Nájmy, SVJ (společenství vlastníků jednotek), bytové družstvo, nájemné

Toto je poměrně citlivá situace, protože se potkává vnitrodružstevní rozhodování s platností konkrétní smlouvy navenek. Zkusím to rozlišit, protože to je pro další postup klíčové.

Nejprve k tomu, kdo vlastně rozhoduje. Pokud stanovy výslovně nesvěřují schvalování vzorových smluv do výlučné působnosti členské schůze, spadá běžné uzavírání nájemních či podnájemních smluv do působnosti představenstva jako statutárního orgánu. To znamená, že samotný fakt, že v roce 2014 byl schválen nějaký „templát“, ještě automaticky neznamená, že představenstvo nemůže uzavírat smlouvy i odlišně – ledaže by členská schůze přijala závazné usnesení, které představenstvo omezuje (např. že všechny smlouvy musí být výhradně na dobu určitou). To je potřeba si ověřit v konkrétním znění tehdejšího usnesení.

Pokud by ale skutečně existovalo závazné rozhodnutí členské schůze, že podnájmy nečlenům mají být pouze na dobu určitou, a předsedkyně (resp. představenstvo) to obchází a uzavírá smlouvu na dobu neurčitou – navíc ve svůj vlastní prospěch – dostáváme se do dvou rovin.

První rovina je vnitřní: takový postup by velmi pravděpodobně představoval porušení povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře a současně i střet zájmů. Členka představenstva by neměla rozhodovat o smlouvě, ze které má sama prospěch, a už vůbec ne za podmínek odlišných od těch, které platí pro ostatní. To je silný argument pro řešení na úrovni družstva (kontrolní komise, členská schůze, případně odvolání z funkce).

Druhá rovina je platnost samotné smlouvy. Tady je důležité, že navenek jedná představenstvo jako statutární orgán a jeho jednání družstvo zpravidla zavazuje, i když poruší interní pravidla. Jinými slovy: samotný rozpor s „templátem“ nebo interním usnesením ještě automaticky neznamená neplatnost smlouvy. Smlouva uzavřená na dobu neurčitou tedy může být platná, pokud ji uzavřela oprávněná osoba za družstvo.

Napadnutelná by byla spíše tehdy, pokud by se prokázal střet zájmů, zneužití postavení nebo jednání v rozporu se zájmy družstva natolik závažné, že by šlo o neplatné právní jednání (např. pro rozpor s dobrými mravy). To ale nebývá jednoduché prokázat a soudy jsou v těchto případech spíše zdrženlivé.

Z praktického hlediska bych Vám doporučil postupovat ve třech krocích. Nejprve si vyžádejte přesné znění usnesení členské schůze z roku 2014 – klíčové je, zda šlo o závazné pravidlo, nebo jen „doporučený vzor“. Dále podejte konkrétní podnět kontrolní komisi, kde popíšete podezření na střet zájmů a porušení usnesení členské schůze, a požádáte o jeho prověření. A paralelně připravte bod na členskou schůzi, kde se to otevře – ideálně s návrhem usnesení, které jasně nastaví pravidla (např. povinnost schvalovat výjimky nebo zákaz uzavírat smlouvy s členy orgánů bez souhlasu členské schůze).

Pokud by se potvrdilo, že smlouva je pro družstvo výrazně nevýhodná, přichází v úvahu i odpovědnost konkrétní členky představenstva za škodu. To je často praktičtější cesta než snaha „zneplatnit“ samotnou smlouvu.

_______________________

ODPOVĚĎ NA PODDOTAZ:

Vámi popsaná situace už se dotýká nejen nájemního práva, ale i odpovědnosti členů orgánů družstva a možného střetu zájmů. Pokusím se Vám to rozebrat prakticky.

U bytových jednotek je klíčové rozlišit, zda jde o zvýšení nájemného „během trvání smlouvy“, nebo o nově sjednaný nájem. Podle § 2249 občanského zákoníku lze jednostranně zvyšovat nájem maximálně o 20 % za 3 roky, pokud není ve smlouvě sjednán jiný mechanismus (např. inflační doložka). § 2250 pak umožňuje zvýšení po zhodnocení bytu (rekonstrukci), ale to musí být v přímé návaznosti na provedené úpravy a nelze se na to odvolávat zpětně po několika letech – to by soud velmi pravděpodobně neuznal. Jinými slovy, pokud družstvo roky nic nedělalo a teď chce „dohnat“ nájem, § 2250 na to použít nelze.

Zásadní je ale druhá rovina: pokud skončí smlouva na dobu určitou, žádné omezení 20 % neplatí. Při uzavření nové smlouvy lze sjednat nájemné zcela nově, tedy klidně na tržní úroveň, i kdyby to znamenalo skokové zvýšení. To je v praxi nejčistší cesta, jak dorovnat podhodnocené nájmy. U smluv na dobu neurčitou je družstvo „uvězněno“ v zákonných limitech, pokud si předem nesjednalo inflační doložku.

U nebytových prostor je situace výrazně volnější. Nájem nebytových prostor není chráněn tak přísně jako bydlení, takže výše nájemného závisí primárně na smlouvě. Pokud smlouva neobsahuje mechanismus zvyšování, je nutná dohoda stran. Jednostranné zvýšení není obecně možné, ale lze jej sjednat dodatkem nebo novou smlouvou. O to víc zde ale vystupuje do popředí povinnost představenstva jednat s péčí řádného hospodáře.

A tady se dostáváme k jádru problému: pokud družstvo pronajímá majetek osobám blízkým členům představenstva za podmínek zjevně nevýhodných (např. pod tržní cenou, bez valorizace), může jít o porušení péče řádného hospodáře podle ZOK. U příbuzenských vazeb navíc vzniká střet zájmů – dotčený člen představenstva by o takové věci neměl rozhodovat, případně by měl střet oznámit. Pokud se to neděje a družstvo tím přichází o příjmy, může vzniknout i odpovědnost za škodu. To, že byl odmítnut vyšší nabídnutý nájem od jiného člena, je z právního hlediska velmi problematické a může to být silný argument.

Co se týče členské schůze, ta je nejvyšším orgánem družstva a může zásadně ovlivnit pravidla hospodaření. Může tedy přijmout usnesení, kterým uloží představenstvu určitou koncepci – například že nové nájemní smlouvy mají být uzavírány na dobu určitou, že má být uplatňováno tržní nájemné, nebo že smlouvy mají obsahovat inflační doložku. Nemůže ale zpětně měnit již uzavřené smlouvy bez souhlasu nájemce – to je důležité omezení.

Stejně tak může členská schůze rozhodnout, že nájemné u nebytových prostor má být dorovnáno na obvyklou úroveň a následně valorizováno (např. podle inflace). Prakticky to ale opět znamená uložit představenstvu, aby vyjednalo změny smluv nebo je při nejbližší příležitosti (např. při ukončení) nastavilo nově. Zavedení „nové kategorie“ nájmů pro členy za tržní cenu je také možné, ale musí být aplikováno nediskriminačně a transparentně – jinak by to mohlo být napadnutelné.

Z Vašeho popisu už se nejedná jen o otázku nastavení nájmů, ale i o možný systémový problém v řízení družstva. Pokud kontrolní komise nejedná, přestože má dohlížet na hospodaření, může tím sama porušovat své povinnosti. V takové situaci dává smysl kombinovat tlak přes členskou schůzi (konkrétní návrhy usnesení) a případně i přípravu na právní kroky – typicky požadavek na vysvětlení, případně i uplatnění odpovědnosti členů představenstva.