Dobrý den,
měl bych dotaz týkající se možnosti, jak spolehlivě zjistit, zdali je třetí osoba omezena ve smyslu ust. § 44a ex. řádu při prodeji nemovitého majetku. Kupuji-li od třetí osoby nemovitost a této osobě bylo doručeno vyrozumění o zahájení exekuce, kdy se tato skutečnost zapisuje do centrální evidence dle § 125 odst. 1 až po 30denní lhůtě, avšak povinný již nesmí nakládat s majetkem od okamžiku doručení vyrozumění, toto omezení není uvedené ani na katastru nemovitostí a třetí osoba, jakožto prodávající, tuto skutečnost zatají, potom pro mne nebyla prakticky jakákoli možnost v průběhu 30denní lhůty pro dobrovolné splnění zjistit, že je prodávající omezen generálním inhibitoriem a nemůže nakládat s majetkem. Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1980/2020, ze dne 9. 12. 2020, se ochrana dle § 984 NOZ (materiální publicita) vztahuje pouze na existenci vlastnického práva, nikoliv na jiné skutečnosti, jako například veřejnoprávní omezení týkající se zápisu vyrozumění o zahájení exekuce.
Jak tedy ve shora popsaném případě, prosím, postupovat, abych se jako kupující nedostal do situace, že na LV u předmětné nemovitosti zápis týkající se exekuce nenaleznu, zrovna tak jej nenaleznu ani v centrální evidenci, jelikož ještě neuplynula 30denní lhůta pro zápis, aby následně nedošlo k převodu a mně, jakožto dobrověrnému nabyvateli, nebyla nemovitost postižena exekucí. Předem děkuji.
--
S pozdravem,
Ing. Lukáš Hölzel, MBA
generální inhibitorium, prodej nem. majetku
Odesláno:
Otevřeno 19 x
2 odpovědi
Host 9406
Mgr. Eva Gregorová (exekuce, správní pr.)
Dobrý den,
tzv. generální inhibitorium zakazuje povinnému během exekuce nakládat se svým majetkem. Nastává dnem, kdy je povinnému doručeno vyrozumění o zahájení exekuce (viz § 44a odst. 1 zákona č. 120/2001 Sb. , dále jen „exekuční řád“). Totéž vyrozumění by měl exekutor současně zaslat i katastru nemovitostí, vlastní-li povinný nemovitost (dle poslední věty § 44 odst. 1 exekučního řádu). Katastrální úřad poté učiní o zahájení exekuce poznámku, která se zobrazí na všech listech vlastnictví, na nichž je povinný veden jako vlastník nebo spoluvlastník (viz § 25 odst. 1 a 2 katastrálního zákona). Tato poznámka se učiní bezodkladně, její zápis se neváže na uplynutí 30ti denní lhůty k plnění. Nebude-li exekutor s odesláním otálet, potřebné informace můžete zjistit včas právě výpisem z KN.
Spoléhat se výlučně na poznámku v KN ale nedoporučuji (mohou např. nastat situace, kdy exekutor katastrálnímu úřadu nezašle vyrozumění o zahájené exekuci proto, že povinný není v době zahájení exekuce vlastníkem žádné nemovitosti, stane se jím až následně a exekutor tuto skutečnost zaznamená až později; navíc citovaný § 44/1 exekučního řádu nestanoví exekutorovi lhůtu k zaslání vyrozumění katastrálnímu úřadu) - domáhat se dobré víry v nezapsanou poznámku exekuce skutečně nelze, viz citované rozhodnutí 22 Cdo 1980/2020. Zahájené, dosud nepravomocné exekuce jsou evidovány v rejstříku zahájených exekucí, tento rejstřík však není veřejný a je přístupný pouze exekutorům a soudům; jediným veřejným centrálním registrem exekucí je Centrální evidence exekucí, kde jsou exekuce evidovány poté, co dlužníkovi marně uplyne 30ti denní lhůty k dobrovolnému plnění. Některé informace o platební morálce prodávajícího můžete ověřit z dalších veřejných zdrojů: např. obchodního rejstříku, insolvenčního rejstříku, rejstříku nespolehlivých plátců DPH, atp. (případné nesrovnalosti Vás na určité riziko mohou upozornit). Tím vším můžete riziko snížit, ale bohužel nikoli úplně vyloučit. Stane-li se, že omezení prodávajícího nezjistíte a převod nemovitosti bude shledán neplatným, nezbude než se domáhat vrácení kupní ceny po prodávajícím. Za své jednání může být prodávající i trestně odpovědný (pokud o zákazu věděl a přesto ho zatajil).
