Schválení půjčky z fondu oprav SVJ pro majitele revitalizovaných lodžií

Základní údaje: Uložil(a): Mgr. J. Polesný (obč., obchod. právo); Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD; Zveřejněno: 21. prosinec 2025; Zobrazení: 1368

1 1 1 1 1

Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)

SVJ je v domě se 46 byt. jednotkami. Z toho 10 BJ nemá lodžii, 12 BJ má velkou lodžii a 24 BJ malou lodžii. Vlastnictví k byt. jednotkám bylo zapsáno dle Prohlášení vlastníka a následně i Kupní smlouvy dle zák. č. 72/1994 Sb., kde ze znění textu plyne, že lodžie patří k bytové jednotce. Ve znění - Společné části nejsou lodžie žádným způsobem vymezeny. Zápisy byly provedeny v roce 1997. V současné době Statutární orgán - výbor SVJ, řeší provedení revitalizace lodžií. Poslední návrh byl řešen na schůzi 13.11.2025. 2. projednání revitalizace balkonů a možnost výhodného financování. Tato schůze nebyla svolána jako shromáždění vlastníků. Z návrhu plyne: Cena rev. celková 3.120.000 Kč, malá lodžie - 62.000, velká lodžie - cca 125.000. Uvedené vyplývá z nabídkové ceny. Výhodné financování zní z návrhu - Poskytnutí půjčky zájemcům a to z Fondu oprav. Půjčka je na 5 let a bezúročná. Současně s půjčkou jde návrh na změnu poplatku do Fondu oprav a to tak, že vlast. BJ bez lodžií budou platit do Fondu oprav po dobu 5 let jen 1 Kč /m2. Z jednání schůze 13.11.2025 nebyla vedena prezenční listina, neproveden žádný zápis, nepřijato a neschváleno žádné usnesení. Po skončení vyslovena výzva k podpisu listiny, kde podpisem je stvrzováno - souhlas s provedením revitalizace a souhlas s poskytnutím půjčky. Pro úplnost dodávám k jednání nebyly dány předem žádné listiny, neexistuje listina ve věci provedení kontroly stavu lodžií. Před několika lety byla provedena oprava 24 lodžií z důvodu "havárie", není zohledněno, není znám skutečný stav. Popsané je třetím návrhem. V předcházejících návrzích zněly návrhy na vyplacení doplatku byt. jednotkám bez lodžií v částce 58.000 Kč /nejnižší varianta/.

Pro vlastní jistotu v osobním jednání v dané věci proto žádám o právní posouzení a odpovědi:

Jak lze takto svolanou a vedenou schůzi chápat? Jakou má věrohodnost listina s event. podpisy o souhlasu? Vlastníci byli žádáni k podpisu i 14 dnů po vlastní schůzi.
Kdo a za jakých podmínek schvaluje provedení revitalizace? V jakém rozsahu platí zák. 72/1994 Sb. a jak lze uplatnit nový občanský zákoník?
Lze poskytnout půjčku z Fondu oprav jednotlivým vlastníků /fond oprav má sloužit k opravám společných částí/ v dané věci a lze výše uvedeným způsobem řešit změnu výše poplatku do fondu oprav?

Předem děkuji za zaslanou odpověď.

Odpověď:

1. Jak chápat takto svolanou a vedenou schůzi? Jakou váhu má listina s podpisy?

Schůze dne 13. 11. 2025 nebyla shromážděním vlastníků, protože nebyla řádně svolána podle stanov a podle zákona (nebyla pozvánka, program, termín svolání nebyl splněn, nevedla se prezenční listina, neexistuje zápis).
Schůze tedy byla fakticky jen neformální schůzkou výboru s vlastníky – nemá charakter orgánu SVJ.
Jakékoli „hlasování“, „souhlasy“ či „výzvy k podpisu“ na takové schůzi nemají právní účinek, protože:
- nebylo jasně určeno, o čem se hlasuje,
- nebyl dodržen proces hlasování podle stanov,
- chybí prezenčka, chybí ověření usnášeníschopnosti,
- nebyl pořízen zápis, tedy neexistuje žádný doložitelný výsledek.

Listina s podpisy nemá povahu rozhodnutí shromáždění a právně nezavazuje nikoho.
Je to maximálně neformální projev vůle jednotlivých osob, nikoliv rozhodnutí SVJ.

Pokud někdo vlastníky obchází s listinou ještě 14 dní po schůzi, jedná se o nelegitimní obcházení řádného procesu rozhodování.

2. Kdo a za jakých podmínek schvaluje revitalizaci lodžií?

A) Kdo vůbec rozhoduje?

Rozhodovat musí shromáždění vlastníků jednotek – nikoli výbor, nikoli jednotlivci, nikoli skupina podepsaných lidí.

B) Podle jakých předpisů se posuzuje vlastnictví lodžií?

Vaše jednotky byly vzniklé podle zákona č. 72/1994 Sb.
Zápisy jsou z roku 1997 a podle Prohlášení vlastníka jsou lodžie součástí bytových jednotek, nikoliv společné části domu.
Pokud v Prohlášení vlastníka NENÍ uvedeno, že lodžie jsou společnými částmi, pak skutečně patří k bytům.
Nový občanský zákoník 89/2012 Sb. tuto skutečnost neruší ani nezpětně nepřepisuje.

Pokud lodžie patří jednotlivým bytům, platí zásada:

➡ Náklady na opravy a revitalizaci nese každý vlastník sám. SVJ není oprávněno takovou investici platit z fondu oprav ani ji hromadně organizovat bez souhlasu dotčených vlastníků.

C) Rozhodování podle NOZ

Občanský zákoník stanoví:

O opravách společných částí rozhoduje shromáždění (většinou podle spoluvlastnických podílů).
Pokud však lodžie nejsou společné části, ale patří jednotlivým bytům, SVJ:
- nemůže rozhodnout o investici do cizího majetku,
- nemůže vlastníkům určovat povinné financování,
- nemůže vše řešit z fondu oprav.

Shromáždění může maximálně koordinovat společný postup, ale nemůže ho nikomu nařídit.

3. Je možné poskytovat půjčky jednotlivým vlastníkům z fondu oprav? A lze měnit příspěvky do fondu způsobem, jaký navrhuje výbor?

A) Půjčka z fondu oprav vlastníkům – zákonně NE.

Fond oprav (správně: dlouhodobá záloha na správu domu) slouží výhradně na:

opravy,
údržbu,
společné části domu,
investice do domu jako celku.

Nemá sloužit k:

❌ financování soukromého majetku jednotlivých vlastníků,
❌ poskytování bezúročných nebo jakýchkoli půjček,
❌ dotacím pro vybrané skupiny vlastníků.

Jde o porušení zákona (NOZ), stanov SVJ i principu rovného zacházení.

Pokud by SVJ takové rozhodnutí přijalo, je neplatné a lze je napadnout u soudu.

B) „Sleva“ pro vlastníky bez lodžií – rovněž NEZÁKONNÉ

Není možné:

aby vlastníci bez lodžií platili do FO „1 Kč/m²“,
aby vlastníci s lodžií platili v plné výši,
aby se příspěvky určovaly podle toho, kdo má lodžii a kdo ne.

Příspěvky na správu domu musí být rozdělovány podle spoluvlastnických podílů.
Výjimka je možná pouze pokud:

ji umožní Prohlášení vlastníka, a
změnu schválí kvalifikovaná většina všech vlastníků (většinou 75 %).

Přiznání „slevy“ bez lodžiím by porušilo rovné zacházení a bylo by neplatné.

SHRNUTÍ – stručně a jasně

✔ Schůze dne 13. 11. 2025 nemá právní váhu, neproběhlo žádné rozhodnutí.

✔ Listina s podpisy není platným rozhodnutím SVJ.

✔ Lodžie podle Prohlášení vlastníka patří jednotlivým bytům → SVJ nemůže nařídit jejich revitalizaci.

✔ Revitalizaci by museli financovat vlastníci lodžií sami – ne z fondu oprav.

✔ Půjčky z fondu oprav jsou nezákonné.

✔ Zvýhodnění vlastníků bez lodžií je rovněž nezákonné.

✔ Jakékoli rozhodnutí výboru v této věci by bylo neplatné a napadnutelné u soudu.

V případě zájmu Vám jako advokát mohu nabídnout právní služby v této věci.

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.

Komentáře pod články slouží k okomentování stránky. Pokud chcete poslat dotaz našim právníkům, pokračujte ZDE. Do komentářů prosíme nevkládejte dotazy. Děkujeme.

Komentáře vytvořeny pomocí CComment