Koupě bytu v domě SVJ, dům stojí na státním pozemku - budou problémy?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
Koupila jsem na hypotéku byt v menším bytovém domě (společenství vlastníků jednotek). Zhruba po 5 měsících mi přišel email z úřadu o zastupování státu ve věcech majetkových, teprve tak jsem zjistila, že dům stojí na cizím pozemku. Může to být problém, jaká práva má majitel pozemku - jaká jsou pro mě rizika? Emailem mě žádají o zaslání nových údajů k uzavření smlouvy o nájmu majetku. Děkuji Bedřiška.
ODPOVĚĎ:
Je s podivem, že tato – dosti zásadní – informace Vám nebyla sdělena v rámci jednání o koupi bytu, resp. že se neobjevila v kupní smlouvě. Je nicméně pravdou, že tuto informaci jste mohla zjistit i sama, a to náhledem do katastru nemovitostí (což lze učinit i online). To však v tuto chvíli již není podstatné.
V zásadě se o žádný podstatný problém nejedná. Stojí-li předmětný bytový dům na státním pozemku již nějakou dobu, lze předpokládat, že právní vztahy fungují bez obtíží.
Práva státu jsou shodná s právy vlastníka, resp. s právy pronajímatele (pakliže dojde k uzavření nájemní smlouvy, což předpokládám). Stát tak vůči Vám bude mít právo na úhradu nájemného, Vy budete naopak oprávněna státní pozemek užívat, a to za obvyklým účelem. Základní práva a povinnosti nájemce a pronajímatele jsou upraveny v § 2201 - § 2234 občanského zákoníku.
Vzhledem k tomu, že pozemek pod bytovým domem je státním majetkem, předpokládám, že nájemní smlouva bude uzavírána vždy nejdéle na osm let (jak to vyplývá z § 27/2 zákona o majetku České republiky) – tzn. že tato smlouva bude pravidelně obnovována.
Přestože to z Vašeho dotazu výslovně nevyplývá, předpokládám, že bytový dům stál na státním pozemku již před 1.1.2014 (tedy před nabytím účinnosti občanského zákoníku) – pokud se mýlím, prosím o upřesnění. V takovém případě se totiž na Vaší situaci vztahuje § 3056/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží. “
Pokud by tedy stát v budoucnu uvažoval o prodeji předmětného pozemku, bude povinen Vám (resp. všem spoluvlastníkům bytového domu) tento pozemek nabídnout (přednostně) k odkupu.
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 219/2000 Sb. , o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích
Štítky: