Ve Vámi popsaném případě nelze vyloučit, že byste mohli vůči prodávajícímu uplatňovat práva z vadného plnění, případně požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny. Úspěch takového nároku však bude záviset především na tom, zda se podaří prokázat, že nedostatečná vydatnost studny představovala skrytou vadu existující již v době převodu nemovitosti.
Podstatné je, že jste se před koupí na otázku dostatku vody výslovně dotazovali a bylo Vám sděleno, že s vodou nikdy nebyl problém. Pokud se následně ukázalo, že studna dlouhodobě neposkytuje dostatek vody pro běžné užívání domu a že obdobné problémy existovaly již v minulosti, může být toto tvrzení prodávajícího významné. Ještě významnější by bylo, pokud by se prokázalo, že prodávající o problému věděl a při prodeji jej zamlčel.
Samotná skutečnost, že po roce užívání nemovitosti musíte řešit vrt a stavební povolení, automaticky neznamená, že máte nárok na vrácení části kupní ceny. Bude nutné prokázat, že nízká vydatnost studny nebyla nově vzniklým problémem způsobeným například mimořádným suchem, ale že šlo o stav, který existoval již v době koupě domu.
Ve Váš prospěch může svědčit informace, kterou zjistil realitní makléř, že již předchozí vlastník se s nedostatkem vody občas potýkal. Pokud by se podařilo tuto informaci doložit svědecky nebo jinými důkazy, mohlo by to podpořit argument, že se nejedná o novou závadu vzniklou až po převodu nemovitosti.
Doporučil bych nejprve zajistit co nejvíce důkazů. Zejména by bylo vhodné:
- nechat odborně posoudit stav studny a její vydatnost,
- zjistit, zda existují záznamy o čištění, prohlubování nebo jiných zásazích do studny v minulosti,
- pokusit se ověřit informace o problémech s vodou u předchozích vlastníků,
- uchovat veškerou komunikaci s realitní kanceláří a prodávajícím.
Pokud odborné posouzení potvrdí, že studna dlouhodobě nesplňuje běžné požadavky na zásobování domu vodou a že tento stav existoval již před prodejem, přichází v úvahu požadavek na přiměřenou slevu z kupní ceny. Výše slevy by se obvykle odvíjela od nákladů nutných k odstranění problému, například od ceny nového vrtu a souvisejících prací.
Je také vhodné jednat bez zbytečného odkladu. Ačkoli jste problém zjistili již krátce po nastěhování a průběžně jej řešíte, prodávající by mohl namítat, že jste svá práva neuplatnili včas. Proto bych doporučil prodávajícího písemně kontaktovat co nejdříve, popsat zjištěný stav a oznámit mu, že věc považujete za skrytou vadu nemovitosti.
Na základě Vámi uvedených skutečností nelze zaručit úspěch případného nároku, ale rozhodně nejde o situaci, která by byla předem beznadějná. Naopak informace o tom, že problémy s vodou mohly existovat již před prodejem, může být pro posouzení celé věci zásadní.
