Zvětšení sklepa při stavbě domu neohlášené na stavebním úřadu - je nutné odstranit nedovolenou stavbu?

Stavbu jsme vystavěli až do štítů a připravovali jsme se na vazbu. V únoru 2023 přišla kontrolní prohlídka ze stavebního úřadu. Já jsem chtěla mít vše v pořádku a paní jsem hlásila, že jsme si zvětšili sklep a co je potřeba k tomu abychom dodali. Paní referentka si začala vše fotit a oznámila nám, že jsme se měli dovolit předtím, než jsme tu změnu provedli.   Zanedlouho přišel dopis o zastavení veškerých stavebních prací a chvíli na to dopis o zahájení řízení o odstranění stavby. Podala jsem žádost o dodatečné povolení a přiložila k tomu zpracovanou zprávu od projektanta, kterou nazval změna stavby před dokončením (zasílám v příloze). Po měsíci přišlo vyrozumění, že řízení o odstranění stavby se zastavuje a druhý dopis o tom, že moje žádost byla zamítnuta, protože jsem nedodala všechny potřebné věci. Chtějí po nás přepracovat projekt a stanovisko od územního plánování a památkové péče. V tom usnesení máme, že se můžeme odvolat, jenže já vůbec nevím, jestli to má vůbec cenu a jak se odvolání podává. Peníze na právníky nemáme a stavba se nám stále protahuje a platíme pořád za nějaké prodloužení lhůt. Potřebovala bych sepsat, alespoň žádost, aby nám povolili dostavit střechu, aby do stavby nepršelo, protože než to vše vyřídíme uhodí mrazy a stavba se tím znehodnotí. Dá se o něco takového zažádat? Popřípadě jaké paragrafy a odstavce mám v žádosti použít? Paní referentka si na paragrafech hodně zakládá, vlastně ani jinak se mnou nedokáže mluvit než, odstavec a paragraf. Jsem z celé té situace už na zhroucení. Stavíme na malém pozemku malý dům, na místě kde už dům stál a doufala jsem, že by to šlo vyřešit nějak rychleji nebo jinak, aniž by se to táhlo měsíce. Chtěla jsem poslat i nějaké přílohy, ale lze jen pouze jedna. Dostali jsme se vlastně do situace, kdy jsme v nájmu, máme hypotéku na dům, ve kterém nemůžeme bydlet, nemůžeme ho dostavit a nemůžeme ho ani prodat. Za jakoukoli radu jak postupovat budu velice vděčná. Předem moc děkuji a přeji Vám pěkný víkend s pozdravem Patricie.

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do tří částí:
1/ Změna stavby před jejím dokončením:
Vámi provedená úprava rozestavěného rodinného domu je nepochybně změnou stavby před jejím dokončením, a to ve smyslu § 2/6 stavebního zákona, dle něhož platí, že:
„Změnou stavby před jejím dokončením se rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem, nebo autorizovaným inspektorem. “
Je sice pravdou, že stavební úřad může při kontrolní prohlídce schválit změnu stavby před jejím dokončením (jak to vyplývá z § 134/1 stavebního zákona), zpravidla se však jedná o drobné odchylky od schválené projektové dokumentace, které nemají na vlastnosti stavby (jako celku) podstatný vliv.
Pokud jste zvětšili sklep rodinného domu, bylo skutečně vhodnější o to stavební úřad nejdříve požádat, resp. mu to oznámit (a to postupem dle § 118 stavebního zákona).
2/ Podání odvolání:
Pokud jsem Váš dotaz správně pochopil, vydal stavební úřad usnesení, jímž zamítl Vaší žádost o dodatečné povolení stavby. Příliš nerozumím tomu, proč stavební úřad tuto Vaší žádost okamžitě zamítl, a to z důvodu nepředložení všech předepsaných podkladů – obvyklý (a zákonem předpokládaný) postup je takový, že stavební úřad vyzve stavebníka (žadatele) k doplnění konkrétně vyjmenovaných podkladů, k čemuž může stavebníkovi stanovit přiměřenou lhůtu. Až v případě stavebníkovy pasivity může stavební úřad žádost zamítnout.
Je-li nicméně situace taková, že Vaše žádost o dodatečné povolení stavby byla zamítnuta z důvodu absence některých podkladů, lze Vám doporučit tyto podklady co nejdříve doplnit a obrátit se na stavební úřad s novou žádostí o dodatečné povolení stavby.
Tento postup (tedy obstarání požadovaných podkladů a nové podání žádosti o dodatečné povolení stavby) Vám samozřejmě doporučuji konzultovat s dotyčnou pracovnicí stavebního úřadu (jelikož její právní názor je pro Vás určující).
Nejste-li si jisti, jak v této věci správně postupovat, doporučuji Vám vyhledat projektanta či projektantskou firmu, kteří se zabývají i zařizováním povolení, žádostí a obecně zastupováním stavebníků v řízeních před stavebními úřady. Tomuto subjektu můžete udělit plnou moc k Vašemu zastupování a další komunikaci se stavebním úřadem.
3/ Žádost o svolení s pokračováním stavebních prací:
Ze znění dotazu usuzuji, že pokračování ve stavební činnosti Vám bylo stavebním úřadem zakázáno dle § 134/4 stavebního zákona, dle něhož platí, že:
„Pokud je stavba prováděna … bez rozhodnutí nebo opatření vyžadovaného stavebním zákonem anebo v rozporu s ním, vyzve stavební úřad podle povahy věci stavebníka nebo vlastníka stavby k bezodkladnému zastavení prací … Není-li výzvě vyhověno, stavební úřad vydá rozhodnutí, kterým nařídí zastavení prací na stavbě …“
Platná právní úprava nezakotvuje konkrétní žádost, jejímž prostřednictvím by bylo možné obrátit se na stavební úřad ve věci povolení pokračování ve stavební činnosti. Postačí proto, pokud stavebnímu úřadu doručíte „obyčejnou“ žádost, v níž se odkážete na konkrétní rozhodnutí (kterým Vám bylo zakázáno pokračování ve stavební činnosti) a požádáte o změnu tohoto rozhodnutí (a to například tak, že Vám bude povoleno dokončit práce na střeše domu. Tuto žádost je nutné řádně odůvodnit – tedy uvést, že Vám při nezastřešení stavby hrozí vznik citelných škod apod.
Nejste-li si jisti tím, jak by měla tato žádost vypadat, opět Vám doporučuji obrátit se na projektanta či projektantskou firmu, kteří zastupují stavebníky v řízeních před stavebními úřady a tuto věc jim svěřit.
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)