Přesah okapu souseda nad můj pozemek - jak se bránit?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Stavební zákon a stavby
- Zveřejněno: 13. říjen 2016
Soused si s naším souhlasem postavil svůj dům přímo na hranici našeho pozemku. Souhlasili jsme s tím, že zde mohou být 3 neotevíratelná okna s neprůhlednými skly. Dodatečně vyšlo najevo, že oken je 9, soused je ještě navíc postupně předělal na otevíratelná. Ve stěně jsou i 2 odvětrávací mřížky.
Naše stížnosti skončily tím, že stavební úřad vydal sousedovi dodatečné stavební povolení. Je to možné? Na náš pozemek výrazně přesahují i kolena okapů a gaigry (rekonstrukci realizoval 2016) – máme právo požádat souseda o jejich odstranění z našeho pozemku? Soused chce navíc tuto stranu zateplit – předpokládáme, že toto není bez našeho souhlasu možné a ani stavební úřad nás k tomu nemůže donutit? Děkuji za odpověď, Petra.
ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Dodatečné povolení stavby
Je skutečně možné, aby stavební úřad Vašemu sousedovi dodatečně povolil určitou odchylku od původně schválené projektové dokumentace (v takovém případě postupoval stavební úřad, jak předpokládám, dle § 129 stavebního zákona).
Dle § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území je možné umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, ani její část nesmí přesahovat na sousední pozemek. Z těchto pravidel však může být stavebním úřadem udělena výjimka (a to dle § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území ve spojení s § 169 stavebního zákona), k čemuž, jak předpokládám, došlo i v případě domu Vašeho souseda.
2/ Požadavek na odstranění přesahujících částí sousedova domu:
Dle § 506/1 občanského zákoníku je součástí pozemku mimo jiné i prostor nad povrchem. Pokud tedy část sousedova domu zasahuje do prostoru nad Vaším pozemkem, je tím de facto zasahováno do Vašeho pozemku (resp. dochází k rušení výkonu Vašeho vlastnického práva k tomuto pozemku).
Pokud jste sousedovi nedali v minulosti (např. v rámci územního či stavebního řízení) souhhlas s přesahem částí jeho domu nad Váš pozemek, můžete se nyní skutečně domáhat (a to i soudní cestou), aby soused odstranil ty části svého domu, které zasahují do prostoru nad Vaším pozemkem.
Na tomto místě je však nutné doplnit, že Vašemu požadavku by mohl Váš soused čelit s poukazem na § 1023/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že vlastník pozemku (zde Vy) musí snášet užívání prostoru nad pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit. Domnívám se nicméně, že toto ustanovení občanského zákoníku není na Váš případ použitelné (tzn. že zájem na nerušeném výkonu Vašeho vlastnického práva převáží sousedův zájem na přesahu některých částí jeho domu nad Váš pozemek).
3/ Zateplení pláště sousedova domu:
Ve smyslu § 2/4 a 5 písm. c) stavebního zákona se zateplení pláště stavby považuje za změnu dokončené stavby, přičemž pro změnu dokončené stavby platí stejná pravidla, jaká stavební zákon stanoví pro stavby. I pro zateplení pláště stavby je tedy zapotřebí příslušné přivolení stavebního úřadu, přičemž přesah zateplovací vrstvy nad Váš pozemek je bez Vašeho souhlasu v zásadě nepřípustný.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/