Darování, darovací smlouva, povinnosti majitele

Předmětný sklep byl vybudován za účinnosti starého Občanského zákoníku, dle jehož § 120/2 platilo, že:

"Stavba není součástí pozemku."

Bylo tedy možné, aby na pozemku jednoho vlastníka stála stavba patřící jinému vlastníkovi (jak tomu bylo i v případě Vámi zmiňovaného sklepa). Dle nyní platného občanského zákoníku je tomu naopak, když dle jeho § 506 platí, že:

„Součástí pozemku je ... stavby zřízené na pozemku ... včetně toho, co je zapuštěno v pozemku ...

Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.“

Jak vidno, pamatuje nyní platný občanský zákoník na podzemní stavby (tedy typicky sklep) ve zvláštním ustanovení. Takovým ustanovením je také § 498/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

"Nemovité věci jsou ... podzemní stavby se samostatným účelovým určením ..."

I dle současné právní úpravy by se tedy dalo shrnout, že typický samostatně stojící sklep je nemovitou věcí, tzn. že není součástí pozemku, na němž je zbudován.

Pro Váš případ je nicméně podstatný § 3055/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí ...“

Z tohoto ustanovení tedy jasně vyplývá, že sklep se nestal součástí pozemku ani po 1. 1. 2014 (kdy nabyl občanský zákoník účinnosti) a je stále samostatnou stavbou, jejíž vlastník (Vy) je odlišný od vlastníka pozemku (soused).

Současná vlastnická situace Vám a sousedovi přináší vzájemné předkupní právo - tzn. že pokud byste se rozhodl sklep prodat, musíte ho nabídnout přednostně sousedovi, stejně jako soused je povinen Vám přednostně nabídnout ke koupi svůj pozemek, resp. tu jeho část, která se nachází pod sklepem. Vyplývá to z § 3056 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.“

Po sousedovi byste se sice mohl soudní cestou domáhat přikázání části pozemku (pod sklepem) do Vašeho vlastnictví, úspěch v takovém soudním sporu by však nebyl ani zdaleka zaručen (a to zejména proto, že sklep byl - jak z dotazu vyplývá - vybudován neoprávněně - tedy bez souhlasu tehdejšího vlastníka sousedního pozemku). Tuto variantu Vám proto nedoporučuji.

Pokud by Vás soused odmítal na svůj pozemek vpustit, mohl byste se domáhat (a to i soudní cestou) zřízení práva nezbytné cesty (a to i v podobě služebnosti - věcného břemene). Konkrétně dle § 1029 občanského zákoníku platí, že:

„Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.“

Není-li soused ochoten Vám část svého pozemku prodat, můžete se s ním dohodnout na uzavření nájemní smlouvy (§ 2201 a násl. občanského zákoníku) nebo (ještě lépe) s ním můžete smluvně založit právo stavby - konkrétně dle § 1240/1 občanského zákoníku platí, že:

"Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou."

_____________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník