Jako vlastník a pronajímatel domu máte obecnou povinnost udržovat dům ve stavu způsobilém k řádnému užívání po celou dobu nájmu, což vyplývá z § 2257 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (OZ). Pokud dům nesplňuje požadavky právních předpisů na bydlení z důvodu havarijního stavu (nevyhovující revize elektřiny a vytápění), je tato Vaše povinnost porušena.
V případě, že dům není způsobilý k užívání a hrozí újma na zdraví či životě nájemce, Vaše odpovědnost za vzniklou újmu by byla dána porušením zákonné povinnosti zajistit bezpečné bydlení (§ 2910 OZ). Aby k tomuto nedošlo, je klíčové aktivně se snažit škodě zabránit. Nejúčinnějším způsobem je zahájit nutnou rekonstrukci. Skutečnost, že nájemce odmítá náhradní ubytování, Vám může pomoci v rámci eventuálního posuzování spoluzavinění škody.
Je nutné písemně oznámit nájemci havarijní stav a nutnost neprodlené rekonstrukce, a současně mu nabídnout náhradní ubytování (Váš byt ve vyšší kategorii) po dobu prací. I bez souhlasu nájemce máte právo provádět úpravy domu, je-li to nezbytné (§ 2269 OZ). V případě, že nájemce odmítne dočasné vystěhování a rekonstrukce znemožní řádné užívání domu po delší dobu, máte možnost mu dát výpověď z nájmu z jiného závažného důvodu (§ 2288 odst. 1 písm. d) OZ), konkrétně kvůli tomu, že odmítl umožnit nezbytnou rekonstrukci domu, která je nutná pro zachování způsobilosti k užívání. Pokud mu byla nabídnuta přiměřená náhrada (např. náhradní byt), může být jeho odmítnutí posuzováno jako spoluzavinění a důvod k výpovědi.
Výpovědní doba je tříměsíční a začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi (§ 2289 odst. 2 OZ).
Abyste se vyhnuli odpovědnosti a zajistili, že rekonstrukce bude moci proběhnout, musíte se obrátit na soud, pokud nájemce po uplynutí výpovědní doby (nebo lhůty pro vyklizení) dům nevyklidí. Podáte žalobu na vyklizení bytu. Tím přenesete rozhodnutí o oprávněnosti požadavku na soud, čímž si zajistíte právní jistotu a odvrátíte odpovědnost za prodlení, neboť se budete řídit soudním rozhodnutím. Vzhledem k věku nájemce doporučuji veškeré kroky provádět s maximální opatrností a veškerou komunikaci zachovat písemně a prokazatelně.
Pokud by nájemce nakonec náhradní byt přijal, můžete s ním sjednat nové nájemné. Jelikož se jedná o nový smluvní vztah k jinému bytu, můžete účtovat obvyklé tržní nájemné (16.000 Kč), protože nejste vázán původní výší nájemného za dřívější dům (§ 2246 a § 2248 OZ).
