Nájmy, SVJ (společenství vlastníků jednotek), bytové družstvo, nájemné

Nový vlastník bytu v suterénu nemá právo jednostranně zrušit či omezit dlouhodobě zavedené užívání komínu jinými byty, pokud tím naruší jejich obvyklé užívání. Pokud to udělá, jedná se o zásah do práv ostatních vlastníků – konkrétně bytu v 1. patře – a může být důvodem pro obranu právní cestou.

🔍 Podrobněji:

1. Komíny jsou společnou částí domu

Podle občanského zákoníku platí, že:

„Společnými částmi domu jsou části, které jsou určeny pro společné užívání vlastníky jednotek.“

Jelikož v prohlášení vlastníka není uvedeno, že by komíny byly ve výlučném vlastnictví některých jednotek, platí, že jsou společnou částí domu a spravuje je SVJ.

2. Právo užívat komín – historicky vzniklé nároky

I když nebyl užívací režim komínů oficiálně stanoven, platí, že:

• dlouhodobé užívání komínu pro odvětrání koupelny v 1. patře založilo tzv. obvyklé užívání společné části, které nelze bezdůvodně rušit;

• pokud by nový uživatel (byt v suterénu) změnil účel užívání komínu (např. připojil kotel), a tím znemožnil odvětrání koupelny, jde o zásah do práv bytu v 1. patře, a tedy o porušení § 1175 občanského zákoníku – povinnost chovat se ohleduplně k ostatním vlastníkům.

3. Změna účelu užívání společné části – potřeba souhlasu SVJ

Změna účelu společné části (větrací šachta → komín pro kotel) vyžaduje předchozí souhlas SVJ, obvykle usnesením shromáždění. Bez něj není taková změna právně přípustná.

4. Kdo platí alternativní odvětrání, pokud dojde k dohodě?

• Pokud by bylo možné a odsouhlaseno SVJ, že komín bude sloužit k vytápění pro suterén, náklady na zajištění alternativního odvětrání pro 1. patro nese vlastník bytu v suterénu, protože on změnu inicioval a poškodí tím dosavadní funkci komína.

• Pokud by se na tom vlastníci domluvili, lze náklady rozdělit jinak – ale není to Vaše povinnost.

✅ Co doporučuji:

1. Oslovte výbor SVJ (nebo iniciujte schůzi vlastníků), a žádejte zastavení jednostranné změny užívání komínu.

2. Požadujte, aby se věc projednala a hlasovala dle stanov a zákona.

3. Pokud výbor SVJ nebude reagovat a vlastník v suterénu přesto komín připojí ke kotli, lze:

   • podat návrh na předběžné opatření u soudu (zákaz změny užívání);

   • nebo podat žalobu na zdržení se zásahu do práv vlastníků.

📌 Shrnutí:

• Komín je společná část domu, nikoli majetek suterénu.

• Vlastník v suterénu nemá právo jednostranně znemožnit jinému bytu odvětrávání koupelny.

• K jakékoli změně účelu užívání (větrání → topení) je nutný souhlas SVJ.

• Náklady na zajištění náhradního větrání by měl nést ten, kdo změnu navrhuje.