Doplňuji, že výše citované rozhodnutí Nejvyššího soudu odkazuje na starší právní úpravu exekučního řádu, kdy porušení generálního inhibitoria mělo za následek absolutní neplatnost smlouvy o převodu nemovitostí – k neplatnosti bylo nutné přihlížet z úřední povinnosti (a to i kdyby povinný splnil dluh dobrovolně). V současné době nemusí mít porušení inhibitoria za následek vždy neplatnost (viz § 44a odst. 1 exekučního řádu), zejména není-li jeho porušením zmařen účel exekuce (např. exekuci není třeba vést prodejem nemovitosti, je-li oprávněný úspěšně uspokojen z jiného majetku povinného nebo v situaci, kdy povinný prostředky z prodeje okamžitě použije na splacení exekvovaného dluhu). Převod by tak za určitých okolností mohl - i přes účinky generálního inhibitoria –zůstat platným (k tomu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu 20 Cdo 1270/2020 ze dne 2.6.2020)
tzv. generální inhibitorium zakazuje povinnému během exekuce nakládat se svým majetkem. Nastává dnem, kdy je povinnému doručeno vyrozumění o zahájení exekuce (viz § 44a odst. 1 zákona č. 120/2001 Sb. , dále jen „exekuční řád“). Totéž vyrozumění by měl exekutor současně zaslat i katastru nemovitostí, vlastní-li povinný nemovitost (dle poslední věty § 44 odst. 1 exekučního řádu). Katastrální úřad poté učiní o zahájení exekuce poznámku, která se zobrazí na všech listech vlastnictví, na nichž je povinný veden jako vlastník nebo spoluvlastník (viz § 25 odst. 1 a 2 katastrálního zákona). Tato poznámka se učiní bezodkladně, její zápis se neváže na uplynutí 30ti denní lhůty k plnění. Nebude-li exekutor s odesláním otálet, potřebné informace můžete zjistit včas právě výpisem z KN.
Spoléhat se výlučně na poznámku v KN ale nedoporučuji (mohou např. nastat situace, kdy exekutor katastrálnímu úřadu nezašle vyrozumění o zahájené exekuci proto, že povinný není v době zahájení exekuce vlastníkem žádné nemovitosti, stane se jím až následně a exekutor tuto skutečnost zaznamená až později; navíc citovaný § 44/1 exekučního řádu nestanoví exekutorovi lhůtu k zaslání vyrozumění katastrálnímu úřadu) - domáhat se dobré víry v nezapsanou poznámku exekuce skutečně nelze, viz citované rozhodnutí 22 Cdo 1980/2020. Zahájené, dosud nepravomocné exekuce jsou evidovány v rejstříku zahájených exekucí, tento rejstřík však není veřejný a je přístupný pouze exekutorům a soudům; jediným veřejným centrálním registrem exekucí je Centrální evidence exekucí, kde jsou exekuce evidovány poté, co dlužníkovi marně uplyne 30ti denní lhůty k dobrovolnému plnění. Některé informace o platební morálce prodávajícího můžete ověřit z dalších veřejných zdrojů: např. obchodního rejstříku, insolvenčního rejstříku, rejstříku nespolehlivých plátců DPH, atp. (případné nesrovnalosti Vás na určité riziko mohou upozornit). Tím vším můžete riziko snížit, ale bohužel nikoli úplně vyloučit. Stane-li se, že omezení prodávajícího nezjistíte a převod nemovitosti bude shledán neplatným, nezbude než se domáhat vrácení kupní ceny po prodávajícím. Za své jednání může být prodávající i trestně odpovědný (pokud o zákazu věděl a přesto ho zatajil).
Doplňuji, že výše citované rozhodnutí Nejvyššího soudu odkazuje na starší právní úpravu exekučního řádu, kdy porušení generálního inhibitoria mělo za následek absolutní neplatnost smlouvy o převodu nemovitostí – k neplatnosti bylo nutné přihlížet z úřední povinnosti (a to i kdyby povinný splnil dluh dobrovolně). V současné době nemusí mít porušení inhibitoria za následek vždy neplatnost (viz § 44a odst. 1 exekučního řádu), zejména není-li jeho porušením zmařen účel exekuce (např. exekuci není třeba vést prodejem nemovitosti, je-li oprávněný úspěšně uspokojen z jiného majetku povinného nebo v situaci, kdy povinný prostředky z prodeje okamžitě použije na splacení exekvovaného dluhu). Převod by tak za určitých okolností mohl - i přes účinky generálního inhibitoria –zůstat platným (k tomu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu 20 Cdo 1270/2020 ze dne 2.6.2020)
