Čerpací stanice na cizím pozemku - majitel pozemku omezuje majitele stanice, jak se bránit?

Obyvatelé obce využívají tyto pozemky k průchodu do obce přes čerpací stanici. Tyto pozemky jsou volně přístupné všem obyvatelům obce i přijíždějícím na čerpací stanici.   V minulosti soud rozhodl, že stavbu nelze odstranit, když majitel pozemku podal žalobu o odstranění stavby a dal výpověď ze smlouvy o pronájmu pozemku v roce 2010. Pět let nepožadoval žádné nájemné a návrhy o pronájmu nechtěl ani slyšet, pozemek prodat nechce, na nic nereflektoval a dal žalobu na bezdůvodné obohacení. Má majitel pozemku vůbec nárok na nájemné, když tyto pozemky jsou účelové komunikace a používají je občané dodnes? Soud též v minulosti rozhodl, že nemohu požadovat věcné břemeno, jelikož se jedná o účelovou komunikaci, takže mám umožněn přístup ke své čerpací stanici bez omezení. Nemohu rozvíjet své podnikání jelikož mi majitel pozemku zakázal na pozemcích, kde není stavba, postavit např. pergolu, myčku. Vlastně mě jen vydírá, abych mu čerpací stanici prodal za směšnou částku a podnikat mi znemožňuje, Prosím zda jsem povinen platit nájemné a zda je na tento případ nějaká judikatura.  

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do dvou částí:
1/ Právo vlastníka pozemků na nájemné:
Dle mého názoru vlastník předmětných pozemků právo na nájemné rozhodně má (samozřejmě za předpokladu, že bude uzavřena nájemní smlouva, v opačném případě má právo na vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného).
Je nutné si uvědomit, že pokud předmětné pozemky spadají do kategorie veřejně přístupných účelových komunikací (ve smyslu § 7/1 zákona o pozemních komunikacích), vztahuje se na ně tzv. právo obecného užívání. Konkrétně dle § 19/1 zákona o pozemních komunikacích smí každý:
„… užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny … Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace. “
Sama skutečnost, že předmětné pozemky jsou veřejně přístupnými účelovými komunikacemi (a proto podléhají právu obecného užívání), tedy znamená pouze tolik, že tyto účelové komunikace smí užívat každý k obvyklým účelům. Obvyklým způsobem užívání účelové komunikace je pak doprava, nikoli provozování podnikatelské činnosti (například provoz čerpací stanice).
Předmětné pozemky tedy smí užívat kdokoli, ovšem pouze jako účelové komunikace – tedy k přepravě mezi jednotlivými obcemi apod. Neznamená to však, že by na těchto pozemcích mohl každý provozovat libovolnou činnost.
Je nezbytné mít na paměti, že tyto pozemky jsou stále předmětem soukromého vlastnictví. Chcete-li proto užívat část těchto pozemků za účelem provozu čerpací stanice, je nutné za to vlastníkovi těchto pozemků poskytovat odpovídající protihodnotu (nejčastěji v podobě hrazení nájemného). Domnívám se tedy, že vlastník předmětných pozemků má právo na odpovídající úplatu (a to v podobě nájemného, popř. v podobě náhrady za vznik bezdůvodného obohacení).
2/ Zákaz realizace dalších staveb:
Vlastník předmětných pozemků je výlučně oprávněn rozhodnout o tom, zda Vám dovolí zastavět další části jeho pozemků či nikoli. V tomto ohledu tedy závisí vše na jeho uvážení. V obecné rovině lze v této souvislosti odkázat na § 1012 občanského zákoníku, který zakotvuje výlučnost postavení vlastníka takto:
„Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit …“
Pakliže nezískáte písemný souhlas vlastníka předmětných pozemků s realizací dalších staveb, nebude Vám ostatně rozšíření čerpací stanice povoleno stavebním úřadem (jak to vyplývá z § 184a stavebního zákona).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 13/1997 Sb. , o pozemních komunikacích
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)