Náš starý bytový dům se na katastru zobrazuje bez pavlače. Na dům se dělal pasport, kde jsou také zakresleny dvě malé přístavby pod touto pavlačí a dělal se i geometrický plán. Stavební úřad pasport ověřil, KÚ geometrický plán ověřil také, ale nezadal jej do veřejného katastru kvůli "změně obvodu budovy" právě kvůli malým přístavbám, protože pavlač jako součást budovy zakreslená není. KÚ si vyžádal ověření/kolaudaci anebo jiný dokument od SÚ, aby mohl změnu obvodu budovy zapsat. Žádné dokumenty k tomu ale nejsou od stavebního úřadu dostupné (dům je více než 100 let starý) a podle konzultace s SÚ je budova definována i střechou, která i přesahuje samotnou pavlač, takže prastaré přístavby nechce vůbec řešit. Odvolává se na revizi katastru, která ale zatím u nás není plánována a prý jestli se toho někdo z katastru chytne, tak pak se uvidí. Chtěli bychom mít dům v dobrém právním stavu, protože zde aktuálně z komplikovaných důvodů není SVJ (dům částečně vrácen v restituci (40%) a restituenti ignorují jakékoli návrhy na opravu), ale to je na jinou debatu. Jak je to prosím správně - pavlač je součást stavby a zároveň ji ale takto katastr nepovažuje? Pavlač je přece společná zastavěná část domu, konstrukčně spojená s budovou a do bytů je přístup jen přes ni? Je to chyba a jak to řešit, má každý katastrální úřad jiný přístup anebo se historicky pavlače nezapisovaly jako součást stavby? Děkuji.
Stavby, stavební řízení a právo
Pavlač není vedena jako součást budovy na katastru nemovitostí katastru nemovitosí ČR - co teď?
- Základní údaje
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Stavební zákon a stavby
- Zobrazení: 402
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Pavlač je součást stavby a zároveň ji ale takto katastr nepovažuje?
K názoru katastrálního úřadu se nemohu vyjádřit, jelikož ho nechápu. Dle mého mínění je pavlač běžnou součástí stavby a proto by měla být v katastru nemovitostí zakreslena stejně, jako stavba samotná. V této souvislosti lze odkázat na § 505 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
"Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí."
Tato definice přesně odpovídá vztahu bytového domu a pavlače (a to tím spíše, představuje-li pavlač jediný přístup do jednotlivých bytů).
Pavlač nemůže být samozřejmě zanesena do katastru nemovitostí samostatně (jelikož se nejedná o samostatnou stavbu) - jde o integrální součást stavby, případně by se dalo o pavlači uvažovat jako o konstrukčním prvku stavby.
2/ Pavlač je přece společná zastavěná část domu, konstrukčně spojená s budovou a do bytů je přístup jen přes ni?
S tímto Vaším názorem nemohu, než souhlasit - myslím si totéž.
3/ Je to chyba a jak to řešit, má každý katastrální úřad jiný přístup anebo se historicky pavlače nezapisovaly jako součást stavby?
Všechny katastrální úřady by měly ve stejných případech praktikovat stejné postupy, praxe je však odlišná - někdy se názory (a zavedená praxe) jednotlivých katastrálních úřadů značně liší.
Nemohu se vyjádřit k otázce, jak katastrální úřady přistupovaly k ne/zapisování pavlačí v minulosti - to mi není známo.
V současné chvíli Vám doporučuji obrátit se s žádostí o konzultaci na nadřízený veřejnoprávní orgán, kterým je Český úřad zeměměřický a katastrální:
Je podstatné ověřit relevanci argumentu, který ve svém dotazu zmiňujete, a to konkrétně přesah části střechy nad celou pavlač, včetně obou přístaveb. Dle mého názoru by přesahující střecha neměla mít na ne/zápis pavlače vliv, je ovšem pravdou, že například zastavěná plocha stavby se vypočítává dle maximálního dosahu okraje střechy - jak to vyplývá z § 13 písm. o) stavebního zákona, dle něhož se pojmem zastavěná plocha stavby" rozumí:
"... plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny; plochy lodžií a arkýřů se započítávají; u objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny; u zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny"
Bude ideální, pokud se Vám podaří získat názor Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, s nímž byste mohli následně katastrální úřad konfrontovat.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon
