Darování, darovací smlouva, povinnosti majitele

Je pravdou, že zakoupení pozemku s sebou (v nynější situaci) nese určité hrozby, a to především riziko, že o zastavěnou část pozemku (nacházející se pod garáží/dílnou) přijdete.

Ústní příslib realitního makléře, resp. budoucího vlastníka sousedního pozemku (a garáže/dílny) nemá v podstatě žádnou právní relevanci – jedná se o příslib prakticky nevymahatelný.

Pokud garáž/dílna stojí na části pozemku (o jehož zakoupení uvažujete) po dobu alespoň deseti let (přičemž je splněna podmínka dobré víry atd.), mohlo dojít k vydržení této části pozemku – tzn. že vlastník garáže/dílny se stal vlastníkem této části pozemku (a garáž/dílna tudíž již nestojí na cizím pozemku). V tomto případě se navíc neposkytuje ani žádné vyrovnání (obvyklá cena zastavěného pozemku).

Na Vámi popsaný případ by mohl být aplikován rovněž institut přestavku – konkrétně dle § 1087 občanského zákoníku platí, že:

„Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.

Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.“

Hrozí tedy, že prodávajícímu zaplatíte cenu té části pozemku, která mu již nenáleží (jelikož se stala majetkem vlastníka garáže/dílny, a to buď na základě vydržení nebo přestavku).

Dalším rizikem je výše zmiňovaná nevynutitelnost ústního slibu – nový vlastník sousedního pozemku může v budoucnu demolici garáže/dílny odmítnout.

Vámi popsaná situace je samozřejmě právně řešitelná – bylo by však nutné upravit znění smlouvy (smluv), která je Vám realitním makléřem předkládána. Je otázkou, zda bude realitní makléř ochoten do těchto vzorových smluv zasahovat.

Pokud chcete mít jistotu, nepodepisujte standardní rezervační smlouvu. Trvejte na tom, že vyklizení a demolice garáže/dílny (nebo legalizace a majetkové vyrovnání) je podmínkou samotného obchodu.

Do návrhu rezervační smlouvy je vhodné doplnit odkládací, případně rozvazovací podmínku, a to ve smyslu, že budoucí kupní smlouva bude uzavřena pouze za podmínky, že stávající neevidovaná stavba (garáž/dílna) zasahující na pozemek bude zcela odstraněna na náklady vlastníka stavby/prodávajícího, a to nejpozději do konkrétně uvedeného data (či v konkrétně uvedené lhůtě). Nebude-li tato podmínka splněna, rezervační smlouva zanikne – tzn. že realitní makléř bude povinen Vám vrátit rezervační poplatek.

Pokud by nebylo možné realizovat demolici garáže/dílny před podpisem rezervační smlouvy, přicházela by v úvahu úprava kupní smlouvy. Tato úprava může spočívat například v zakotvení zádržného (část kupní ceny nebude vyplacena prodávajícímu, dokud nedojde k demolici garáže/dílny), popřípadě lze sjednat smluvní pokutu, která by prodávajícího postihovala, dokud by nebyla garáž/dílna odstraněna. Tato ujednání však budou vždy s určitým právním otazníkem – jejich podstatou totiž bude závazek prodávajícího odstranit (či zařídit odstranění) stavby, která není jeho vlastnictvím (není proto zcela jisté, zda by byly tyto závazky bez obtíží vymahatelné). Bude proto mnohem vhodnější pokusit se domoci odstranění garáže/dílny ještě před podpisem kupní smlouvy.

Dále můžete požadovat uzavření písemné dohody tří stran - trvejte na tom, aby budoucí majitel sousedního pozemku podepsal písemný závazek o odstranění garáže/dílny. Ideálně formou smlouvy o smlouvě budoucí mezi Vámi, prodávajícím a budoucím sousedem.

Zároveň můžete dotazem u místně příslušného stavebního úřadu ověřit, zda stavba garáže/dílny skutečně nebyla v minulosti povolena (zda jde tedy opravdu o tzv. černou stavbu).

_____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník