Darování, darovací smlouva, povinnosti majitele

Darování nemovitosti s následným zřízením věcných práv představuje v českém právním řádu standardní mechanismus ochrany dárců. Je však nutné přesně rozlišit, jakou míru ochrany jednotlivé instituty skutečně poskytují.

Klíčovým nástrojem pro vaše zajištění je služebnost bytu podle § 1297 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Ta vám jako oprávněným dává právo užívat byt nebo dům pro vlastní potřebu a potřeby vaší domácnosti, a to bezplatně a doživotně. Jde o věcné břemeno, které se zapisuje do katastru nemovitostí a váže se přímo na nemovitost bez ohledu na změnu vlastníka.

Z hlediska ochrany před exekucí vedenou proti vašemu synovi jako novému vlastníkovi je zásadní okamžik zápisu. Pokud je služebnost bytu zapsána v katastru nemovitostí dříve než exekuční zástavní právo nebo poznámka o nařízení exekuce, nezaniká. Vydražitel nemovitosti ji musí převzít. V praxi to znamená, že i kdyby syn o nemovitost v exekuci přišel, vaše právo doživotně v ní bydlet zůstává zachováno a nový vlastník vás nemůže vystěhovat.

Pro zamezení nechtěnému převodu nemovitosti na třetí osobu nebo jejímu zastavení bankou je vhodné zřídit zákaz zcizení (zcizení = darování nebo prodej /nemá nic společného s odcizením!/) a zatížení podle § 1761 občanského zákoníku. Tento zákaz lze sjednat jako věcné právo na dobu vašeho života. Tím se dosáhne toho, že syn nebude moci bez vašeho písemného souhlasu nemovitost prodat, darovat ani na ni zřídit zástavní právo. Jakýkoliv pokus o zápis takového práva do katastru bude bez vašeho souhlasu zamítnut.

Je však nutné počítat s limitem tohoto nástroje. Zákaz zcizení a zatížení nemůže zabránit nucenému prodeji nemovitosti v rámci exekuce nebo insolvence. Pokud syn nadělá dluhy, exekutor může nemovitost prodat i přes existující zákaz. V takové situaci však nastupuje ochrana služebností, která prodej „přežije“ a zajistí vám právo bydlení.

Kombinace doživotní bezplatné služebnosti bytu a zákazu zcizení a zatížení, obojí řádně zapsané v katastru nemovitostí, představuje nejvyšší míru právní jistoty, kterou český právní řád při darování nabízí. Chrání vás před svévolným jednáním vlastníka i před nároky jeho věřitelů na vyklizení nemovitosti.