Vymáhání nevrácení kauce pronajímatelem - postup (kauce použita na úklid a údržbu spotřebičů)

K nájemní smlouvě při předání klíčů napsala, že klíče byly předány toho a toho dne a do kdy bude přepsána elek. vč. podpisů. - To by se dle mého považovalo za předávací protokol. Cca 3 týdny poté přišla faktura na nějakých 28.000 s tím, že 12.000 se strhlo z kauce a žádá o doplacení faktury ve výši zbytku z účtované faktury. K tomu přišel výčet prací přes čištění celého bytu, včetně spotřebičů (žádné spotřebiče nebyly ale uvedeny v nájemní smlouvě, v bytě byly, ale nebyly nikde písemně specifikované). Cena oprav a čištění činila nějakých 60.000 s tím, že je to rozdělené do 3 faktur a pronajímatelka bude požadovat pouze tu jednu, výše zmíněnou na 28.000. U oprav byly také uvedeny opravy jako opravy typu popraskání omítek kolem vchodových dveří. Vyjádřili jsme stanovisko, že nesouhlasíme s výše uvedeným a že žádáme vrátit zbytek kauce ve výši 12.000 včetně zákonných úroků z kauce poskytnuté za dobu trvání nájmu, vč. úroků z prodlení vzhledem k tomu, že kauci dle našeho neoprávněně zadržuje a nevrátila ji do 30 dnů. Pronajímatelka se obrátila na právníka, který se nám ozval s tím, že hodinový manžel je svědek, který dosvědčí, že byl byt v hrozném stavu a poté měla nové zájemce o byt, kteří to dosvědčí také. A že po nás pronajímatelka najednou chce všechny faktury v celkové výši 60.000, nebo nás dá k soudu. Mimosoudní vyrovnání navrhuje, pokud ji uhradíme cca 1/3 a tím zanikne nárok na veškeré jiné pohledávky z obou stran. Dále dluží přeplatky za služby, jejich vyúčtování oficiálně od SVJ byly ve výši cca 15.000 (voda), ale dle dalšího vyúčtování od ní, které se údajně týká už pouze nás jsou přeplatky pouze ve výši 8.000 za vodu. Tuto částku 8.000 si započetla k pohledávce za opravy bytu. Dle mého, započtení není možné a musí přeplatky v částce 15.000 dle oficiálního vyúčtování SVJ vrátit a až poté vymáhat případně pohledávku, neb se jedná o 2 rozdílné věci. Myslíte, že máme šanci spor vyhrát, při absenci nějakých vad v předávacím protokolu? Děkuji.

ODPOVĚĎ:
Dle mého názoru šanci na úspěch máte velikou. Nájemce předává byt ve stavu, který je obvyklý délce nájmu. Tedy není možné, aby si pronajímatelka účtovala nějaké čištění spotřebičů. Stejně tak není možné, aby si cokoliv bez Vašeho souhlasu započítávala. Pokud v bytě nebyla nějaká zásadní závada, jako např. díra ve vchodových dveřích, ohořelá omítka, rozbitá vana, apod. , pak je pronajímatelka povinna Vám jistotu vrátit. Navíc ona by jako žalobce musela prokazovat, jaké vady v bytě byly a výpověď hodinového manžela jako svědka není důkazem, který by měl soud přesvědčit o nutnosti provedených oprav. Mám tedy za to, že se můžete v daném případě úspěšně bránit.