Stavby, stavební řízení a právo

Ve Vašem případě je důležité, k čemu by Vám měl dát soused (dle názoru stavebního úřadu) souhlas (to z Vašeho dotazu nevyplývá a je to zcela klíčové). Má se jednat o souhlas a/ s tím, že předmětný spoluvlastněný pozemek budete využívat jako příjezd ke stavebnímu pozemku, anebo má jít o souhlas b/ s tím, že do spoluvlastněného pozemku budou například uloženy inženýrské sítě?

Stavební zákon v této souvislosti hovoří o pozemku, na němž „... má být záměr uskutečněn ...“. Záměrem se pak (dle § 4/1 stavebního zákona) rozumí:

„... stavba, soubor staveb, zařízení, údržba dokončené stavby, změna využití území, dělení nebo scelování pozemků a stanovení ochranného pásma.“

Pokud má být spoluvlastněný pozemek využíván pouze k příjezdu, nejedná se o realizaci záměru (dle výše uvedené definice) – nemělo by pak být ani nutné stavebnímu úřadu dokládat souhlas druhého spoluvlastníka (jelikož záměr na tomto spoluvlastněném pozemku realizován nebude).

Má-li být spoluvlastněný pozemek využíván toliko k příjezdu k Vašemu stavebnímu pozemku, měl by postačovat odkaz na § 1117 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.“

Z tohoto ustanovení vyplývá, že jste oprávněn užívat celý spoluvlastněný pozemek, a to v míře, která odpovídá rozsahu Vašeho spoluvlastnického podílu – k tomu žádný souhlas druhého spoluvlastníka nepotřebujete, jelikož toto Vaše oprávnění vyplývá přímo ze zákona.

Pokud by měl být spoluvlastněný pozemek nějak stavebně upravován, případně pokud by do něj měly být například ukládány inženýrské sítě, byl by souhlas druhého spoluvlastníka nezbytný, a to jak v rovině soukromoprávní:

„O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.“ (§ 1128/1 občanského zákoníku)

„K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.“ (§ 1129/1 občanského zákoníku)

tak ve vztahu ke stavebnímu úřadu:

„K souhlasu vlastníka pozemku ... které jsou v podílovém spoluvlastnictví, je třeba souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků podle výše jejich podílů ...“ (§ 187/4 stavebního zákona)

Takový souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace a musí obsahovat identifikační údaje a podpis druhého spoluvlastníka, a to jméno, příjmení, datum narození, adresu místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresu bydliště (§ 187/3 písm. a) stavebního zákona).

Vyjde-li najevo, že souhlas druhého spoluvlastníka je nezbytný, přičemž soused nebude ochoten Vám takový souhlas dát, nezbylo by Vám skutečně nic jiného, než se v této věci obrátit na soud a žádat, aby byl sousedův souhlas (který soused odmítá udělit) nahrazen rozhodnutím soudu. Takové řízení může, bohužel, trvat poměrně dlouho (zvláště tehdy, bude-li soused chtít toto řízení protahovat).

Druhou možností je zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, a to v podobě rozdělení spoluvlastněného pozemku – tedy tak, aby například každý z bývalých spoluvlastníků vlastnil polovinu pozemku (samozřejmě pouze tehdy, je-li možné takový pozemek rozdělit a Vaší polovinu nadále užívat jako příjezd ke stavebnímu pozemku).

_____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník