Může katastr nemovitostí převést zbořeniště na zahradní plochu bez souhlasu majitele pozemku, parcely?

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Je to možné?

Ve svém dotazu tak trochu zaměňujete pojmosloví užívané katastrálním zákonem. Na vysvětlenou uvádím následující zákonné definice:

- parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem,

- stavební parcelou se rozumí pozemek evidovaný v druhu pozemku „zastavěná plocha a nádvoří“,

- pozemkovou parcelou se rozumí pozemek, který není stavební parcelou

(jak to vyplývá z § 2 písm. b) – d) katastrálního zákona).

Vedle těchto definic rozlišuje katastrální zákon jednotlivé druhy pozemků, a to konkrétně:

„... ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy ...“

(jak to vyplývá z § 3/2 katastrálního zákona).

Vámi vlastněná pozemková parcela tedy může být v katastru nemovitostí zapsána jako „zahrada“ (což je naprosto běžný případ).

2/ Má katastrální úřad právo převést zbořeniště na zahradu, i když v budoucnu mám v plánu stavit na stejné parcele?

Úkolem katastrálního úřadu je – při revizi katastrálního operátu – mimo jiné sjednocování zapsaného stavu se stavem skutečným. Pakliže se na Vámi vlastněném pozemku, resp. stavební parcele již nenachází žádné zbořeniště (ani jiná budova), je naprosto v pořádku, že tato stavební parcela bude katastrálním úřadem zrušena asjednocena s pozemkovou parcelou (a bude tedy zapsána jako druh pozemku „zahrada“).

V této souvislosti lze odkázat na přílohu katastrální vyhlášky, která druh pozemku „zastavěná plocha a nádvoří“ definuje následovně:

„Pozemek, na němž je

a) budova včetně nádvoří (tj. části zastavěného stavebního pozemku obsahující dvůr, vjezd, drobné stavby, bazén, zatravněné plochy, okrasné záhony a jiné přiléhající plochy, které slouží k lepšímu užívání stavby), vyjma skleníku, který je v katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku, a vyjma budovy postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha,

 b) společný dvůr,

 c) zbořeniště,

 d) vodní dílo.“

Pakliže se na Vaší stavební parcele nic z výše uvedeného nenachází, je logické, že se nemůže jednat o druh pozemku „zastavěná plocha a nádvoří“ a v tomto důsledku nemůže jít ani o stavební parcelu (jelikož – jak uvádím výše – stavební parcela může být zapsána pouze jako druh pozemku „zastavěná plocha a nádvoří“).

S Vámi zmiňovaným názorem katastrálního úřadu: „Dle názoru katastrálního úřadu se stavební parcela vztahuje ke stavbě, která již neexistuje, a proto musí být z katastru vymazána.“ se tedy ztotožňuji – je zapotřebí, aby katastr nemovitostí co nejvíce odpovídal skutečnosti.

3/ Nebude však pro mě výhodnější zachovat stavební parcelu pro budoucí stavbu?

O nějaké větší výhodnosti se hovořit nedá. Je nutné si uvědomit, že to, zda je na daném pozemku/parcele možné stavět, se neodvíjí od údajů v katastru nemovitostí, nýbrž od aktuálně platného územního plánu (ten totiž určuje, jaké území obce/města je určeno k zástavbě apod.).

Pokud by se tedy Váš pozemek octl v oblasti, kde územní plán se zástavbou nepočítá, nebyla by Vám existence stavební parcely nic platná. Stejně tak není rozhodné, že celý Váš pozemek bude v katastru nemovitostí zapsán jako zahrada – na pozemcích druhu „zahrada“ je běžně možné stavět (pakliže s tím v dané oblasti územní plán počítá).

4/ Pokud je to možné, jak by měla být stavební parcela v katastru zapsána?

Pokud se předmětná stavební parcela fakticky nijak neliší od pozemkové parcely (tzn. pokud obě tyto parcely vypadají v podstatě stejně, resp. jsou stejně užívány), bude skutečně nejvhodnější, aby došlo k jejich sjednocení do jediné pozemkové parcely, a to jako druh pozemku „zahrada“. Tento stav bude nejlépe odpovídat skutečnosti a Váš budoucí stavební záměr tím nebude ohrožen (jelikož stavět lze i na pozemku se zapsaným druhem „zahrada“ – je nutné nahlédnout do územního plánu a ověřit, zda je na daném území počítáno se zástavbou).

5/ Pokud má ovšem katastrální úřad právo stavební parcelu (zbořeniště) převést, je výhodnější z hlediska budoucí stavby převést tuto parcelu na zahradu nebo ostatní plochu?

K této otázce se vyjadřuji již výše. Katastrální úřad je oprávněn stavební parcelu zrušit a sjednotit jí s pozemkovou parcelou, a to pod společným druhem pozemku „zahrada“.

Z hlediska Vašeho budoucího stavebního záměru je nerozhodné, dojde-li ke sjednocení do jediné pozemkové parcely pod druhem pozemku „zahrada“, anebo dojde-li k transformaci stavební parcely na pozemkovou parcelu pod druhem pozemku „ostatní plocha“ – stavět je možné jak na zahradě, tak na ostatní ploše. V tomto ohledu je podstatné, zda současný stav stavební parcely odpovídá svým charakterem zahradě nebo ostatní ploše.

_____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
• vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)