Nedodržení předkupní smlouvy-vymáhání pokuty
Odesláno:
Otevřeno 422 x
4 odpovědi
Host 7727
Dobrý den, mám právo vymáhat pokutu (a jakým způsobem) za nedodržení předkupní smlouvy na garáž? KS měla být uzavřena do 9/19, paní si však prodej své ½ rozmyslela (čekali jsme na vyjádření soudu a ins. správce ohledně koupi 2. poloviny, mám před podpisem kupní smlouvy na tuto ½) : IV. Prodávající se zavazují, že1) nemovitou věc od podpisu této smlouvy nezatíží zástavním právem, věcným břemenem, jinou právní vadou či jiným způsobem nesníží její hodnotu a že po podpisu této smlouvy neučiní žádný úkon, na základě něhož by došlo k narušení průběhu prodeje a zápisu do KN ve prospěch strany kupující, tzn. že nemovitost do vkladu vlastnického práva ve prospěch strany kupující nezastaví, nezřídí jiné zatížení či právo třetích osob vč. nájemního vztahu*V. 1) Změní-li se okolnosti, z nichž sml. strany při vzniku závazku z této smlouvy vycházely do té míry, že nelze rozumně požadovat uzavření KS, povinnost uzavřít KS zaniká. Ustanovení se nepoužije, pokud byla změna okolností způsobena úmyslným jednáním či opomenutím jedné ze stran k tíži druhé strany. *VI. Smluvní pokutu 30000Kč je povinna zaplatit strana, jež se rozhodla odstoupit z jakéhokoli důvodu od této smlouvy (mimo případ uvedený v čl. V.). Děkuji, Magda
Mgr. Kateřina Galatíková (advokát)
Dobrý den,
odpověď naleznete ve Vámi citovaném čl. V. smlouvy o smlouvě budoucí: "Změní-li se okolnosti, z nichž sml. strany při vzniku závazku z této smlouvy vycházely do té míry, že nelze rozumně požadovat uzavření KS, povinnost uzavřít KS zaniká. Ustanovení se nepoužije, pokud byla změna okolností způsobena úmyslným jednáním či opomenutím jedné ze stran k tíži druhé strany."
Z uvedeného článku vyplývá, že smlouvu nemusí strana uzavřít, pokud se významně změnili okolnosti - např. nemovitost potřebuje pro sebe k bydlení (což v tomto případě pravděpodobně nelze, když ji nevlastní celou). Pravděpodobně však budoucí prodávající žádný závažný důvod k odstoupení od smlouvy nemá, a proto je Vám povinna uhradit smluvní pokutu dle čl. VI.
Vyzvěte nyní budoucí prodávající písemně (nejlépe doporučeně s dodejkou) k uhrazení smluvní pokuty, případně doložení změny okolností na její straně. Upozorněte, že pokud od smlouvy odstoupila z důvodu, který neodpovídá čl. V. , pak budete nucena pokutu vymáhat soudně a dejte paní lhůtu k zaplacení či uvedení důvodu alespoň 10 dnů (nicméně důvod odstoupení od smlouvy by správně měla uvézt již v písemném odstoupení od smlouvy Vám zaslaném). Pokud nebude reagovat, můžete podat žalobu k soudu, kde doložíte veškeré listiny a doklady o odeslání či doručení. Soud bude zkoumat, zda měla budoucí prodávající závažný důvod k odstoupení od smlouvy dle čl. V. , a pokud takový důvod neshledá, měl by jí uložit povinnost Vám smluvní pokutu uhradit. Je však možné, že paní si vše rozmyslí již po zaslání Vaší výzvy k úhradě a nemovitost Vám prodá.
odpověď naleznete ve Vámi citovaném čl. V. smlouvy o smlouvě budoucí: "Změní-li se okolnosti, z nichž sml. strany při vzniku závazku z této smlouvy vycházely do té míry, že nelze rozumně požadovat uzavření KS, povinnost uzavřít KS zaniká. Ustanovení se nepoužije, pokud byla změna okolností způsobena úmyslným jednáním či opomenutím jedné ze stran k tíži druhé strany."
Z uvedeného článku vyplývá, že smlouvu nemusí strana uzavřít, pokud se významně změnili okolnosti - např. nemovitost potřebuje pro sebe k bydlení (což v tomto případě pravděpodobně nelze, když ji nevlastní celou). Pravděpodobně však budoucí prodávající žádný závažný důvod k odstoupení od smlouvy nemá, a proto je Vám povinna uhradit smluvní pokutu dle čl. VI.
Vyzvěte nyní budoucí prodávající písemně (nejlépe doporučeně s dodejkou) k uhrazení smluvní pokuty, případně doložení změny okolností na její straně. Upozorněte, že pokud od smlouvy odstoupila z důvodu, který neodpovídá čl. V. , pak budete nucena pokutu vymáhat soudně a dejte paní lhůtu k zaplacení či uvedení důvodu alespoň 10 dnů (nicméně důvod odstoupení od smlouvy by správně měla uvézt již v písemném odstoupení od smlouvy Vám zaslaném). Pokud nebude reagovat, můžete podat žalobu k soudu, kde doložíte veškeré listiny a doklady o odeslání či doručení. Soud bude zkoumat, zda měla budoucí prodávající závažný důvod k odstoupení od smlouvy dle čl. V. , a pokud takový důvod neshledá, měl by jí uložit povinnost Vám smluvní pokutu uhradit. Je však možné, že paní si vše rozmyslí již po zaslání Vaší výzvy k úhradě a nemovitost Vám prodá.
Host 7727
Děkuji moc, paní magistro. Ráda bych se ještě v souvislosti s tím zeptala na uplatnění jejího předkupního práva na 2. pol garáže. Pán nám v 8/19 oznámil, že bude v insolvenci, ale slíbil nám, že udělá vše pro to, aby k prodeji došlo tak, jak jsme se domluvili, což splnil. Jeho ins. , správce povolil přímý prodej mně, soud to 04/20 schválil a správce mi nyní zaslal smlouvu k podpisu. (S paní jsme se domluvily, že sepíšeme pouze jednu kupní smlouvu, kde jedním z prodávajících bude ins. správce za dlužníka a druhým ona, abychom neplatily 2x poplatek za KN.) Nyní si však paní prodej své 1/2 rozmyslela a chce uplatnit předkupní právo. Má na to právo, když podepsala předkupní smlouvu (jíž svou ½ prodává, avšak explicitně tam zmíněno není, že se svého předkupního práva vzdává-nebo to "vzdání se"už vyplývá automaticky z logiky předkupní smlouvy samo sebou? *Pokud uzavřu s ins. správcem KS pouze na koupi 1/2 garáže dlužníka a podepíšu ji AŽ PO 1.7.2020, bude moci stále své předkupní právo uplatnit? *Může uplatnit své předkupní právo AŽ PO podpisu mé kupní smlouvy s ins. správcem, nebo může do procesu vstoupit již nyní a požadovat (přes požadavek ins. správce), aby soud své rozhodnutí (o prodeji mně) změnil? Děkuji. M
Mgr. Kateřina Galatíková (advokát)
Dobrý den,
ačkoliv zákon nestanoví formu pro vzdání se předkupního práva, musí být toto vzdání se naprosto zřejmé - děje se tak tedy jednostranným (a jednoznačným) prohlášením vlastníka či dohodou spoluvlastníků. Navíc je to nutné poznamenat do katastru nemovitostí. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní tedy ke vzdání se předkupního práva nepostačí.
Pokud byste kupní smlouvu s ins. správcem uzavřel do 30.6., pak bude ins. správce mít zákonnou povinnost vyzvat spoluvlastnici písemně k vyjádření, zda uplatní své předkupní právo či nikoliv. Jestliže kupní smlouvu uzavřete po tomto datu, spoluvlastnice již nebude mít zákonné předkupní právo a ins. správce ji tak nebude ani muset vyzývat k vyjádření.
ačkoliv zákon nestanoví formu pro vzdání se předkupního práva, musí být toto vzdání se naprosto zřejmé - děje se tak tedy jednostranným (a jednoznačným) prohlášením vlastníka či dohodou spoluvlastníků. Navíc je to nutné poznamenat do katastru nemovitostí. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní tedy ke vzdání se předkupního práva nepostačí.
Pokud byste kupní smlouvu s ins. správcem uzavřel do 30.6., pak bude ins. správce mít zákonnou povinnost vyzvat spoluvlastnici písemně k vyjádření, zda uplatní své předkupní právo či nikoliv. Jestliže kupní smlouvu uzavřete po tomto datu, spoluvlastnice již nebude mít zákonné předkupní právo a ins. správce ji tak nebude ani muset vyzývat k vyjádření.
Host 7727
A může tedy paní přímo teď hned "vstoupit do procesu", tj. požadovat přes ins. správce, aby soud své rozhodnutí o prodeji mně změnil (např. tím, že by nabídnula vyšší cenu za odkup 2. poloviny garáže)? Nebo "musí" teď čekat, až dojde k podpisu kupní smlouvy (alespoň) mezi mnou a ins. správcem a teprve potom může "jednat"? -V tom rozhodnutí se píše, že"Soud může svůj souhlas kdykoli změnit nebo zrušit, event. stanovit jiné podmínky prodeje. Insolvenční správce je výroky tohoto rozhodnutí vázán a v případě změny v podmínkách stanovených soudem, je povinen bezodkladně o tom soud informovat."Zároveň se tam ale taky píše, že"Proti tomuto usnesení není odvolání přípustné. Platnost smlouvy, kterou došlo ke zpeněžení prodejem mimo dražbu, lze napadnout jen žalobou podanou u insolvenčního soudu nejpozději do 3měsíců ode dne zveřejnění smlouvy v insolvenčním rejstříku."
A co se týče její poloviny, změní se nějak situace, když vlastně nebyla nikdy z mé strany vyzvána, aby prodala alespoň tu svoji 1/2? (Usilovali jsme o celou garáž a když bylo jasné, že 1/2 půjde do insolvence, tak už jsme kupní smlouvu nepodepisovali, aby nám 1/2 nemovitosti soud nezabavil).
A co se týče její poloviny, změní se nějak situace, když vlastně nebyla nikdy z mé strany vyzvána, aby prodala alespoň tu svoji 1/2? (Usilovali jsme o celou garáž a když bylo jasné, že 1/2 půjde do insolvence, tak už jsme kupní smlouvu nepodepisovali, aby nám 1/2 nemovitosti soud nezabavil).