Možnost pronájmu nezkolaudovaného bytu k bydlení - může se v nebytovém prostoru bydlet?

Chceme kolaudovat jen pod střechou 2 nebytové prostory, protože jsme udělali vikýř, čímž jsme zasáhli do střechy. Musíme kolaudovat vnitřní rekonstrukci? Nechceme kolaudovat. Lze pronajímat část toho objektu k bydlení jako např. čtvrtinu objektu s označením v plánku? Lze pronajímat nebytové jednotky?

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Musíme kolaudovat vnitřní rekonstrukci?
Ze znění dotazu usuzuji, že Vámi zmiňovaná vnitřní rekonstrukce byla změnou dokončené stavby, a to konkrétně stavební úpravou (ve smyslu § 2/5 písm. c) stavebního zákona). Obecně platí, že na změny dokončené stavby (tedy i na stavební úpravy) se vztahují všechna ustanovení stavebního zákona, v nichž se hovoří o stavbě (§ 2/4 stavebního zákona).
Z dotazu nevyplývá, zda jste pro provedení stavebních úprav žádali stavební úřad o nějaké veřejnoprávní přivolení. Dle § 103/1 písm. d) stavebního zákona (ve spojení s § 96/2 písm. a) a c) stavebního zákona) není žádné přivolení stavebního úřadu zapotřebí tehdy, jedná-li se o tyto stavební úpravy:
„stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou“
Pakliže nebyla některá z výše uvedených podmínek splněna, bylo pravděpodobně nutné získat předem nějaké přivolení stavebního úřadu.
Co se týče kolaudace, je nutné vyjít z § 119/1 stavebního zákona. Pokud lze Vámi provedené stavební úpravy považovat za stavební úpravy dle výše citovaného § 103/1 písm. d) stavebního zákona, nemělo by být nutné kolaudaci provádět (jelikož povinná kolaudace se na tyto stavební úpravy nevztahuje).
Chcete-li v této otázce nabýt naprosté jistoty, doporučuji Vám obrátit se s tímto dotazem na místně příslušný stavební úřad, jelikož jeho právní názor (resp. zavedená praxe) pro Vás bude určující.
2/ Lze pronajímat část toho objektu k bydlení jako např. čtvrtinu objektu s označením v plánku?
Dle mého názoru je takové řešení možné - pakliže bude přílohou uzavřené nájemní smlouvy například nákres podlaží daného objektu, přičemž zde bude jasně vyznačena ta jeho část, která je předmětem nájmu. Pro větší určitost nájemní smlouvy doporučuji vypsat předmět nájmu (tedy jednotlivé pronajímané místnosti) rovněž přímo do nájemní smlouvy.
3/ Lze pronajímat nebytové jednotky?
Zajisté ano, je ovšem podstatné, za jakým účelem. Nebytový prostor lze pronajímat k nebytovým účelům – například tedy k výkonu podnikatelské činnosti (§ 2302 a násl. občanského zákoníku).
Pokud byste chtěli pronajímat nebytové prostory za účelem bydlení, nastal by konflikt s platnou právní úpravou (a to její veřejnoprávní částí). Ze soukromoprávního hlediska by bylo v podstatě vše v pořádku, jelikož i taková nájemní smlouva by byla platná. Konkrétně dle § 2236 občanského zákoníku platí, že:
„… Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. “
Pronajímáním nebytového prostoru k bydlení byste se ovšem mohli dostat do rozporu s veřejnoprávní úpravou. Dle § 126/1 stavebního zákona totiž platí, že:
„Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci podle § 119 odst. 1, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby. “
Porušením tohoto ustanovení může dojít ke spáchání přestupku dle § 178/1 písm. g) stavebního zákona.
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník