Počet stránek ve webu: 38.815

Pomohla Vám poradna? Pomozte poradně darem uhradit služby jejích právníků.
Číslo bankovního účtu: 2500220711 / 2010 . Děkujeme! Financování poradny - info.

1 1 1 1 1 Hodnocení 0.00 (0 hlasů)

Jsme SVJ. 2017-2019 se rozvinuly podivné způsoby jednání výboru SVJ. Z důvodu údajně GDPR odmítá výbor zveřejnit zápisy ze schůzí (čl. V. odst. 12), ač některé zápisy "visí" na internetovém portále Veřejný rejstřík a Sbírka listin. Pokud je požadováno zaslání zápisu, tak na př. v posledním případě jsem obdržel dva týdny po schůzi, cituji:

"... tabulku o hlasování poslat ještě nemohu, musí být zkontrolována a podepsána jinými vlastníky...", přičemž smlouva za cca. 130000, - Kč, o které bylo "hlasováno", již byla uzavřena, přitom bez schválení smí výbor uzavírat kontrakty pouze do výše 10000, - Kč bez DPH (čl. VII. , odst. 12k). Celkově to ve mně budí dojem, že výbor falšuje hlasování i zápisy ze schůzí.
S tím souvisí i další akce, o nichž nejsem schopen jednoznačně posoudit, zda byly učiněny legálně. Na př. : Na schůzi se odhlasovalo většinou přítomných provedení zateplení domu. S návrhem přišel výbor. Ve stanovách je v čl. X. odst. 4. uvedeno, že změnu vzhledu domu musí odsouhlasit všichni vlastníci jednotek. Je to ale v článku o Právech a povinnostech vlastníků. Pokud s takovým požadavkem příjde výbor, stačí schválení většinou?
Další právní nejasnost - ve stanovách v čl. V. odst. 7. se hovoří o usnášeníschopnosti Shromáždění vlastníků - je tam termín "přítomnost", bere se za přítomného i vlastník, který předal výboru obecně formulovanou plnou moc? V případě, že výbor obdrží od tří vlastníků plnou moc, pak za jistých okolností může mít výbor+plné moci nadpoloviční většinu hlasů a tímto může jednat jako Shromáždění vlastníků a odsouhlasit legáně cokoliv, co lze odsouhlasit většinou, ne všemi? Ostatní se vůbec o "schůzi" nemusejí dozvědět - prostě se nezůčastnili...
Lze považovat anténní systém se svodem, který je ve vlastnictví a užívání jednoho vlastníka za součást jednotky tohoto vlastníka (pro aplikaci čl. X. , odst. 7.)?
Jak lze přinutit výbor k dodržování stanov společenství, případně jakou cestou se v této situaci bránit?
Děkuji. Milan


ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Zápisy ze zasedání shromáždění SVJ:
Argument výboru SVJ se mi v této souvislosti jeví jako lichý. Stanovy SVJ jednoznačně určují, jak má být se zápisem ze zasedání shromáždění SVJ naloženo, tzn. že tento zápis má být uveřejněn v bytovém domě a rovněž poskytnut tomu vlastníkovi bytové jednotky, který o něj projeví zájem.
Přestože zápis ze zasedání shromáždění SVJ obsahuje osobní údaje, může být dle mého názoru zpřístupněn (s výjimkou podpisů). V této souvislosti nemůže výbor SVJ s úspěchem namítat, že zápis obsahuje například jména a příjmení členů SVJ. Tyto osobní údaje členů SVJ, resp. vlastníků bytových jednotek, je totiž výbor SVJ povinen poskytnout na vyžádání, jak to vyplývá z § 1178 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení konkrétně platí, že požádá-li o to vlastník bytové jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka bytové jednotky nebo nájemce v bytovém domě.
Co se týče Vaší poznámky o uzavření smlouvy, jejíž finanční hodnota přesáhla pravomoce výboru SVJ, je nezbytné zjistit, zda bylo uzavření této smlouvy odhlasováno shromážděním SVJ či nikoli. Je nesporné, že dle aktuálního znění stanov SVJ výbor SVJ „… sjednává dohody o provedení prací a o dodávce služby, pokud objem finančního plnění je nižší než 10 000, - Kč bez DPH …“. Zároveň však platí, že výbor SVJ „… u objemu finančního plnění nad tento limit sjednává příslušné dohody po schválení shromážděním v souladu s přijatým usnesením …“. Pakliže tedy shromáždění SVJ rozhodlo o tom, že má být uzavřena smlouva, jejíž finanční hodnota přesahuje 10.000,- Kč (bez DPH), byl výbor SVJ následně oprávněn tuto smlouvu skutečně uzavřít.

2/ Rozhodování o zateplení domu:
Článek X odst. 4 stanov SVJ se na Vámi popsaný případ nevztahuje. Toto ustanovení totiž omezuje každého vlastníka SVJ ve stavební (či jiné) činnosti (týkající se jím vlastněné bytové jednotky), která by měla vliv na celkový vzhled bytového domu. Může se například jednat o výměnu oken v jednom bytě, stavební úpravy jednoho balkonu apod.
Pokud se však jedná o návrh na změnu vzhledu celého bytového domu (může jít například právě o jeho zateplení, nový nátěr apod.), jde o opravu nebo stavební úpravu společné části bytového domu. Pokud náklady na tuto opravu či stavební úpravu převyšují částku 10.000,- Kč (bez DPH), spadá tato záležitost do rozhodovací pravomoci shromáždění SVJ (jak to vyplývá z článku V odst. 2 písm. h) poslední odrážky stanov SVJ). V takovém případě pak shromáždění SVJ skutečně rozhoduje většinou hlasů, jak je to podrobněji upraveno ve stanovách SVJ.
Tento rozhodovací mechanismus se uplatní bez ohledu na to, kdo provedení opravy či stavební úpravy bytového domu navrhl (je tedy nerozhodné, zda s tímto návrhem přišel výbor SVJ či například jednotlivý vlastník bytové jednotky).

3/ Zmocnění k hlasování při zasedání shromáždění SVJ:
Dle mého názoru je zmocnění jiného člena SVJ k hlasování při zasedání shromáždění SVJ přípustné. V této souvislosti je nutné vycházet z § 441 občanského zákoníku, který zakotvuje obecná pravidla pro zmocnění. Dle tohoto ustanovení konkrétně platí, že:
- ujednají-li si to strany, zastupuje jedna z nich druhou v ujednaném rozsahu jako zmocněnec;
- zmocnitel uvede rozsah zástupčího oprávnění v plné moci.

Za přítomné členy SVJ je proto možné považovat rovněž ty členy SVJ, kteří jinému členovi SVJ (či jiné osobě) udělili plnou moc k jejich zastupování při zasedání shromáždění SVJ.
Je však nutné zdůraznit, že zmocnění by nemělo být pojato jako přenechání hlasu k volnému užití. Jak vyplývá z výše uvedeného § 441 občanského zákoníku, zmocnitel musí zmocněnci určit rozsah zástupčího oprávnění. V případě udělení plné moci k hlasování na zasedání shromáždění SVJ si lze proto představit scénář, kdy zmocnitel sdělí zmocněnci, jakým způsobem má při zasedání shromáždění SVJ hlasovat (zmocnitel se proto vyjádří ke všem bodům, které jsou na programu jednání), přičemž zmocněnec toto hlasování dle předaných pokynů následně uskuteční.
Z tohoto důvodu by tudíž nemělo hrozit riziko, které v dotazu naznačujete, tzn. že by kdokoli získal možnost libovolně disponovat s větším počtem hlasů členů SVJ (neboť by měl být vždy vázán pokyny, které pro hlasování od jednotlivých členů SVJ – zmocnitelů získal).

4/ Anténní systém se svodem:
Platná právní úprava poměrně přesně určuje, jaké části bytového domu se považují za společné. V obecné rovině dle § 1160 občanského zákoníku platí, že:
- společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně;
- společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu;
- shora uvedené platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

Společné části bytového domu jsou pak podrobněji vyjmenovány v nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Dle § 5/1 písm. b) nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím platí, že společnou částí bytového domu jsou (mimo jiné) i dešťové žlaby a svody (venkovní či vnitřní).
Dle § 6 písm. h) nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím jsou společnými částmi bytového domu rovněž systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu.
V případě Vámi obývaného bytového domu je dále zapotřebí vycházet z prohlášení vlastníka, v jehož rámci by měly být vymezeny veškeré součásti bytu (tzn. že by mělo být zřejmé co ještě je a co již není součástí bytu).


5/ Jak přimět výbor SVJ k dodržování stanov SVJ:
V tomto ohledu závisí vše na odhodlání členů SVJ k řešení nastalých obtíží. Vzhledem k tomu, že výbor SVJ je voleným orgánem, lze Vám doporučit iniciovat v rámci SVJ provedení volby nového výboru SVJ. Tato interní varianta řešení je bezesporu nejrychlejší a nejméně nákladná. V úvahu by v některých případech přicházelo i soudní řešení nastalých sporů, je však jasné, že nepůjde ani o rychlou, ani o levnou variantu.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím