Společnou zdí nám 2/2025 začala prosakovat narezlá voda do naší ložnice. Informovali jsme předsedu samosprávy vedlejšího domu, který má s námi společnou stěnu a v této části koupelny. Ten si stěnu u nás prohlédl a konstatoval, že průsak není od nich a odmítal řešit. Po více než měsíci urgencí, kdy se skvrna stále zvětšovala a ložnice začala zapáchat, jsme dostali telefon na nájemníka, který má koupelnu a odpady v příslušné části a dle předsedy SVJ údajně neprovedl rekonstrukci. Nájemník nás však ujistil, že u něj závada není, a že koupelnu a WC zkontroloval. Naléhali jsme tedy na SVJ, aby byla provedena řádná prohlídka stoupaček, ale bez odezvy. Skvrna se stále zvětšovala a ze zdi v ložnici nám odpadávala omítka nakonec až na cihly. Neměli jsme ani možnost se dostat do vedlejšího domu a SVJ vedlejšího domu nespolupracovalo. Poté se naše SVJ uvolilo, sehnali jsme instalatéry a domluvili prohlídku stoupaček za pomoci zmíněného nájemníka, který jim otevřel. Tu zaplatilo naše SVJ. To už byl květen a skvrna se rozšířila až na nějakých 2x4 m na celý roh i k oknu. Vypadávala i malta mezi cihlami a ty se ze zdi začaly uvolňovat. Bylo slyšet neustálé vysypávání písku mezi cihlami. Po námi objednané prohlídce byla nakonec zjištěna závada na stoupačkách vedlejšího domu a objednána důkladnější prohlídka kamerou, kterou už zajistil technik vedlejšího domu spolu se správou domu. Poté se muselo čekat asi 2 měsíce na odsouhlasení opravy a vyřízení úvěru na opravu. Stěnu jsme vysoušeli i v létě, ale voda stále prosakovala. Ke konečné opravě došlo až o prázdninách a pak jsme ještě 2 měsíce vysoušeli než mohlo dojít k opravě. Mezitím jsme na základě spolupráce s paní, která spravuje účetnictví vedlejšího domu, zažádali o plnění z pojistky domu. Komunikace s předsedou SVJ nic nepřinášela. Po plnění z pojištění jsme obdrželi částku kolem 21.000 Kč s tím, že po prohlídce zaměstnance pojišťovny nám bylo sděleno, že se plní dle tabulek pojišťovny a ne dle reálných nákladů. My jsme však nesehnali levnější nabídku na opravu od zednických firem než 32.000 Kč, kterou jsme pak ještě snížili tím, že jsme si sami štuk a stěnu přemalovali. Do zdi a rohu musela být vložena mřížka, aby po naštukování a napojení na stěnu nedošlo k popraskání zdiva. Takže ve finále jsme zaplatili 29.000 Kč. Část stěny se musela ještě dále otlouci. Přesto nám vznikl finanční rozdíl necelých 8.000 Kč, který nám SVJ vedlejšího domu nechce uznat. Přitom jsme přes 6 měsíců ložnici nemohli kvůli prachu a zápachu používat a platili jsme stále nájem v plné výši, což ani nenárokujeme. Prosím tímto o informaci, zda máme reálnou možnost získat tyto peníze zpět. Vzhledem liknavosti v jednání SVJ vedlejšího domu nám vznikla tato finanční újma. Děkujeme za Vaši poradu. Se srdečným pozdravem I. Tancerová.
Náhrada škody, odpovědnost za škodu
Náhrada škody způsobené prasklým odpadním potrubím ve stupačce vedlejšího domu
- Základní údaje
- Uložil(a): Mgr. J. Polesný (obč., obchod. právo)
- Kategorie: Odpovědnost za škodu, náhrada škody (občanské právo)
- Zobrazení: 304
1️⃣ Základ odpovědnosti – odkud voda skutečně tekla
Klíčové je, že bylo prokazatelně zjištěno, že:
- závada byla na stoupačkách ve vedlejším domě,
- tedy na společných částech cizí nemovitosti, nikoli u Vás,
- a že závada existovala dlouhodobě a způsobovala Vám škodu.
