil. Navíc v SoD je poslední platba po odstranění všech vad a nedodělků a některé nedodělky nejsou dodnes odstraněny - předsedkyně byla na toto včas upozorněna. V systému ale ale evidována uhrazená "konečná faktura". Co s tím?
5) Výbor má povinnost se scházet minimálně 1x/kvartál a člen má právo se schůze výborů zúčastnit a vznést dotazy. Na výzvu ke sdělení termínu příští schůze výbor nereaguje (resp. obecné info, že se scházejí podle potřeby).
6) Žádost o předložení zápisů ze schůzí výboru bez reakce.
7) Žádosti o zaslání nebo nahlédnutí do uzavřených SoD bez reakce. A to máme od správce přehledný portál, kam lze tyto informace vyvěsit pro všechny členy SV!
8) V roce 2024 objednal výbor servis všech výtahů, každý za cca 260tis., tedy přes 2mil.Kč. Opět bez jakéhokoli informování nebo schválení. Všechno jedné firmě. To asi nebyl havarijní stav. Žádný email s informování o záměru nebyl, na nástěnce ani na dveřích nikdy nic nebylo. U všech emailů mám potvrzenou doručenku o přijetí předsedkyní výboru. Co mám nyní dělat? Jaká je odpovědnost výboru, pokud objednal služby a uhradil peníze, ke kterým neměl mandát (nad 300.000) a nebo nesplnil informování (pro 100-300.000)? Někde jsem četl, že je to určitý druh zpronevěry, je to tak? Mám se obrátit na Policii ČR? Bohužel ale nemám u sebe všechny smlouvy, které to dokazují. Pouze v systému vidím uhrazenou fakturu za danou cenu (ani faktura není nascanovaná, pouze text). Navíc mi ani neumožňuje získat informace, na které mám dle stanov právo a výbor nereaguje a pokračuje po svém. Poraďte, prosím - co mám dělat? Děkuji za odpověď Kamil Šlegr.
_________________________________
Doplňující dotaz:
Dobrý den,
děkuji za Vaši odpověď.
Určitě budu pokračovat v tlaku na Výbor SV. Prosím Vás o ujištění, že opravdu správně chápu znění stanov:
1) Jako člen SV mám právo (nárok) nahlížet do dokumentů, které mají vliv na výši mého podílu na nákladech spojených se správou a provozem domu. Takže vlastně cokoli, protože vlastně jakákoli objednávka má vliv na plnění z fondu oprav, kam se hradí prostředky podle podílu člena SV. Tedy např. soupis provedených prací při opravách apod., ze kterého vychází fakturace? Je to tak?
2) Z laického shrnutí čl.11 podle mě jednoznačně vyplývá následující:
- zakázky do 100.000,- Kč může výbor uzavírat sám s plným mandátem.
- zakázky od 100.000,- Kč do 300.000,- Kč musí výbor dopředu oznámit vhodným způsobem členům společenství. Výjimkou je havarijní stav popsaný výše. O vzniku havarijního stavu je povinen výbor informovat všechny členy společenství.
- Zakázky nad 300.000,- Kč nemá výbor za ŽÁDNÝCH okolností oprávnění uzavírat.
Je tomu tak?
3) Co podle Vás znamená v případě povinnosti oznámit členům společenství záměr uzavřít smlouvu nad 100.000,- Kč „vhodným způsobem“? Co by toto splňovalo? Pochopil bych email, vyvěšení na vstupu do domu nebo na nástěnce (jako info o schůzi společenství). Jak toto prokázat?. O žádném takovémto oznámení nevím (výbor téměř jistě neinformoval) a snažím se předjímat, co může Výbor zpětně „vymyslet“.
4) Obdobně v případě povinnosti informovat o vzniku havarijního stavu. Tady stanovy používají pouze pojem „informovat“, nikoli „informovat vhodným způsobem“. Je v tom rozdíl? Tuším, že objednanou opravu balkónů na téměř 5mil. bude chtít výbor pasovat na havarijní stav. I když tak jako tak nemá podle mě právo uzavřít jakoukoli smlouvu nad 300.000,- Kč. Je to tak?
5) Pokud výbor uzavřel smlouvu (objednávku – prostě budoucí závazek) nad 100.000,- Kč a neinformoval o tom – je toto platné? Pokud výbor uzavřel smlouvu (objednávku – prostě budoucí závazek) nad 100.000,- Kč a neinformoval o tom – je toto platné?
6) Pokud výbor uzavřel smlouvu (objednávku – prostě budoucí závazek) nad 300.000,- Kč a – je toto platné?
7) V čl.11, odst. 17, část 13m) se mluví o „jednotlivém případu“. Co je tímto míněno? Můj názor je následující: Např. v případě uvedeného malování všech společných prostor, které bylo účelově rozděleno na asi 5 samostatných smluv se stejným zhotovitelem - je to celé jednotlivý případ „malování společných prostor“. V případě prakticky totožné opravy všech devíti výtahů realizované jedním subjektem je situace podle mě totožná. Je to tak?
8) Uvedl jste možnost žaloby na neplatnost smluv. A v případě např. objednávek je to stejné? Co by to znamenalo? Že by byla snaha vrátit stav před uzavřením smlouvy? U materiálu a zboží teoreticky ano, ale co u provedených oprav balkónů nereálné. Co by se dělo v těchto případech?
Děkuji mnohokrát za Vaše služby.
Pokud je třeba uhradit další poplatek, tak samozřejmě chápu a samozřejmě uhradím.
S pozdravem
Kamil Šlegr
Vlastním byt v domě se šesti bytovými jednotkami, v domě je založeno SVJ. Součástí bytu jsou i společné prostory - kolárna, 2x půda, sklep. V době, kdy jsem byt kupovala, jsem nevěděla, že jeden z nájemníků užívá jednu půdu výhradně ke potřebě (zvětšil si byt). Nyní chce tento nájemník tyto prostory odkoupit. Předseda SVJ mi odmítá smlouvu o pronájmu ukázat, že to je věcí SVJ. Zajímalo by mě, zda v tomto případě musí s prodejem souhlasit všichni nájemníci a jak je to v případě, když je byt zatížen hypotékou - musela by souhlasit i banka? Také si myslím, že by se v případě prodeje měnilo prohlášení vlastníka.
_________________________________
Doplňující dotaz:
Nájemník, který chce půdní prostory odkoupit, získal bytovou jednotku darovací smlouvou-po smrti vlastníka bytu, získala byt v dědickém řízení jeho dcera a ta ho darovala vnučce. V případě, že byla uzavřena smlouva o pronájmu s původním vlastníkem (který zemřel) přechází tato smlouva na nového vlastníka nebo se musí uzavřít nová smlouva?
V příloze zasílám výňatek ze smlouvy a chci se zeptat, zda je takto formulovaná inflační doložka platná a zda nám pronajímatel může zvednout nájemné i dle § 2249 (pokud by byla inflační doložka platná), který je tam také zmíněn. Předem děkuji za odpověď.
Majitelka bytu nad nás, po nevhodných úpravách podlah, nastěhovala mongolskou komunitu a neřekla jim, že jsou tu podlahy bez izolací. Upozornili jsme ji SMS, že se nám výrazně zhoršila akustika. Dupot, běhání třískání do podlah a našeho stropu je zničující. Majitelka na nás do mobilu řvala, že si musíme zvyknout /20 let tu bydleli lidé v klidu, respektovali specifika starého paneláku z 60. let, koberce nebo nové podlahy/. Týden nic neudělali, tak jsme šli poprosit ty cizince, nerozuměli, tak jsme jim dali lístek s větou do překladače. Po týdnu přijela majitelka s policií s vylhanými info. Majitelka s matkou je zmanipulovala, aby nás zastrašovali, že si nesmíme na nájemníky stěžovat. Byli jsme tak vystresovaní, že jsme skončili u lékaře. Dodnes nespím, vše se mi neustále vrací. Nad námi duní 120kg chlap, honí se tam, návštěvy a halasný hovor, běhající až do 11h, sousedi si na ně opakovaně stěžují, bouchají na ně, že to slyšíme i my. Prosíme o radu, cítíme se úplně bezradně, mobily majitelek jsme ze strachu zablokovali. Nikdy jsme se s manželem s takovým neadekvátním jednáním nesetkali. A to jsme vychovali 3 děti k ohleduplnosti, všechny vystudovaly VŠ. Jsme přesvědčení, že na takové "manévry" neměla právo a dodržovat Domovní řád má každý. Ty podlahy neodpovídají zdaleka normám, nejsou izolované zespod ani od stěn, tak se dotek přenáší silně přes strop i zdi. Paní nebyla ochotná ani připustit, že položením lina, na staré hrbaté parkety ozvuk ještě zhoršily, vznikly tam vzduchové průduchy, krom otřesů to navíc cvaká. Můžete nám moc prosím, pomoct radou, jak se toho tlaku (že se nesmíme bránit) vysvobodit? Děkuji. MD
Máme uzavřenou nájemní smlouvu na naše s. r. o. na dobu určitou, do roku 2029. Ukončení nájemní smlouvy pouze dohodou obou stran. Pronajímatel se odmítá domluvit. Bohužel za 8 let se nám několikrát navýšilo nájemné, mimo jiné i o inflaci a už nemůžeme stanovené nájemné hradit. Chceme se přestěhovat co nejdříve do levnějších prostor, které si můžeme dovolit. Jak prosím situaci řešit? Přišlo nám fér, že jsme naši situaci oznámili majiteli komerčních prostor. Je nějaké řešení k tomu, aby firma nezkrachovala kvůli nájemnému? Děkujeme za názor.
Potřebovala bych poradit s ukončením nájmu ze strany pronajímatele. V roce 2018 nájemci (manželé) uzavřeli nájemní smlouvu na dobu určitou na 10 let, tj. do roku 2028. Nyní sdělil pronajímatel nájemci, že mu chce dát výpověď z důvodu, že by chtěl byt užívat sám - žádný jiný závažný důvod nemá, nájemce platí vše včas a v plné výši. Ve Smlouvě je zapsán možný zánik nájmu takto: "Nájem končí také písemnou výpovědí z důvodů a za podmínek uvedených v občanském zákoníku. Výpovědní lhůta činí 3 měsíce a počíná prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla doručena." Nájemce - paní - je nyní v takové situaci, že ji opustil manžel a byt obývá sama, ale i nadále platí vše tak, jak má a v plné výši. Lze v tomto případě ze strany pronajímatel výpověď nájemci dát? V občanském zákoníku je uvedeno, že pronajímatel může uplatnit pouze důvody, které spočívají na straně nájemce (např. hrubé porušení povinností, trestný čin proti pronajímateli) nebo z důvodu veřejného zájmu (např. rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění stavby). Děkuji za odpověď.
Po zemřelém manželovi mi bylo řečeno, že smlouva na byt na dobu neurčitou automaticky přechází na manželku. Po změně vlastníka, je prý smlouva na byt, který byl na manželovo jméno neplatná. Chtějí mi dát novou smlouvu na dobu určitou, navýšenou o tržní nájemné. Nejedná se o 20 procent, ale o sto a víc procent. Ptám se zda platí paragraf 2222 od. 1, zda pronajímatel jedná protiprávně. Byt máme v užívání od r. 1988, v dobré víře, že je nájem po právu, když manžel zemřel v r. 2009. Vždy řádně platím, žádného nedoplatku jsem nikdy neměla, žádné problémy s pronajímatelem. V roce 1996 jsme 4 podnájemníci bytovku plynofikovali s projektovými dokumentacemi, položili trubky do země, rozvody po domě, plynové kotle, dále jsme zaplatili nová okna, veškeré údržby domu, vše z vlastních prostředků, jen povolení nám dali. Jinak v domě nikdy žádné opravy kromě ucpaného odpadu nedělali. Užíváme byt v pořádku, přesto se ptám co dělat. Děkuji za odpověď.
2/2025 jsme předali dům po výpovědi z nájmu, majitel jej prodal. Majitel si dům zkontroloval, zhodnotil, že je vše v pořádku. Následně jsme probírali kauci - tu mi chtěl poslat do týdne, i když jsem mu říkala, ať ji pošle po vyúčtování služeb. Na to mi řekl, že to nebude řešit. I když jsem mu řekla, že tam může být nedoplatek. Odvětil, že pár stovek nebude řešit. Načež jsme podepsali předávací protokol. Vyplněn jen stroze, ale vyplněn, že bylo předáno. Kauci mi za pár dnů poslal. Ovšem nyní se po měsíci ozval, že je nedoplatek za vodu 1.606 Kč. Normálně by mi nedělalo problém to zaplatit, ale tím, že mi vrátil kauci bez úroků, na které mám za dva roky právo a domluva byla “že to nebude řešit”, tak to platit nechci. Z principu. Jelikož jsme se domluvili, že případný nedoplatek nebude řešit, neřešila jsem ani úroky z kauce. Jak můžu dále postupovat? Musím částku 1.606 Kč zaplatit? Pokud musím, musí mi on poslat úroky z jistoty? Já mám ráda pořádek ve všem, ale tohle mi nepřijde korektní, když domluva zněla jinak. Jak z něj ty úroky dostat (pokud mu budu muset zaplatit nedoplatek za vodu), když ze sebe dělá chytráka, že úroky z jistoty/kauce jsou, dle jeho slov, určitě nějaký blábol. Předem Vám děkuji za odpověď, v příloze zasílám i “předávací protokol”. L.R.
Mám s nájemcem mého bytu od 11/2023 podepsánu nájemní smlouvu. Ta definuje výši platbu nájmu a datum platbu nájmu. Nájemník často nedodržuje termín splatnosti a dokonce posílá nájem o 1.000 Kč nižší. Platí ujednání ve smlouvě?
"4.4. V případě, že nájemce bude v prodlení s úhradou dle odstavce 4.1. a 4.2. a případných nedoplatků vyúčtovaných dle odstavce 4.3. této smlouvy, sjednávají účastníci této smlouvy, že pro tento případ je nájemce povinen zaplatit pronajímateli částku 4.000 Kč za každé jen započaté období 30-ti po sobě jdoucích kalendářních dnů, ve kterých trvá prodlení nájemce s úhradou shora vymezených peněžitých povinností a závazků nájemce či jakékoliv jejich části, a to jako tímto sjednanou paušální náhradu škody vzniklé pronajímateli vynakládání časových a věcných nákladů na právní zajištění z toho plynoucí pohledávky pronajímatele s tím, že výši takovýchto nákladů ani jejich vynaložení není pronajímatel povinen nájemci specifikovat ani prokazovat. Tímto ujednáním není dotčeno právo pronajímatele na úhradu nedoplatku, právo na zaplacení zákonného poplatku či úroku z prodlení, ani právo na náhradu škody způsobené porušením této smluvní povinnosti až do její skutečné výše."
Nebo platí jen poměrná část z té pokuty?
Děkuji velice.
Detaily statistik
Počítadlo od 13.2.2009
