Nedohledatelný majitel vedlejšího pozemku - jak získat stavební povolení bez souhlasu majitele sousedního pozemku?

Při podání žádosti o stavební povolení na MÚ Nymburk se zjistilo, že v katastru nemovitostí je duplicitní zápis vlastnictví sousedního pozemku p. č. 972/1 k. ú. Kostomlaty nad Labem (ulice Na obci). Kromě obcí jsou tam uvedeny ještě 3 fyzické osoby. Projektová dokumentace je zpracována tak, že dveřní křídlo zasahuje do sousedního pozemku. To ale jde jednoduše upravit tak, aby dveře se otvíraly dovnitř. Stavební úřad řízení přerušil s tím, že máme dodat souhlasy majitelů sousedního pozemku. Zkusili jsme je obeslat, dopisy se vrátily zpět. Podle rodných čísel minimálně dvoje ze třech jíž nežijí. Obecní úřad Kostomlaty nad Labem se odmítl vyjádřit z důvodu, že v katastru je duplicitní zápis vlastnictví a že nevědí, zda to obci skutečně patří. Tzn. souhlasy obstarat nejde. Vedoucí stavebního úřadu se vyjádřila tak, že dokud je v katastru duplicita, nemohou nic povolit, protože nevědí koho vlastně mají obeslat.
Dotaz:
1. Bude li zapotřebí souhlas majitelů sousedního pozemku v případě, že projekt se upraví, dveře se budou otvírat dovnitř a nebudou zasahovat do sousedního pozemku?
2. Je duplicitní zápis vlastnictví skutečně překážkou, kterou stavební úřad pro vydaní stavebního povolení nemůže překonat? Jak to vyřešit?
V příloze posílám usnesení stavebního úřadu. Děkuji, Bivoj

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Obstarání souhlasů vlastníků sousedního pozemku:
Postup stavebního úřadu lze hodnotit jako správný, co do výroku I. Vámi předloženého usnesení. K vybudování dalších vstupních dveří do rodinného domu postačí ohlášení stavebnímu úřadu (§ 104 a násl. stavebního zákona), k tomuto ohlášení však musí být (mimo jiné) doloženy souhlasy vlastníků sousedních pozemků. Pakliže jste tyto souhlasy k ohlášení stavebnímu úřadu nedoložil (a to z jakéhokoli důvodu), nezbylo stavebnímu úřadu skutečně nic jiného, než vyhodnotit Vaše ohlášení jako neúplné (dle § 107/1 stavebního zákona), přičemž stavební úřad je současně povinen zahájit stavební řízení (v jehož rámci bude vydáno stavební povolení).
I pokud by ve Vašem případě došlo k úpravě projektu tak, že by se dveře otevíraly dovnitř rodinného domu, nezměnilo by to nic na skutečnosti, že pro ohlášení stavebnímu úřadu je nutné doložit souhlasy vlastníků sousedních pozemků, nebudou-li doloženy, bude stavebním úřadem rozhodnuto o zahájení stavebního řízení.
I přes shora uvedené Vám lze samozřejmě doporučit projekt změnit tak, aby se dveře otevíraly dovnitř rodinného domu, neboť je pravdou, že stavba, ani její část, nesmí zasahovat nad cizí pozemek (jak stavební úřad v usnesení správně uvádí).
Vzhledem k tomu, že stavební úřad rozhodl o zahájení stavebního řízení (v jehož rámci bude vydáno stavební povolení), je jeho výzva k doplnění Vašeho podání o souhlasy vlastníků sousedního pozemku neoprávněná. Stavební úřad se ohledně této výzvy odvolává na § 107/2 stavebního zákona, dle něhož platí, že pokud je to pro posouzení stavebního záměru nezbytné, vyzve stavební úřad stavebníka k doplnění žádosti, maximálně však v rozsahu jako k žádosti o stavební povolení (v obecné rovině je doplnění podání upraveno v § 45/2 správního řádu, jak stavební úřad ostatně v usnesení také uvádí).
V této souvislosti je nutné si uvědomit, že zatímco ohlášení stavebnímu úřadu musí být doplněno souhlasnými stanovisky vlastníků sousedních pozemků, žádost o vydání stavebního povolení těmito souhlasy doplněna být nemusí (jak vyplývá z § 110/2 stavebního zákona). V rámci stavebního řízení se totiž všichni vlastníci sousedních pozemků stanou účastníky stavebního řízení, v jehož průběhu budou oprávněni vznášet své námitky (z tohoto důvodu je zbytečné, aby žadatel o vydání stavebního povolení dokládal ke své žádosti souhlasy vlastníků sousedních pozemků, neboť pro vydání stavebního povolení nejsou tyto souhlasy zapotřebí, tzn. že stavební povolení může být vydáno i pokud s tím vlastníci sousedních pozemků nesouhlasí).
Přestože je tedy stavební úřad oprávněn Vás vyzvat k doplnění Vašeho podání (zde ohlášení stavebnímu úřadu), je absurdní, aby stavební úřad trval na doložení souhlasů vlastníků sousedních pozemků v okamžiku, kdy již bylo zahájeno stavební řízení (tzn. v situaci, kdy se vlastníci sousedních pozemků stali účastníky stavebního řízení a jejich souhlas tudíž není k vydání stavebního povolení zapotřebí). Stavební úřad tímto způsobem nepřípustně směšuje povinnosti ohlašovatele s povinnostmi žadatele o vydání stavebního povolení.
Na tomto místě se zároveň sluší připomenout, že okamžikem, kdy stavební úřad rozhodl o zahájení stavebního řízení dle § 107/1 stavebního zákona, se podané ohlášení stavebnímu úřadu automaticky považuje za podanou žádost o vydání stavebního povolení (není tedy možné na toto podání, které je ze zákona žádostí o vydání stavebního povolení, vztahovat náležitosti ohlášení stavebnímu úřadu, které je podáním zcela jiným).

2/ Duplicitní vlastnictví sousedního pozemku:
Co se týče výroku II. usnesení, v němž stavební úřad konstatuje nutnost vyřešení předběžné otázky a z tohoto důvodu přerušuje zahájené stavební řízení, dopustil se zde stavební úřad procesní chyby.
Předně není pravdou, že by byl stavební úřad nucen vyčkávat až do chvíle, kdy bude z katastru nemovitostí odstraněn zápis o duplicitním vlastnictví sousedního pozemku, aby "věděl, koho obeslat".
Pro případy, kdy správnímu orgánu (tedy např. stavebnímu úřadu) nejsou známi všichni účastníci řízení, zná správní řád institut doručování veřejnou vyhláškou. Konkrétně dle § 25/1 správního řádu platí, že osobám neznámého pobytu nebo sídla a osobám, jimž se prokazatelně nedaří doručovat, jakož i osobám, které nejsou známy, a v dalších případech, které stanoví zákon, se doručuje veřejnou vyhláškou.
S ohledem na skutečnost, že zápis o duplicitním vlastnictví pozemku může být z katastru nemovitostí odstraněn toliko na základě dohody všech dotčených osob nebo na základě soudního rozhodnutí, by mohlo být Vaše stavební řízení přerušeno prakticky navždy. Jelikož tento stav se zjevně příčí účelu správního (tedy i stavebního) řízení, je nezbytné využít právě institut doručování veřejnou vyhláškou, tzn. že stavební úřad bude informovat účastníky, kteří prokazatelně existují (neboť sousední pozemek má vlastníka), jejich totožnost však není stavebnímu úřadu známa (resp. stavební úřad nemůže určit, který z duplicitních vlastníků je vlastníkem "pravým) prostřednictvím veřejné vyhlášky.
Na tomto místě pouze podotýkám, že neznámým účastníkům řízení může být správním orgánem ustanoven také opatrovník (tedy jakýsi procesní zástupce), ve Vámi popsaném případě však tento postup není možný (a to s ohledem na znění § 32/3 správního řádu).
Stavební řízení tudíž nemělo být přerušeno, nýbrž stavební úřad byl povinen informovat o jeho zahájení všechny známé účastníky (vlastníky sousedních pozemků), přičemž neznámé účastníky řízení (duplicitní vlastníky sousedního pozemku) byl stavební úřad povinen informovat veřejnou vyhláškou.
Ze shora uvedeného pak samozřejmě vyplývá, že stavební úřad nemusí vyčkávat na vyřešení tzv. předběžné otázky, jak v usnesení mylně uvádí). V tomto ohledu proto pouze podotýkám, že rovněž o předběžné otázce bylo stavebním úřadem rozhodnuto nesprávně.
Ve výroku II. usnesení stavební úřad uvádí, že rozhodl dle § 57/1 písm. b) správního řádu. Dle tohoto ustanovení však platí, že jestliže vydání rozhodnutí závisí na řešení otázky, již nepřísluší správnímu orgánu rozhodnout a o které nebylo dosud pravomocně rozhodnuto (tzv. předběžná otázka), správní orgán může vyzvat účastníka, popřípadě jinou osobu, aby podala žádost o zahájení řízení před příslušným správním orgánem nebo jiným orgánem veřejné moci ve lhůtě, kterou správní orgán určí.
Stavební úřad Vás však v usnesení a/ nevyzval k podání žádosti o zahájení řízení před příslušným správním orgánem nebo jiným orgánem veřejné moci, ani b/ Vám k tomu nestanovil žádnou lhůtu.
Je tedy sice pravdou, že stavební úřad je oprávněn přerušit stavební řízení do doby, než bude vyřešena předběžná otázka, to však pouze v případě, kdy účastníka řízení řádně vyzve dle § 57/1 písm. b) správního řádu, což se však ve Vašem případě nestalo. Podmínky pro přerušení stavebního řízení dle § 64/1 písm. c) bodu 2 správního řádu tak nebyly splněny ani po procesní stránce.
V současné chvíli Vám doporučuji podat proti usnesení stavebního úřadu odvolání (a to ve lhůtě, která je Vám v části usnesení, nadepsané "Poučení") stanovena. Chcete-li zvýšit své šance na úspěch v odvolacím řízení, doporučuji Vám využít služeb advokáta (ideálně takového advokáta, který se věnuje oblasti stavebního či správního práva) : www.advokatikomora.cz

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 500/2004 Sb. , správní řád
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/