Nájmy, SVJ (společenství vlastníků jednotek), bytové družstvo, nájemné

Jsou výlohy a vstup z ulice společnými částmi domu, nebo součástí nebytového prostoru?

Klíčové je rozlišit:

• co je společná část domu ze zákona,
• co je součástí jednotky / nebytového prostoru podle prohlášení vlastníka.

1. Obecné pravidlo podle zákona

Podle § 1160 a násl. občanského zákoníku a judikatury platí:

• Vnější obvodové stěny domu, fasáda, vstupy, okna ve společných částech a výkladce jsou zpravidla společnými částmi domu,
  pokud nejsou podle prohlášení vlastníka výslovně přiřazeny k jednotce (např. nebytovému prostoru).

Důvod:
Výlohy a vstupy tvoří obvodový plášť budovy, který nese statickou i technickou funkci a slouží celému domu jako celku – tudíž standardně patří do společných částí.

2. Jak určující je prohlášení vlastníka

Prohlášení vlastníka (PV) jednoznačně rozhoduje o tom, co je součástí které jednotky.

Možnosti:

A) V PV jsou výlohy/vstup uvedeny jako součást nebytové jednotky

• Pak je hradí jen vlastníci tohoto nebytového prostoru podle podílů.
• Ostatní vlastníci se na tom nepodílejí.
• Jde o úpravu jednotky, nikoli domu.

B) V PV nejsou výlohy/vstup zahrnuty do jednotky

• Automaticky spadají do společných částí domu, a tedy:
  • financují je všichni vlastníci podle velikosti svých podílů,
  • rozhodování probíhá dle pravidel § 1208 OZ (většinou kvalifikovaná většina shromáždění).

3. Velmi častá praxe v domech se street-level nebytovými prostory

Ve většině budov v ČR:

• výlohy, vstupní portály, dveře z ulice
  NEJSOU součástí nebytové jednotky,
  protože jsou konstrukčně zabudované ve fasádě → jsou tedy společnými částmi domu.

Výjimkou jsou komerční novostavby a některé projekty, kde developer výslovně přiřadil výlohy k jednotce (toto však musí být napsáno v PV).

4. Co tedy máte udělat teď

Krok 1: Podívat se do prohlášení vlastníka

Musíte zjistit, zda výlohy a vstup jsou:

• uvedeny jako součást jednotky, nebo
• neuvedeny – a tedy společné.

Je to doslova jediný závazný dokument.

Krok 2: Pokud to v PV není jasně definováno

Platí výchozí pravidlo občanského zákoníku:

• vše, co je konstrukčně součástí fasády domu, je společná část.
• tedy hradí všichni vlastníci.

Nebytový prostor může mít výhradní užívací právo ke vstupu, ale údržbu nese SVJ jako celku.

5. Stručná odpověď pro použití na shromáždění

Pokud prohlášení vlastníka nepřiřazuje výlohy a vstup k nebytovému prostoru, jedná se o společné části domu. Úpravy se tedy financují z prostředků SVJ a podílejí se na nich všichni vlastníci podle svých podílů. Pouze pokud PV výslovně uvádí, že výlohy a vstup jsou součástí nebytového prostoru, hradí je jen vlastníci tohoto prostoru.