Rekonstrukce bytového domu s opravou balkonů - platí opravu i byty, které nevlastní balkon?

Vytápění a ohřev vody je zajištěn pomocí samostatného topení s kombinovaným plynovým kotlem. U bytu je lodžie (terasa). Byty byly převedeny do osobního vlastnictví prostřednictvím Smlouvy o převodu jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb. v roce 2006. Nyní dotaz: 1.7.2019 začíná rekonstrukce domu, při které se zateplují obvodové zdi domu, střecha, rekonstruuje se střecha, budují se nové balkony atd. Největším problémem jsou zmíněné balkony. Na jižní straně domu jsou nyní 3 balkony u původních bytů, tyto budou odstraněny (jejich stav není tak špatný, že by musely být odstraněny) a vybudován pro 18 původních jednotek nový balkon (1ks pro 1 jednotku, balkony jsou plochou větší než původní balkony). Náklad na 18 ks balkonů je cca 1.800.000 Kč a já svým spoluvlastnickým podílem mám příspěvky do fondu oprav uhradit přes 170.000 Kč a nový balkon se pro můj byt nestaví.
V prohlášení vlastníka je uvedeno, že dispozičně k bytu patří: pokoj, WC, …. , terasa (její výměra není součástí výměry podlahové plochy bytu) a předpokládám, že balkony u původních bytů jsou uvedeny v prohlášení vlastníka stejným způsobem). Společnými částmi budovy jsou:
- základy, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí
- střecha (krov+krytina+klempířské konstrukce, komíny, světlíky)
- hlavní svislé a vodorovné konstrukce
- rozvody vody, tepla, kanalizace, plynu a elektrického proudu
- venkovní strany vstupních dveří a vnějších oken jednotek
V roce 2017 byly tyto balkony shromážděním SVJ schváleny a také byla schválena kompenzace půdnímu bytu, protože tomuto bytu se balkon nestaví. Nebyla stanovena výše kompenzace, pouze výborem SVJ bylo poznamenáno, že kompenzace by mohla být ve výši spoluvlastnického podílu půdního bytu např. slevou z plateb do fondu oprav. Velmi dlouho trvalo nějaké nabádání, aby výbor SVJ řešil a odhlasoval přesnou výši kompenzace a její formu. Toto jsem vyjádřil vzorcem z nákladu na výstavby balkonů (dle mne veškeré náklady na výstavbu balkonů - bourání starých, vybourání otvoru pro balkonové dveře, dodávka balkonových dveří a okna, posun otopných těles, dodávka nových otopných těles, dodávka nových vnitřních parapetů, …. s odpočtem částky ve výši, jako by byly 3 ks starých balkonů rekonstruovány). Při hlasování se nyní všichni přítomní u hlasování zdrželi hlasování a ihned bylo vyhlášeno nové hlasování (které nebylo v pozvánce na schůzi), jestli se má nějaké kompenzace vyplatit a toto bylo ihned schváleno jako NE. Je vůbec možné hradit nové balkony z fondu oprav? Výbor SVJ i po poradě s právníkem vše posuzují dle NOZ. Je to správné? Jaký je Váš názor na výplatu kompenzace? Další doplňující otázky: Při rekonstrukci domu jsou všem 18 původním bytům zateplovány stěny izolací tl. 16cm, ale šikminy a stropy půdního bytu jsou zateplovány izolací tl. 12cm, některé stěny nejsou zateplovány vůbec. Je toto správné? Je možné toto považovat za diskriminaci a požadovat stejnou tloušťku zateplení? Jak to řešit? Jsou okna v jednotlivých bytech společnou součástí nebo je ½ vlastníka bytu a ½ je společná? Specielně jak je to u střešního okna? Je oplechování střešního okna součástí střešní krytiny nebo okna? U hliníkové komínové vložky, která je ve zděném komíně a je do ní napojen kotel pro vytápění a ohřev teplé vody jsem přesvědčen, že je součástí bytové jednotky a sám platím provedení kontroly a čištění spalinové cesty (je ze zákona povinná). Může po mě výbor SVJ požadovat doložení této zprávy o kontrole? Vodoměry v jednotlivých bytech jsou společnou součástí? Prohlášení vlastníka se o vodoměrech nezmiňuje (v době převodu tam žádné vodoměry nebyly). V mém bytě je pouze 1 ks vodoměru z 79 ks a při platbě vodoměrů z fondu oprav jich svým podílem uhradím přes 7 ks. Jak by měly být vodoměry hrazeny?
Rozvody topení, výměnička tepla pro topení dálkovým vytápěním (postavena letošního roku, tj. 2019 pro 18 bytových jednotek), otopná tělesa v 18 bytech (cca 100 ks) + 2 ks ve společných prostorách, rozvod teplé užitkové vody. Dle ostatních spoluvlastníků a výboru SVJ jsou všechny tělesa a rozvody topení a výměnička společnou součástí, na kterou mám samozřejmě svým nemalým podílem přispívat do fondu oprav a pak si samozřejmě mám veškeré součásti topení v mém bytě platit ze svého. Půdní byt není na topení ani na teplou vodu napojen. Je to správné? Jak by se to dalo řešit? Můžou ostatní spoluvlastníci po mně požadovat nějakou platbu základní složky za topení nebo něco podobného? Pokud by bylo něco nesrozumitelné, rád doplním. Děkuji za odpověď.  

ODPOVĚĎ:

Rozhodování SVJ se řídí stanovami, které musí být v souladu s platným občanským zákoníkem. Toto Vám právník sdělil správně. Nelze postupovat proti zákonu. Rozhodnutí většiny se musí respektovat. Balkony jsou, jak zde píšete, rekonstrukcí stávajících, tudíž opravovány, proto je lze postavit z fondu oprav. Fond oprav slouží k opravám stávajících věcí, proto jestliže někde balkony nebyly, není důvod něco vyplácet z fondu oprav, když není co opravovat. V tom SVJ rozhodlo správně. K dalším otázkám lze odpovědět komplexně a to takto: vše, co je ve společném užívání všech vlastníků jednotek (uvádíte okna na chodbách, tělesa a rozvody topení a výměnička atd.) je opravováno z fondu oprav. Vše, co je ve Vašem bytě – jednotce – je opravováno z Vašich vlastních peněžních prostředků. Je to zcela logické rozdělení. Pokud nemáte napojen byt na rozvody topení, tak se na ně můžete napojit a tím využívat i to, co ostatní členové SVJ. Poslední otázce nerozumím, ale jestliže myslíte zálohu na topení a Vy toto topení nevyužíváte, pak to ostatní na Vás nemohou vyžadovat. Pokud však se tímto topením topí i ve společných prostorách SVJ, např. na chodbách atd. , pak tuto zálohu samozřejmě vyžadovat mohou, to je např. stejné, jako u osvětlení veřejných prostor, např. chodbách.