Ráda bych se zeptala na právní možnosti v souvislosti se spoluvlastnictvím bytu.
Byt jsme zdědily po smrti našeho otce. Na základě dohody v dědickém řízení jsme spoluvlastnice čtyři osoby – naše maminka a její tři dcery, každá vlastní ideální podíl 1/4.
Maminka si našla partnera, kterého začala do bytu pravidelně vodit. Zpočátku šlo o návštěvy, ale nyní situace vypadá tak, že partner v bytě prakticky bydlí. Přespává zde opakovaně i několik týdnů v kuse, má zde osobní věci (oblečení, hygienické potřeby), nosí si sem prádlo na praní, běžně používá kuchyň i ostatní části bytu.
Dvě ze spoluvlastnic (dcery, které v bytě bydlí) s tímto dlouhodobě nesouhlasí. Mamince svůj nesouhlas opakovaně sdělily, stejně jako další členové rodiny. Přesto se situace nemění a partner byt nadále užívá.
Může jeden spoluvlastník bez souhlasu ostatních umožnit třetí osobě, aby byt takto dlouhodobě užívala, popřípadě kdyby byli partnerovi poskytnuty klíče bez souhlasu spoluvlastníků, dá se s tím něco dělat?
Nejde nám o zahajování soudního sporu, chceme jen tuto velice nepříjemnou situaci vyřešit.
Darování, darovací smlouva, povinnosti majitele
Spoluvlastnictví bytu a umožňování dlouhodobého užívání bytu bez souhlasu všech spolumajitelů, spoluvlastníků
- Základní údaje
- Uložil(a): Mgr. J. Polesný (obč., obchod. právo)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
- Zobrazení: 185
Z Vašeho popisu vyplývá, že problém nespočívá v tom, že maminka do bytu zve návštěvy, ale že její partner byt fakticky dlouhodobě užívá způsobem, který se blíží společnému bydlení. To už z právního hlediska může být významné.
Ve spoluvlastnictví platí, že každý spoluvlastník má právo společnou věc užívat v rozsahu odpovídajícím jeho spoluvlastnickému podílu, zároveň však nesmí výkonem svého práva nepřiměřeně omezovat práva ostatních spoluvlastníků. O zásadnějších otázkách správy a užívání společné věci rozhodují spoluvlastníci podle velikosti svých podílů.
Pokud partner Vaší maminky byt pouze příležitostně navštěvuje nebo u ní přespí, jedná se zpravidla o běžný výkon práva spoluvlastníka a ostatní spoluvlastníci tomu nemohou bránit. Jiná situace však nastává, pokud v bytě fakticky dlouhodobě bydlí – pravidelně přespává, má zde své osobní věci, využívá domácnost jako své zázemí a byt užívá obdobně jako jeho obyvatelé. V takovém případě lze dovozovat, že nejde jen o návštěvu, ale o přenechání části užívacího práva třetí osobě.
Takové jednání může být problematické zejména tehdy, pokud omezuje ostatní spoluvlastníky v užívání bytu nebo představuje změnu dosavadního způsobu jeho užívání. Maminka nemůže bez dalšího rozhodovat za všechny spoluvlastníky o tom, že bude byt dlouhodobě užívat další osoba.
Pokud by partnerovi byly bez souhlasu ostatních spoluvlastníků předány klíče od bytu a mohl do něj vstupovat samostatně, byl by to další argument svědčící o tom, že nejde pouze o běžné návštěvy. Samotné předání klíčů sice automaticky neznamená porušení zákona, ale v souvislosti s dlouhodobým užíváním bytu může jít o okolnost, která podporuje závěr, že byl třetí osobě umožněn faktický výkon práva užívání společné věci bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.
Jestliže nechcete situaci řešit soudní cestou, doporučil bych nejprve pokusit se o písemnou dohodu. Je vhodné mamince klidně a věcně sdělit, že ostatní spoluvlastnice nesouhlasí s tím, aby partner byt dlouhodobě užíval jako své bydliště, a požádat ji, aby tento stav ukončila nebo jej alespoň projednala se všemi spoluvlastníky.
Pokud by k dohodě nedošlo, připadá v úvahu obrátit se na soud, který může rozhodnout o způsobu užívání společné věci nebo uložit, aby se spoluvlastník zdržel jednání, které nepřiměřeně zasahuje do práv ostatních spoluvlastníků. Soudní řešení by však mělo být až krajním prostředkem.
Ve Vaší situaci je podstatné i to, že všechny spoluvlastnické podíly jsou stejné (každý 1/4). Pokud dvě dcery s dlouhodobým pobytem partnera nesouhlasí a třetí dcera by jejich stanovisko sdílela, představovaly by společně většinu spoluvlastnických podílů (3/4) a jejich názor by měl při rozhodování o způsobu užívání společné věci zásadní význam. Pokud však maminku podporuje třetí dcera, vzniká patová situace (2/4 proti 2/4), kterou lze v krajním případě řešit pouze rozhodnutím soudu.
