Přestavba velkého domu na bytový dům - podmínky, normy
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Stavební zákon a stavby
Ráda bych se s Vámi poradila ohledně stavebního práva. S manželem jsme koupili starý 1podlažní dům, ke kterému jsme přistavěli přístabu. To celé by jsme rádi předělali na bytový dům, jelikož tam chceme vytvořit byty (bytové jednotky). Jednalo by se asi o vytvoření 6 bytů. Na stavebním úřadě se nemůžu dozvěd přesně co a jak, je k tomu potřeba, jaké normy to má splňovat a co s tím souvisí, něco jsem si vyčetla na internetu, něco mi řekl můj projektant, ale nikdo mi ještě nepodal úplné informace, které by byly jasné.
Do budoucna by jsme rádi některý byt i prodali tak, bych chtěla, aby vše bylo v pořádku. Starý dům bude mit jeden vchod pro všechny byty a v přístabě bude mít každý svůj vlastní vchod. Jedná se mi o to, zda starý dům by mohl být jeden bytový dům a ta přístavba druhý bytový dům, jelikož u toho starého domu bude problém s hygienou kvůli hluku a musela bych dělat velké úpravy, které jsou hodně finančně nákladné. Nadále ten starý dům by byl jen k pronájmu na přehodné bydlení a přístavba bych chtěla, aby tam mohl být trvalý pobyt, jelikož, právě tam by jsme chtěli prodat ty byty. Na stavebním mi řekli, že by musely mít každý svoji příjezdvou cestu - jak starý dům a přístavba. Dále se chci zeptat, když by to takto šlo a daly by se rozdělit na dva bytové domy, zda byty ve starém domě musejí každý svůj vodoměr a svůj hlavní přívod elektriky. Je jasné, že každý musí mit svůj elektoměr, jestli nestačí jen podružní, jelikož byty by byly jen k přechodnému bylení.
Velký oříšek asi budou hasiči, nevím co mohou u takových to bytových domů vyžadovat, prosím zda by jste mi napsali pár informací, aby si udělala představu a mohla poradit projektantovi. Ještě chci napsat, že příjezdová cesta je 5 m široká a dlouhá 20m jelikož ta přistavba je napojena na důma stojí za sebou.
Nevím zda to píšu dost srozumitelně, tak kdyby Vám to nebylo jasné jestli by jsme si mohli dát nějakou osobní schůzku.
Děkuji, Markéta
ODPOVĚĎ:
Nejobecnější informace k bytovým domům naleznete ve vyhlášce o obecných požadavcích na využívání území. Dle § 2 písm. a) bodu 1. této vyhlášky má bytový dům splňovat tyto základní parametry: „více než polovina podlahové plochy musí odpovídat požadavkům na trvalé bydlení a musí být k tomuto účelu určena“.
Podrobněji je tato problematika rozpracována ve vyhlášce o technických požadavcích na stavby (tento právní předpis však Váš projektant nepochybně dobře zná). Jednotlivé parametry bytového domu, resp. jeho částí a příslušenství, jsou pak specifikovány v příslušných ČSN.
Přestože neznám konkrétní dispozice Vašeho domu, soudím, že jeho rozdělení na dva bytové domy by mělo být možné (třebaže se jedná o původní starý dům a jeho přístavbu). Bude-li možné oba bytové domy technicky a provozně zcela oddělit, neměla by společná zeď hrát prakticky žádnou roli.
Ke každému z bytových domů musí být samozřejmě zajištěn příjezd. Nemyslím si, že by každý z bytových domů musel disponovat vlastní příjezdovou cestou. Bude-li příjezdová cesta splňovat veškeré předepsané parametry, může být buď společná, nebo k ní může být zřízena služebnost (věcné břemeno) ve prospěch vlastníka druhého bytového domu. Je však samozřejmě pravdou, že chcete-li si ušetřit případné dohadování se stavebním úřadem, vybudujte dvě příjezdové cesty (ke každému bytovému domu jednu).
Co se týče elektroměrů/vodoměrů, instalace hlavního elektroměru/vodoměru pro celý bytový dům a instalace podružných elektroměrů/vodoměrů by měla představovat dostatečné řešení. Konkrétně dle § 17/8 zákona o vodovodech a kanalizacích platí, že odběratel si může na svůj náklad osadit na vnitřním vodovodu vlastní podružný vodoměr (například pro byt, ubytovnu, prodejnu, výrobnu, pronajaté prostory).
Požadavky požární ochrany jsou nejobecněji formulovány v zákoně o požární ochraně a ve vyhlášce o požární prevenci. V tomto ohledu bude vše záviset na dispozicích obou bytových domů a jejich okolí. Nejvíce informací získáte v této souvislosti ve vyhlášce o technických podmínkách požární ochrany staveb (která se ve svém § 16 zabývá bytovými domy).
Pokud jde o parametry příjezdové cesty, je možné odkázat na § 20/7 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že ke každé stavbě rodinného domu nebo stavbě pro rodinnou rekreaci nebo souvislé skupině těchto staveb musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby. Jelikož však toto ustanovení nehovoří o bytových domech, může sloužit pouze orientačně.
Bytové domy jsou v této souvislosti zmíněny v § 22/1 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že nejmenší šířka veřejného prostranství (např. ulice), jehož součástí je pozemní komunikace zpřístupňující pozemek bytového domu, je 12 m. Při jednosměrném provozu lze tuto šířku snížit až na 10,5 m.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
vyhláška č. 268/2009 Sb. , o technických požadavcích na stavby
zákon č. 274/2001 Sb. , o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích)
zákon č. 133/1985 Sb. , o požární ochraně
vyhláška č. 246/2001 Sb. , o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci)
vyhláška č. 23/2008 Sb. , o technických podmínkách požární ochrany staveb
Štítky: