Stavby, stavební řízení a právo

Ze znění Vašeho dotazu usuzuji, že předmětný nebytový prostor je společnou částí bytového domu, tzn. že jeho spoluvlastníky jsou všichni vlastníci bytových jednotek (členové SVJ) – z tohoto předpokladu budu ve své odpovědi vycházet (pokud se mýlím, prosím o doplnění informací).

Dle § 239/1 a 4 stavebního zákona platí, že o povolení změny v užívání stavby (či její části) musí požádat vlastník této stavby, který se následně stane účastníkem řízení vedeného stavebním úřadem.

Pakliže je žadatelem osoba odlišná od vlastníka (spoluvlastníků) stavby (resp. její části), mělo by být postupováno dle § 187/2 stavebního zákona, dle něhož platí, že:

„Není-li stavebník vlastníkem pozemku, na němž má být záměr uskutečněn ... dokládá stavebník souhlas vlastníka pozemku, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. To platí obdobně i v případě, že stavebník není vlastníkem stavby, která není součástí pozemku ...“

Toto ustanovení je sice primárně formulováno pro případy výstavby na cizím pozemku, tam zakotvený mechanismus by však měl být použitelný i v případě žádosti o povolení změny v užívání stavby.

Ve Vašem případě, kdy je předmětný nebytový prostor spoluvlastněn jako společný prostor bytového domu (při současné existenci SVJ), je klíčový § 187/4 stavebního zákona, dle něhož platí, že:

„K souhlasu vlastníka pozemku nebo stavby, které jsou v podílovém spoluvlastnictví, je třeba souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků podle výše jejich podílů; v případě bytového spoluvlastnictví postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek ...“

Stavební úřad by se tedy měl spokojit s tím, že žádost o povolení změny v užívání stavby (resp. její části) podáte Vy a doložíte souhlas SVJ (který vzejde z hlasování shromáždění vlastníků bytových jednotek), případně že žádost podá přímo SVJ.

Co se týče nabídky předsedy SVJ, nemůže Vám jím udělená plná moc skutečně pomoci. V této souvislosti je nutné si uvědomit, že předseda SVJ zastupuje pouze SVJ – tedy právnickou osobu, která se stará o správu bytového domu. Do jeho kompetencí proto nemůže spadat rozhodování o změně v užívání části bytového domu, jelikož touto změnou bude (může být) zásadně zasaženo do vlastnického práva spoluvlastníků nebytového prostoru. Domnívám se, že právě z tohoto důvodu je stavebním úřadem vyžadováno, aby byl doložen souhlas (resp. plná moc) všech spoluvlastníků předmětného nebytového prostoru.

V současné chvíli Vám doporučuji navštívit stavební úřad (popř. s ním komunikovat například mailem) a konzultovat s ním ne/použitelnost výše citovaného § 187/4 stavebního zákona. Podaří-li se Vám stavební úřad přesvědčit, že nebytový prostor je předmětem spoluvlastnictví (v rámci bytového domu, kde vzniklo SVJ) a tudíž není třeba souhlas (plná moc) všech spoluvlastníků, nýbrž postačuje souhlas SVJ, budete mít téměř vyhráno. Pak už bude zbývat pouze získání souhlasu SVJ (bude tedy nutné nechat tuto záležitost rozhodnout shromáždění vlastníků bytových jednotek).

Pakliže by stavební úřad na výše uvedenou argumentaci nepřistoupil, můžete se obrátit na nadřízený (krajský) stavební úřad a vše s ním probrat. Pokud by ani to nevedlo k cíli, bylo by zapotřebí obstarat souhlasy všech spoluvlastníků – ti, kteří žijí v zahraničí, mohou udělit souhlas (plnou moc) prostřednictvím datové schránky (čímž bude zároveň ověřena jejich totožnost) či před zastupitelským úřadem (konzulátem), přičemž jejich podpis by měl být úředně ověřen (taková plná moc může být udělena i elektronicky).

____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon