Daň z příjmu u prodeje darovaného bytu (darování 1 rok zpět, tzn. 2021)

Dotaz zní (nevztahuje se na mě výjimka) jaká bude 15% daň z příjmu? Odečte se hypotéka z prodejní ceny? Mohu použít cenu bytu z kupní smlouvy z roku 2019 co měl syn, nebo nechat udělat ZP na byt v roce 2023 a z rozdílu platím 15%? Tj. kolik budu platit, neboť na FU, i poradci, každý říká něco jiného (někdo, že hypotéku mohu odečíst od ceny). Prosím polopaticky, abych v tom měla konečně jasno, tj. výše 15% daně. Děkuji za pochopení Nora.

ODPOVĚĎ:
Jako výdaj k příjmu z prodeje nemovitosti můžete uplatnit cenu, za kterou jste nemovitost pořídila, protože syn na Vás byt přepsal, jednalo se u Vás o nabytí příjmu v podobě daru, který byl na Vaší straně osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, protože šlo o darování v přímé příbuzenské linii. V případě prodeje darovaného majetku je pořizovacím výdajem cena, kterou měl tento majetek ke dni jeho darování. Podle zákona o daních z příjmů se takto nabytý majetek oceňuje podle zákona o ceňování majetku a proto bude potřeba pro daňové účely si nechat udělat znalecký posudek (můžete si nechat udělat posudek od soudního znalce z oboru oceňování nemoviých věcí nebo nechat provést ocenění odhadcem nemovitostí, což je osoba, která vykonává vázanou živnost oceňování majetku pro věci nemovité) na hodnotu bytu, kterou měl v roce 2021, kdy ho syn na Vás přepsal. Hypotéku skutečně jako výdaj použít nemůžete, ani úroky z ní, byt prodáváte jako nepodnikající fyzická osoba, jde o příjem podle § 10 odst. 1 písm. b) bod 1. zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, kde je možné jako výdaj uplatnit pouze cenu, za kterou byla nemovitost prokazatelně pořízena (v tomto případě cena na základě znaleckého posudku ke dni darování) apřípadně další výdaje související s prodejem (provize realitní kanceláři, výdaje na advokáta za zpracování smluvní dokumentace). Takže hypotéku v tomto případě nelze uplatnit, nemůžete ji odečíst z ceny (navíc pokud by to hypoteticky bylo možné, tak by šlo pouze o úroky, nikoliv o celou hodnotu hypotéky). Pokud bud příjem z prodeje 6.700.000 Kč a době darování byla hodnota bytu např. 5.000.000 Kč, tak základem pro výpočet daně bude rozdíl, tedy 1.700.000 Kč. Z hlediska výše daně záleží na Vašem celkovém základu daně, tudíž zda máte příjmy ze zaměstnání, podnikání a podobně. Ze základu daně do 48násobku průměrné mzdy, za rok 2022 to je částka 1.867.728 Kč, platíte daň z příjmů ve výši 15 %, z částky nad 1.867.728 Kč platíte daň ve výši 23 %. Zjednoduším to na příkladu, kdy byt prodáte za 6.700.000 Kč, pořizovací cena bude 4.500.000 Kč, potom se daň bude počítat z částky 2.200.000 Kč a pokud by to byl jedniný příjem ke zdanění, tak daň by činila 15 % z částky 1.867.728 Kč + 23 % z částky 332.272 Kč (2.200.000 Kč - 1.867.728 Kč), daň by tedy činila 356.581,77 Kč (280.159,2 Kč + 76.422,57 Kč). Od minulého roku v souvislosti se zrušením zdaňování z tzv. superhrubé mzdy byly totiž zavedeny 2 daňová pásma, aktuálně u nás tedy platí progresivní sazba daně z příjmů fyzických osob.