Dobrý den,
byl jsem přestěhován do náhradního bytu z důvodu rekonstrukce rozvodů v domě (písemně oznámeno, se zárukou přestěhování tam i zpátky, písemně jsem s tímto souhlasil). Po několika týdnech jsem dostal oznámení, že byt zanikl (ze 3 bytů na patře vznikly 2), tudíž prý zanikla i má nájemní smlouva na tento byt.
Jaké jsou mé šance u soudu, z hlediska oznámení pro podvod a pro porušení § 695 (pronajimatel smí provádět stavební úpravy a jiné podstatné změny pouze se souhlasem nájemce).
Na stavební úpravy nemá majitel stavební povolení - co by mu hrozilo ze strany staveb. úřadu?
Jaký je pro mne nejvhodnější postup? Jaké je mé postavení pro příp. jednání s majitelem o dohodě a nějakém odškodném za majetkové i nemajetkové újmy (např. spojené s hledáním nového bytu)? Co by majiteli hrozilo v případě soudu?
Pronajímatel přestěhoval nájemce do náhradního bytu kvůli rekonstrukci a byt zanikl - co dělat?
Odesláno:
Otevřeno 3100 x
9 odpovědí
Host 201
Mgr. Eva Kratochvílová (právník)
Dobrý den,
poprosím o doplňující informaci - pronajímatel Vám nadále neumožní obývat byt, který jste obýval v průběhu rekonstrukce? Díky
poprosím o doplňující informaci - pronajímatel Vám nadále neumožní obývat byt, který jste obýval v průběhu rekonstrukce? Díky
Host 201
Náhradní byt, který mi poskytl na dobu rekonstrukce, je téměř neobyvatelný - bývalá prádelna, v podstatě suterén, tmavý, studený a vlhký - to byla jedna z méně špatných možností, neboť jsem měl na výběr jen volné byty v některém z domů vlastněných tímto majitelem (jakási a. s. ) - některé byly vysloveně zdravotně závadné. Na těch pár měsíců jsem to překousl. S bytem, který jsem si po dlouhé době hledání našel na dlouhodobé bydlení (je mi 66), se to nedá vůbec srovnat - byl velmi slunný, s terasou, nájem velmi přijatelný.
Mgr. Eva Kratochvílová (právník)
V rámci právní úpravy nájmu bytu není výslovně upravena situace, kdy dojde k zániku předmětu nájmu, tedy bytu. Lze tedy subsidiárně použít ust. § 680 OZ.
Písemně se obraťte na pronajímatele s žádostí o poskytnutí adekvátního náhradního bytu, jinak že budete žádat přiměřenou slevu z nájmu s ohledem na stav bytu, který obýváte. Podle § 687 OZ je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání.
Obávám se že podání trestního oznámení ani podnětu na stavební úřad by Vaší vyjednávací pozici s pronajímatelem příliš zlepšilo.
Máte prosím další dotaz nebo potřebujete něco ujasnit?
Písemně se obraťte na pronajímatele s žádostí o poskytnutí adekvátního náhradního bytu, jinak že budete žádat přiměřenou slevu z nájmu s ohledem na stav bytu, který obýváte. Podle § 687 OZ je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání.
Obávám se že podání trestního oznámení ani podnětu na stavební úřad by Vaší vyjednávací pozici s pronajímatelem příliš zlepšilo.
Máte prosím další dotaz nebo potřebujete něco ujasnit?
Host 201
Já bych s dovolením především rád věděl, jak by soud hodnotil toto hrubé porušení zákona, konkrétně toho par. 695. (Nehledě na trestný čin podvodu, kdy mě písemně ujistili, že se po rekonstrukci vrátím zpět, což se ukázalo jako lež. ) Jedná se přeci obecně o to, že je tu smlouva o něčem (předmětem té smlouvy je v tomto případě byt) a v průběhu platnosti té smlouvy jedna strana hrubým způsobem změní ten objekt smlouvy, v tomto případě jej dokonce zlikviduje.
Mgr. Eva Kratochvílová (právník)
Pokud Vám byl dán písemný příslib vrácení se zpět do předmětného bytu, pak by bylo možné skutečně posoudit věc jako trestný čin podvodu.
Níže přikládám několik poznámek z komentáře k Občanskému zákoníku - ust. § 695.
Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.
Pronajímatel, obvykle vlastník předmětu nájmu, je oprávněn z titulu svého vlastnického práva provádět změny své věci. Jestliže však přenechá věc do nájmu, je nucen respektovat také práva nájemce. Jestliže přenechá byt k užívání nájemci, je povinen mu v souladu s § 687 odst. 1 zajistit plný a nerušený výkon jeho práv. To znamená také omezení možnosti provádět stavební úpravy a jiné podstatné změny pronajatého bytu.
Komentované ustanovení stanoví bližší podmínky pro realizaci stavebních úprav a jiných podstatných změn v bytě za trvání nájmu. Obecně takový zásah do práv nájemce musí být vždy – z hlediska výkonu práv a povinností z nájmu bytu – opodstatněný a nesmí vést k dlouhodobému či dokonce trvalému a podstatnému zhoršení kvality pronajatého bytu.
Tato omezení se neuplatní pro stavební úpravy domu. Zde platí jednak specifická omezení sjednaná v nájemní smlouvě, jinak obecná povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv (§ 687 odst. 1), užívání společných prostor a zařízení (§ 688).
Jestliže byt vyžaduje opravy, při jejichž provádění nelze byt delší dobu užívat, může pronajímatel s přivolením soudu ukončit nájem výpovědí podle § 711a odst. 1 písm. c).
Pojem stavebních úprav bytu a jiných podstatných změn musí být vykládán stejně jako v § 694. Stavební úpravou bytu a jinou podstatnou změnou není plnění povinnosti podle § 687 odst. 1 a § 691, tedy udržování bytu ve stavu způsobilém k řádnému užívání a odstraňování závad bránících tomuto řádnému užívání. Vzhledem k tomu, že v těchto případech jde o povinnost pronajímatele vyplývající z nájmu bytu, není nutný souhlas nájemce.
Pro souhlas nájemce platí totéž co pro souhlas pronajímatele podle § 694 [ 694, 4]. Oproti úpravě v § 694 jsou stanoveny dvě odchylky.
Nájemce může odepřít souhlas jen z vážných důvodů. Soud může přezkoumat důvodnost odmítnutí souhlasu. Pronajímatel se může vůči nájemci domáhat umožnění provedení konkrétní stavební úpravy nebo jiné podstatné změny bytu. To bude praktičtější než žalovat na nahrazení projevu vůle nájemce (§ 161 odst. 3 OSŘ ). Soud při úvaze, zda stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě budou provedeny i přes nesouhlas nájemce, může přihlédnout k naléhavosti a významu úprav z hlediska stavebně-technického nebo funkčního, zda se zamýšlené úpravy dotýkají jen pronajatého bytu nebo celé nemovitosti, jaké náklady ze strany pronajímatele si úpravy vyžádají, k předpokládanému rozsahu a době omezení nájemce v užívání bytu, ke zdravotnímu stavu a věku nájemce, zda a jaké náklady si provedení úprav vyžádá na straně nájemce, zda se pronajímatel zavázal nájemci tyto náklady nahradit, jaké jsou vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem. Vážné důvody k odepření souhlasu zde budou většinou, jestliže by tyto úpravy měly vést k dlouhodobému či dokonce trvalému a podstatnému zhoršení kvality pronajatého bytu.
Druhou odchylkou je provádění stavebních úprav na příkaz orgánu státní správy (podle § 137 StavZ nezbytné úpravy, podle § 135 StavZ odstranění stavby nebo provedení nutných zabezpečovacích prací).
V komentovaném ustanovení je uložena povinnost nájemci umožnit provedení stavebních úprav pouze v souvislosti s prováděním úprav na příkaz orgánu státní správy. To platí i pro případ, kdy nájemce dal souhlas nebo byla tato povinnost uložena soudem. I v těchto případech musí poskytnout nájemce potřebnou součinnost k provedení stavebních úprav nebo jiných podstatných změn bytu. V případě porušení této povinnosti odpovídá za škodu (§ 420). Jiným důsledkem je možnost naplnění výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b).
Souhlas nájemce se stavebními úpravami nevylučuje jeho právo na případnou slevu z nájemného podle § 698.
Máte prosím další dotaz nebo potřebujete něco ujasnit?
Níže přikládám několik poznámek z komentáře k Občanskému zákoníku - ust. § 695.
Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.
Pronajímatel, obvykle vlastník předmětu nájmu, je oprávněn z titulu svého vlastnického práva provádět změny své věci. Jestliže však přenechá věc do nájmu, je nucen respektovat také práva nájemce. Jestliže přenechá byt k užívání nájemci, je povinen mu v souladu s § 687 odst. 1 zajistit plný a nerušený výkon jeho práv. To znamená také omezení možnosti provádět stavební úpravy a jiné podstatné změny pronajatého bytu.
Komentované ustanovení stanoví bližší podmínky pro realizaci stavebních úprav a jiných podstatných změn v bytě za trvání nájmu. Obecně takový zásah do práv nájemce musí být vždy – z hlediska výkonu práv a povinností z nájmu bytu – opodstatněný a nesmí vést k dlouhodobému či dokonce trvalému a podstatnému zhoršení kvality pronajatého bytu.
Tato omezení se neuplatní pro stavební úpravy domu. Zde platí jednak specifická omezení sjednaná v nájemní smlouvě, jinak obecná povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv (§ 687 odst. 1), užívání společných prostor a zařízení (§ 688).
Jestliže byt vyžaduje opravy, při jejichž provádění nelze byt delší dobu užívat, může pronajímatel s přivolením soudu ukončit nájem výpovědí podle § 711a odst. 1 písm. c).
Pojem stavebních úprav bytu a jiných podstatných změn musí být vykládán stejně jako v § 694. Stavební úpravou bytu a jinou podstatnou změnou není plnění povinnosti podle § 687 odst. 1 a § 691, tedy udržování bytu ve stavu způsobilém k řádnému užívání a odstraňování závad bránících tomuto řádnému užívání. Vzhledem k tomu, že v těchto případech jde o povinnost pronajímatele vyplývající z nájmu bytu, není nutný souhlas nájemce.
Pro souhlas nájemce platí totéž co pro souhlas pronajímatele podle § 694 [ 694, 4]. Oproti úpravě v § 694 jsou stanoveny dvě odchylky.
Nájemce může odepřít souhlas jen z vážných důvodů. Soud může přezkoumat důvodnost odmítnutí souhlasu. Pronajímatel se může vůči nájemci domáhat umožnění provedení konkrétní stavební úpravy nebo jiné podstatné změny bytu. To bude praktičtější než žalovat na nahrazení projevu vůle nájemce (§ 161 odst. 3 OSŘ ). Soud při úvaze, zda stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě budou provedeny i přes nesouhlas nájemce, může přihlédnout k naléhavosti a významu úprav z hlediska stavebně-technického nebo funkčního, zda se zamýšlené úpravy dotýkají jen pronajatého bytu nebo celé nemovitosti, jaké náklady ze strany pronajímatele si úpravy vyžádají, k předpokládanému rozsahu a době omezení nájemce v užívání bytu, ke zdravotnímu stavu a věku nájemce, zda a jaké náklady si provedení úprav vyžádá na straně nájemce, zda se pronajímatel zavázal nájemci tyto náklady nahradit, jaké jsou vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem. Vážné důvody k odepření souhlasu zde budou většinou, jestliže by tyto úpravy měly vést k dlouhodobému či dokonce trvalému a podstatnému zhoršení kvality pronajatého bytu.
Druhou odchylkou je provádění stavebních úprav na příkaz orgánu státní správy (podle § 137 StavZ nezbytné úpravy, podle § 135 StavZ odstranění stavby nebo provedení nutných zabezpečovacích prací).
V komentovaném ustanovení je uložena povinnost nájemci umožnit provedení stavebních úprav pouze v souvislosti s prováděním úprav na příkaz orgánu státní správy. To platí i pro případ, kdy nájemce dal souhlas nebo byla tato povinnost uložena soudem. I v těchto případech musí poskytnout nájemce potřebnou součinnost k provedení stavebních úprav nebo jiných podstatných změn bytu. V případě porušení této povinnosti odpovídá za škodu (§ 420). Jiným důsledkem je možnost naplnění výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b).
Souhlas nájemce se stavebními úpravami nevylučuje jeho právo na případnou slevu z nájemného podle § 698.
Máte prosím další dotaz nebo potřebujete něco ujasnit?
Host 201
Děkuji za podrobné poznámky, hlavně ta první věta je jasná (jinak se většinou netýkají tohoto případu svévolné a bezdůvodné likvidace pronajatého bytu, asi těžko by se pronajimatel u soudu domáhal zlikvidování bytu i přes nesouhlas nájemce…). Asi se dá těžko usuzovat, jak by soud potrestal toto porušení § 695, v tomto konkrétním případě. Patrně chybějí i zkušenosti s nějakých obdobných případů. Díky.
Mgr. Eva Kratochvílová (právník)
Proto jsem spíše navrhovala snahu domluvit se s pronajímatelem na lepším bytě či Vám lépe vyhovujícím podmínkám. Přeju Vám hodně štěstí.
Host 201
S pronajímatelem se dohodnout na něčem, tedy ve smyslu jakési jeho pomoci, nemá sebemenší smysl, to snad vyplývá už z toho, čeho se na mně bez jakýchkoliv skrupulí (a bez sebemenšího náznaku nějaké dohody předem) dopustil. Jsou to prostě darebáci a žádný byt mi shánět nebudou, to musím samozřejmě sám. Jde mi o to (pokusil jsem se to vysvětlit hned na začátku) jaká je vzájemná pozice, tj. co by jim hrozilo u soudu (příp. staveb. úř. za černou stavbu), a co tedy po nich mohu chtít (mám na mysli samozřejmě jednoznačně finanční odškodnění, jinak nic jiného nepřichází v úvahu) v rámci dohody "žádný z nás nemá zájem jít k soudu, tak tady máte XX tisíc na stěhování, náklady spojené s hledáním bytu a odškodnění za psychickou újmu, a všechno to smažem". A mně jde právě o to, jaké to XX by bylo oboustranně přijatelné. Pokud je to tak, že jim u soudu nic za tuto nehoráznost nehrozí, tak mi samozřejmě nedají nic a jejich neseriózní podvodné jednání jim projde zcela bez následků, což by mě samozřejmě velmi mrzelo, neboť mi způsobili opravdu velké problémy.
Mgr. Eva Kratochvílová (právník)
1) V první řadě by bylo třeba odpovědět na to, zda šlo skutečně o černou stavbu, tedy zda šlo skutečně o stavbu bez povolení, které předpokládá zákon o stavebním řízení. Obávám, se že o takovou stavbu nedošlo, neboť jinak by nemohlo dojít k následné kolaudaci atd. Tudíž bych s ohledem na výše uvedené předpokládala, že zde stavební povolení ze strany příslušného stavebního úřadu uděleno bylo.
2) Případný úspěch Vaší žaloby by se odvíjel zejména s ohledem na to, co budete žádat. Dokázala bych si v této situaci představit náhradu škody a výdajů která Vám vznikla v důsledku nesplnění smluvní povinnosti ze strany pronajímatele (tzn. on přislíbil, že se budete moci vrátit, nicméně pak už nebylo kam).
3) Pokud budete chtít věc řešit mimosoudní cestou řešením by mohla být dohoda o narovnání, tedy spornými právy bude zánik bytu jako předmětu nájmu a stím spojené náklady (stěhování hledání bytu.
4) V otázce vyčíslení není snadné jednoznačně určit takovou cenu - co se stěhování týká navrhuji Vám oslovit stěhovací společnosti, abyste zjitil v jakých cenových hladinách se jejich služby pohybují, náhrady za vniklo psychickou újmu uveďte, jakou byste si představoval, raději vyšší a pak snižuje, náklady spojené s hledáním bytu také prostě navrhněte, nicméně mějte na paměti, že bude třeba výši těchto sazeb nějakým způsobem odůvodnit. Osobně bych hledání vyčíslila na částku 10.000 (což odpovídá výši rezervačního poplatku na byt), 20 -50.000 Kč jako újmu, a náklady stěhování dle částky, kterou se od stěhovací služby dozvíte.
Máte prosím další dotaz nebo potřebujete něco ujasnit?
2) Případný úspěch Vaší žaloby by se odvíjel zejména s ohledem na to, co budete žádat. Dokázala bych si v této situaci představit náhradu škody a výdajů která Vám vznikla v důsledku nesplnění smluvní povinnosti ze strany pronajímatele (tzn. on přislíbil, že se budete moci vrátit, nicméně pak už nebylo kam).
3) Pokud budete chtít věc řešit mimosoudní cestou řešením by mohla být dohoda o narovnání, tedy spornými právy bude zánik bytu jako předmětu nájmu a stím spojené náklady (stěhování hledání bytu.
4) V otázce vyčíslení není snadné jednoznačně určit takovou cenu - co se stěhování týká navrhuji Vám oslovit stěhovací společnosti, abyste zjitil v jakých cenových hladinách se jejich služby pohybují, náhrady za vniklo psychickou újmu uveďte, jakou byste si představoval, raději vyšší a pak snižuje, náklady spojené s hledáním bytu také prostě navrhněte, nicméně mějte na paměti, že bude třeba výši těchto sazeb nějakým způsobem odůvodnit. Osobně bych hledání vyčíslila na částku 10.000 (což odpovídá výši rezervačního poplatku na byt), 20 -50.000 Kč jako újmu, a náklady stěhování dle částky, kterou se od stěhovací služby dozvíte.
Máte prosím další dotaz nebo potřebujete něco ujasnit?