Daňové odpisy za koupi bytu určeného k pronájmu

Je možné výdaje za rok 2012, protože převyšují příjmy, uplatnit ještě v letech následujících? Co lze vše započítat do zálohových plateb nájemníkům? Fond oprav a údržby, pojištění domů, správa domu, teplo, teplá voda, studená voda, úklid společných prostor, společná elektřina? Lze toto započítat kompletně? 2.dotaz: budeme pronajímat byt, který budeme mít s manželem ve společném jmění manželů SJM. Byt koupíme na jaře 2013 - můj dotaz je stejný jako v předchozím případě. Je možné uplatnit nějaké výdaje - skutečné - a jaké nebo jediné jak si snížit základ daně je 30%ní paušál? Jak je to v případě, že si založíme živnostenský list na pronájem? Lze uplatnit v tomto případě nějaké výdaje s pořízením bytu? Jak dlouho lze tyto výdaje uplatňovat? Jde mi např. o pořizovací cenu nemovistosti - zda ji mohu odepisovat, případně v jaké odpisové skupině a jak dlouho? A stačí když si živnostenský list založí jeden z nás - z manželů?  Děkuji, Magda

ODPOVĚĎ:
K dotazu č. 1 - při pronájmu bytu můžete uplatňovat buď výdaje paušálem nebo skutečné výdaje - podle toho, co je pro Vás výhodnější. Pokud součástí pronájmu je i vybavení nemovitosti, pak je možné uplatnit i výdaje spojené s pořízením jako výdaj, a to buď jednorázově, nebo formou odpisů.
Zákon o dani z příjmů nestanoví, co přesně by mělo být započteno do zálohových plateb - to záleží na konkrétním smluvním vztahu mezi pronajímatelem a nájemníkem (pronájemcem a nájemcem).
K dotazu č. 2 - i v případě pronájmu na základě živnostenského listu ŽL lze uplatnit výdaje paušálem nebo ve skutečné výši.
Nemovitost lze odpisovat v 5. odpisové skupině, a to po dobu 30-ti let.
Příjmy a výdaje uplatňuje jeden z manželů, pokud je nemovitost ve společném jmění, tj. stačí živnost pouze u tohoto poplatníka.