Při řešení prodeje nemovitosti zatížené věcným předkupním právem osoby neznámého pobytu je nutné postupovat podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, neboť ignorování tohoto zápisu představuje značné právní riziko. Pokud je předkupní právo zapsáno v katastru nemovitostí, jedná se o právo věcné podle § 2144 občanského zákoníku, které zavazuje i budoucí vlastníky. Předpoklad, že po prodeji stačí vyčkat tříletou promlčecí lhůtu podle § 629 občanského zákoníku, je sice teoreticky správný z hlediska nároku na náhradu škody nebo uplatnění relativní neplatnosti, avšak v praxi narazíte na zásadní překážku již u katastrálního úřadu. Katastrální úřad totiž v souladu s § 17 a § 18 katastrálního zákona (č. 256/2013 Sb.) zkoumá, zda je prodej v souladu se zapsanými omezeními, a pokud nepředložíte doklad o tom, že jste oprávněnému řádně nabídli koupi a ten ji v zákonné dvouměsíční lhůtě nevyužil, může úřad vklad vlastnického práva na kupujícího zcela zamítnout. Strategie ignorování práva tedy může vést ke zmaření celého prodeje a k případným žalobám ze strany vašeho kupujícího.
Vzhledem k tomu, že adresa oprávněné osoby není známa a právo pochází z doby před mnoha desítkami let, je legální cestou iniciace soudního řízení. Prvním krokem by mělo být nahlédnutí do sbírky listin katastru nemovitostí, abyste získali titul, na jehož základě bylo právo zapsáno, a pokusili se identifikovat datum narození oprávněného. Pokud lze předpokládat, že oprávněná osoba již nežije, zaniká předkupní právo její smrtí, nebylo-li výslovně sjednáno jako dědičné, a to podle § 2142 občanského zákoníku. V takovém případě lze podat žalobu na určení, že předkupní právo zaniklo, přičemž soud osobě neznámého pobytu ustanoví opatrovníka podle § 29 občanského soudního řádu. Alternativně lze argumentovat promlčením samotného věcného práva, pokud nebylo vykonáváno po dobu deseti let, což vyplývá z § 633 odst. 1 občanského zákoníku. Veřejná vyhláška na úřední desce obecního úřadu sama o sobě jako splnění nabídkové povinnosti v soukromoprávním vztahu neobstojí, musí být vždy součástí procesních kroků v rámci soudního řízení o opatrovnictví nebo určení neexistence práva. Jediným bezpečným a definitivním řešením pro úspěšný prodej je tedy získání soudního rozhodnutí, které bude podkladem pro výmaz předkupního práva z listu vlastnictví ještě před samotným uzavřením kupní smlouvy s novým zájemcem.
Vzhledem k tomu, že disponujete listinou z roku 1936, která odkazuje na nabytí práv již v roce 1901, je váš argument o úmrtí oprávněné osoby právně velmi silný a logický. V českém právu se v takových případech vychází z analogie k ustanovení § 71 a násl. občanského zákoníku, kdy lze na smrt osoby usuzovat z jejího věku v kombinaci s objektivní nemožností jejího přežití.
Místní příslušnost soudu se v tomto případě neřídí vaším bydlištěm, ale polohou nemovitosti. Podle § 88 písm. b) občanského soudního řádu (zákon č. 99/1963 Sb.) je pro řízení, které se týká věcných práv k nemovitostem, výlučně příslušný soud, v jehož obvodu se daná nemovitost nachází. Pokud je tedy pozemek evidován u katastrálního pracoviště v určitém okrese, musíte žalobu podat k příslušnému okresnímu soudu (v Praze k obvodnímu soudu, v Brně k městskému soudu) pro tuto lokalitu.
V žalobě na určení, že věcné břemeno (předkupní právo) zaniklo, nesmíte kromě výpisu z katastru a historické smlouvy opomenout několik zásadních prvků. Předně je nutné prokázat tzv. naléhavý právní zájem podle § 80 občanského soudního řádu. Musíte soudu vysvětlit, že toto právo v katastru blokuje váš prodej a právní jistotu a bez soudního určení jeho zániku není možné dosáhnout výmazu z listu vlastnictví. Dále v žalobě navrhněte, aby soud ustanovil oprávněnému opatrovníka pro osoby neznámého pobytu dle § 29 občanského soudního řádu, což soudu umožní ve věci rozhodnout i bez fyzické přítomnosti žalované strany. Do důkazních návrhů také zahrňte informaci o aktuálním stavu adresy z roku 1936 (existence hasičské zbrojnice v majetku obce), čímž doložíte svou snahu o dohledání oprávněného a neaktuálnost historických údajů. Po nabytí právní moci rozsudku pak podáte na katastrální úřad ohlášení o zániku práva společně s tímto rozsudkem, načež bude zápis vymazán.
