Roční odpis výdajů z části pronajímaného bytu

Základní údaje: Uložil(a): Ing. Tomáš Heczko (daňová poradna); Kategorie: Finanční právo, daně, kompenzační bonus; Zveřejněno: 7. kvě 2026; Zobrazení: 531

1 1 1 1 1

Hodnocení 4.00 (1 hlas)

Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)

Únor 2024 – koupen, mnou, jako fyzickou osobou, byt č. 1 - 2+1 za celkem 3.800.000 Kč přes realitní kancelář, vzal jsem si úvěr na bydlení: plocha celková – 68,50 m2 (byt + balkon + sklep), plocha podlahová pro vytápění BYTU č. 1 – 61,0 m2. Od 1.4.2024 – pronájem části tohoto bytu č.1 (tedy fakticky 1+1) , konkrétně 44,70 m2, kdy 1 místnost z tohoto bytu, tj. 16,30 m2, jsem si připojil (NE ÚŘEDNĚ) k vedlejšímu bytu č. 2, tedy tu jednu místnost nepronajímám (44,7 + 16,3 = 61,0 m2).

Zaplacené úroky z úvěru v roce 2025: 108.346,90 Kč. Fond oprav – 1.708 Kč měsíčně.
Byt č. 1 má 61,0 m²; z toho 16,3 m² používám pro své bydlení (vytvořen otvor mezi byty se stavebním povolením, ale byty zůstaly fakticky na Kat. úřadě beze změny) a 44,7 m2 pronajímám.

Otázka: pro účely daně z příjmu fyzických osob – daň z pronájmu. Mohu uplatnit roční odpis výdajů z nemovitosti za rok 2025 a v jaké výši a musím takto pokračovat i v následujících letech s odpisy a již nikdy nepoužívat 30% paušální výdaj? Znehodnocuji tržně tímto nemovitost?
Pokud ano, mohu uplatnit odpis jen z pronajímané části, tedy 44,70 m2, tj. 73% z 61,0 m2? Pokud ano, fond oprav a další náklady uvést také jen v tomto poměru, tedy 44,70 m2, tj. 73% z 61,0 m2?
Při přiznání k dani z příjmu fyz. osob za rok 2024 jsem roční odpis nemovitosti neuplatnil (uplatnil jsem 30% paušální výdaj). Děkuji.

_________________________________
Doplňující dotaz:
Děkuji, já koupil byt z úvěru v 02/2024, za 3,8 mil. Kč a v dan. přiznání za rok 2024 uplatnil 30% paušální výdaj.
Rozumím tomu tedy dobře, prosím, že v daň. přiznání za rok 2025 lze uplatnit výdaje (místo 30% paušálu):
1) z pojištění bytu v poměr. výši 73,28% + 2) z Daně z nemovitosti v poměr. výši 73,28% + 3) z úroků z úvěru za rok 2025 v poměr. 73,28% – úroky celkem 108.346,90 kč, tedy uplatním 79.379,- Kč (– lze použít tedy úroky, i přestože pronajímám 73,28% bytu a úvěr byl poskytnut na moje bytové potřeby, to jsem netušil) + 4) výdaj z fondu oprav za rok, tj. 20 000 Kč x 0,7328% opět.
Rozumím tomu dobře, že navíc tedy 5) lze využít i ODPIS NEMOVITOSTI, přestože jsem nepodnikající fyzická osoba a nemám nemovitost zavedenou v obchodním majetku (výdaj dle § 24 odst. 1 ZDP)?
A) kupní cena bytu – odhad pozemku 15% = cena jen STAVBY; B) cena STAVBY x 0,7328% pronájem = ODPISOVANÝ ZÁKLAD; C) ODPISOVANÝ ZÁKLAD x 0,034 (2. rok – 3,4% - 5. skupina – byt) = VÝSLEDNÝ ODPIS.
Pokud mám zaplatit ještě další částku za dotaz do poradny, obratem tak učiním.
Děkuji Vám, v úctě.

Odpověď:

Když je byt využívám k dosahování příjmů nájmu jen z části, tak veškeré výdaje budete muset uplatňovat z části odpovídající podlahové ploše, která je využívaná k nájmu. Takže například lze využít toho poměru 73,27 %.

Nejde o to že nikdy už nemůžete používat 30 % paušální výdaje, ale při přechodu z uplatňování výdajů se musí upravit základ daně za předcházející období o pohledávky, které pokud by byly zaplaceny se staly zdanitelným příjmem. Pokud budete uplatňovat skutečné výdaje - i daňové odpisy a pak zase přejdete na paušální výdaje 30 % z příjmů, tak za dobu uplatňování paušálních výdajů po začátku uplatňování daňových odpisů musíte vést daňové odpisy evidenčně a má se za to, jako byste daňový odpis uplatnil, takže potom při dalším přechodu na skutečné výdaje pokračujete v odpisech, jako byste odpisoval neustále.

Skutečnost zda znehodnocujete tržně nemovitost, nemohu posoudit, protože rozšířením druhého bytu zase můžete zhodnotit druhý byt.

ODPOVĚĎ NA DOPLŇUJÍCÍ DOTAZ
___________________________

Když nemáte byt zařazený do obchodního majetku jako podnikatel a byt pronajímáte jako nepodnikající fyzických osoba, tak jde o příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. V rámci příjmů z nájmu můžete uplatnit buď paušální výdaje ve výši 30 % příjmů nebo skutečné výdaje. Pro zjištění základu daně (dílčího základu daně) se použijí ustanovení § 23 až § 33. Tedy v uplatňování skutečných výdajů se pak řídíte stejnými pravidly jako když se uplatňují výdaje při podnikání, jde o shodná ustanovení zákona o daních z příjmů, v rámci kterých můžete uplatňovat i daňové odpisy majetku. O tomto majetku pak vedete evidenci. I když budete evidovat majetek v evidenci, tak u příjmů z nájmu podle § 9 nevzniká obchodní majetek a nemáte tak omezení v případě osvobození příjmu z prodeje majetku.

Jinak to chápete správně, použijete poměrné výdaje. Úroky uplatníte ve výdajích, úroky uplatněné ve výdajích pak nemůžete uplatnit jako položku odčitatelnou od základu daně.

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.

Komentáře pod články slouží k okomentování stránky. Pokud chcete poslat dotaz našim právníkům, pokračujte ZDE. Do komentářů prosíme nevkládejte dotazy. Děkujeme.

Komentáře vytvořeny pomocí CComment