Převod nebytové jednotky na bytovou - postup na stavebním úřadu

Stavební úřad po mně chce, abych provedla změnu užívání celé stavby na bytový dům a k tomu zřídila parkovací místa pro všechny majitele bytů (zde stavební úřad argumentuje tímto: Vyhláška č. 501/2006 Sb. § 21 Pozemky staveb pro bydlení a pro rodinnou rekreaci), cena zřízení 12 parkovacích míst je cca 200.000 Kč. Je tedy tento postup jediný možný nebo existuje i jiný způsob, jak bych mohla jednotky převést na bytové, abych je mohla pronajímat k bydlení? Mimochodem stavba byla v minulosti vedena jako bytový dům, ten byl pak následně změněn na penzion. Úplně původní účel stavby byl tedy bytový dům. Předem děkuji za odpověď.

ODPOVĚĎ:
Úvaha stavebního úřadu je sice pochopitelná (má-li předmětná stavba v budoucnu obsahovat pouze byty, mělo by se jednat o bytový dům, nikoli o ubytovací zařízení), domnívám se nicméně, že stavební úřad nemůže požadovat provedení rekolaudace celé stavby (jejíž jste pouze spoluvlastnicí, nikoli výlučnou vlastnicí) pouze po Vás.
Ustanovení § 21/1 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, na které se stavební úřad odkazuje, rozhodně nezakotvuje Vaší povinnost řešit rekolaudaci celé stavby, resp. zřizovat na své náklady parkovací místa pro všechny byty. Dle tohoto ustanovení totiž platí, že:
„Odstavná a parkovací stání pozemků staveb pro bydlení … musejí být umístěna ve skutečné docházkové vzdálenosti do 300 m, je-li to technicky možné. “
V této věci Vám doporučuji obrátit se na vedoucího předmětného stavebního úřadu, neuspějete-li zde, obraťte se na nadřízený stavební úřad (krajský úřad).
Další možností (ovšem časově náročnější) je požádat o schválení změny užívání stavby, resp. nebytové jednotky (ve smyslu § 126 a § 127 stavebního zákona). Bude-li Vám tato žádost stavebním úřadem zamítnuta, budete se proti zamítavému rozhodnutí moci bránit (tzn. že rozhodnutí stavebního úřadu by bylo přezkoumáno nadřízeným stavebním úřadem).
Názor stavebního úřadu můžete konzultovat rovněž s veřejným ochráncem práv:
https://www.ochrance.cz
Mírně nad rámec Vašeho dotazu doplňuji, že nebytové prostory můžete pronajímat k bytovým účelům i bez jejich rekolaudace. V takovém případě by nastal konflikt s platnou právní úpravou (a to její veřejnoprávní částí). Ze soukromoprávního hlediska by bylo v podstatě vše v pořádku, jelikož i taková nájemní smlouva by byla platná. Konkrétně dle § 2236 občanského zákoníku platí, že:
„… Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. “
Pronajímáním nebytového prostoru k bydlení byste se ovšem mohla dostat do rozporu s veřejnoprávní úpravou. Dle § 126/1 stavebního zákona totiž platí, že:
„Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci podle § 119 odst. 1, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby. “
Porušením tohoto ustanovení může dojít ke spáchání přestupku dle § 178/1 písm. g) stavebního zákona.
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník