Před přibližně 10 lety (cca. 2016) jsme dokončili stavbu rodinného domu. Vodovodní přípojku k domu bylo nutné vést přes sousední pozemek. Se sousedem jsme tehdy uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí na zřízení služebnosti inženýrské sítě a byla zřízena i vodoměrná šachta. Samotná vodovodní přípojka však byla dokončena až poté, co byla na sousední pozemek uvalena exekuce. Z tohoto důvodu následně katastr nemovitostí odmítl provést vklad věcného břemene.
Mezitím došlo k prodeji sousedního pozemku a jeho novým vlastníkem je podle katastru nemovitostí investiční společnost. Tuto společnost jsem kontaktoval e-mailem s žádostí o součinnost při zřízení a vložení věcného břemene do katastru nemovitostí, avšak dosud jsem neobdržel žádnou odpověď. Rád bych Vás proto požádal o informaci, jaký je v této situaci správný a oficiální postup, případně jaké právní kroky mohu podniknout, aby byla služebnost inženýrské sítě řádně zřízena a zapsána do katastru nemovitostí. Předem děkuji za Vaši odpověď a doporučení a přeji pěkný den. Josef Toufar.
Smlouvy a dohody dle občanského zákoníku
Nový majitel neplní smlouvu o smlouvě budoucí sepsanou s bývalým majitelem nemovitosti - lze vymáhat smluvní ujednání?
- Základní údaje
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Ostatní smluvní vztahy a sankce
- Zobrazení: 553
Ve Vašem případě je podstatné, a/ jak byla ve smlouvě o smlouvě budoucí ujednána lhůta pro uzavření smlouvy o zřízení služebnosti a b/ zda bylo výslovně pamatováno na právní nástupnictví budoucího povinného (původního souseda).
a/ Lhůta pro uzavření smlouvy o zřízení služebnosti:
Dle § 1785 občanského zákoníku platí, že:
„Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu ...“
Ve smlouvě o smlouvě budoucí tedy musí být ujednáno, v jaké lhůtě je jedna strana (předpokládám, že zde Vy) oprávněna vyzvat druhou stranu (původní soused) k uzavření smlouvy. Pokud tato lhůta nebyla ve smlouvě o smlouvě budoucí sjednána, činí jeden rok.
Pokud nebyla ve Vašem případě tato lhůta sjednána (a tudíž se jedná o jeden rok), došlo k zániku Vašeho práva požadovat po druhé straně uzavření smlouvy o zřízení služebnosti (jelikož již uplynul více než jeden rok). Konkrétně dle § 1788/1 občanského zákoníku platí, že:
„Nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.“
b/ Právní nástupnictví:
Vzhledem k závazkovému charakteru smlouvy o smlouvě budoucí mám o právním nástupnictví pochybnosti. Dle (výše citovaného) § 1785 občanského zákoníku platí, že „Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít ...“. Toto ustanovení je doplněno v § 1786 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.“
Závazek uzavřít budoucí smlouvu se tedy váže toliko na osobu smluvní strany, nikoli na její právní nástupce. Změnil-li se v průběhu času vlastník sousedního pozemku, mohlo by dojít k zániku povinnosti původního souseda uzavřít smlouvu o zřízení služebnosti. Dle § 1788/2 občanského zákoníku totiž platí, že:
„Změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.“
Nový vlastník sousedního pozemku (investiční společnost) by byl smlouvou o smlouvě budoucí vázán pouze tehdy, stal-li se právním nástupcem původního vlastníka (z důvodu dědění, převzetí dluhu apod., k čemuž však nedošlo), anebo pokud na tuto situaci smlouva o smlouvě budoucí výslovně pamatuje (ačkoli i v tomto případě by nástupnictví nemuselo proběhnout bez komplikací).
Je nutné si uvědomit, že investiční společnost nebyla a není stranou smlouvy o smlouvě budoucí – je tedy velmi nejisté, zda byste uspěl s požadavkem na realizaci smlouvy o smlouvě budoucí (v podobě uzavření smlouvy o zřízení služebnosti).
V současné chvíli se můžete obrátit na investiční společnost s výzvou k uzavření smlouvy o zřízení služebnosti, a to tak, jako by byla investiční společnost smlouvou o smlouvě budoucí vázána. Pakliže by investiční společnost odmítla smlouvu o zřízení služebnosti uzavřít, mohl byste se obrátit s žalobou na soud, jak to vyplývá z § 1787/1 občanského zákoníku:
„Nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud ...“
V takovém případě by však nebyl Váš procesní úspěch ani zdaleka zaručen (osobně bych si na něj spíše nevsadil). V souvislosti s možnou soudní dohrou připomínám, že právo obrátit se v této věci na soud se promlčuje dle § 634 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Právo požadovat, aby soud určil na základě smlouvy o smlouvě budoucí obsah budoucí smlouvy, se promlčí za jeden rok od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena ...“
Druhou možností zůstává odhlédnutí od smlouvy o smlouvě budoucí a oslovení investiční společnosti s návrhem na uzavření smlouvy o zřízení služebnosti inženýrské sítě (tedy bez odkazu na smlouvu o smlouvě budoucí).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