Tím je splněn základní předpoklad odpovědnosti:
- škoda vznikla z cizí věci (§ 2924 a násl. občanského zákoníku),
- resp. z porušení povinnosti vlastníka/správce pečovat o společné části domu.
SVJ vedlejšího domu tedy objektivně odpovídá za škodu, kterou Vám vadná stoupačka způsobila.
2️⃣ Pojištění SVJ ≠ konečné vypořádání škody
Velmi důležité:
👉 plnění z pojištění NENÍ horní hranicí náhrady škody.
Pojišťovna:
- plní podle svých interních tabulek,
- často kráceně,
- a její rozhodnutí není závazné pro vztah mezi Vámi a škůdcem.
Pokud:
- reálné, účelně vynaložené náklady byly vyšší
- a Vy jste schopni je doložit (nabídky, faktury, popis prací),
pak:
➡️ zbytek škody má nést odpovědný subjekt, tedy SVJ vedlejšího domu.
3️⃣ Účelnost nákladů – ve Váš prospěch
Z toho, co popisujete, vyplývá, že:
- rozsah poškození byl značný (2 × 4 m, narušené zdivo, malta, cihly),
- oprava nebyla kosmetická,
- byla nutná technická opatření (armovací mřížka), aby nedocházelo k dalším prasklinám,
- cenu jste snížili vlastní prací (štuk, malba).
To jsou přesně okolnosti, které soudy hodnotí kladně:
- chovali jste se hospodárně,
- nepožadujete ušlý nájem ani nemajetkovou újmu,
- domáháte se pouze skutečné majetkové škody cca 8.000 Kč.
➡️ To výrazně zvyšuje Vaši věrohodnost.
4️⃣ Liknavost SVJ jako přitěžující okolnost
Další silný argument:
- SVJ vedlejšího domu bylo opakovaně upozorňováno,
- odmítalo závadu řešit,
- prohlídka se provedla až na Váš podnět a za součinnosti Vašeho SVJ,
- oprava se protahovala měsíce, přestože škoda narůstala.
Liknavost správce:
- nezbavuje odpovědnosti, naopak ji posiluje,
- a je relevantní i při posuzování náhrady škody.
5️⃣ Máte reálnou šanci získat cca 8.000 Kč?
Stručná odpověď: ANO, šanci máte.
Ale:
- dobrovolně Vám to SVJ zřejmě už nezaplatí,
- bude nutné formální předžalobní řešení.
6️⃣ Doporučený postup (praktický a realistický)
🔹 Krok 1: Písemná výzva k doplacení škody
Doporučuji:
- doporučený dopis / datovou schránku SVJ vedlejšího domu,
- stručně, věcně, bez emocí.
Obsah:
- popis vzniku škody,
- konstatování, že závada byla na jejich společných částech,
- uvedení:
- skutečných nákladů (29.000 Kč),
- plnění z pojištění (21.000 Kč),
- rozdílu cca 8.000 Kč,
- výzva k úhradě do např. 14 dnů,
- upozornění, že při neuhrazení budete nuceni uplatnit nárok soudně.
🔹 Krok 2: Pokud nezaplatí
Pak máte dvě reálné možnosti:
a) Platební rozkaz / žaloba na plnění
- částka je nízká,
- řízení je relativně jednoduché,
- náklady řízení jdou k tíži neúspěšné strany.
b) Mimosoudní tlak
Někdy zabere:
- kopie výzvy pojišťovně,
- upozornění, že částka byla krácena a SVJ nese zbytek odpovědnosti.
Shrnutí jednou větou
👉 Škoda vznikla prokazatelně ze společných částí vedlejšího domu, pojišťovna plnila kráceně, Vy jste jednali hospodárně a zbývajících cca 8.000 Kč máte právní nárok požadovat přímo po SVJ, přičemž nejrealističtější cestou je písemná výzva a případně jednoduchá žaloba.
