Nárok na úroky z prodlení u kauce na nájem, nájemné
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 26. únor 2012
Výňatek z nájemní smlouvy: Smluvní strany se dohodly, že při podpisu této smlouvy, nájemce složí u pronajimatele částku (kauci) ve výši ... Kč Tato kauce bude nájemci po ukončení pronájmu vrácena, nebo bude využita na náhradu škod, které během nájemného vztahu byly způsobeny nájemcem na předmětu nájmu a nebyly doposud vyrovnány.
V případě že ze strany nájemníka dojde k ukončení nájemního poměru i formou dohody, před sjednanou dobou nájmu, tato kauce zůstává pronajimateli, jakož i penále a to v plné výši. Reálná situace: Nájemce předčasně ukončil nájemní poměr dohodou a požaduje vrácení kauce + penále. Tento bod nájemní smlouvy totiž prý odporuje občanskému zákoníku. Nájemník toto uplatňuje 6 měsíců po podepsání smlouvy, kdy ukončil nájem. Do té doby proti tomuto bodu neprotestoval. Ptám se, kdo má pravdu. Děkuji, Gabriel
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že ve Vašem případě má pravdu nájemce.
Ustanovení nájemní smlouvy o „propadnutí kauce“ (jako penále) v případě předčasného ukončení nájemního vztahu (předpokládám, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou) ze strany nájemce je tzv. absolutně neplatné z důvodu jeho rozporu s dobrými mravy (§ 39 Občanského zákoníku). Absolutní neplatnost znamená, že předmětné ustanovení nájemní smlouvy je neplatné od samého počátku, nemohlo tedy přivodit žádné právní následky a smluvní strany jím nebyly vázány (je tedy nerozhodné, že s ním podpisem smlouvy souhlasily, nemusely s ním tedy ani vyslovit svůj nesouhlas).
V této souvislosti je nutné si uvědomit, že není možné kohokoli penalizovat za uplatnění jeho práv. Nájemce má ze zákona právo ukončit nájemní vztah buď jednostranně (výpovědí) či v součinnosti s pronajímatelem (dohodou). Neboť ve Vašem případě nájemce jednoho z těchto práv využil (a Vy jako pronajímatel jste s tím souhlasil, neboť byla uzavřena dohoda), nejedná se o porušení nájemní smlouvy (a penalizace je proto vyloučena).
Dle § 686a/3 Občanského zákoníku nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, je pronajímatel oprávněn použít kauci k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných. Sousloví „nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak“ však nelze chápat tak, že by bylo možné sjednat v nájemní smlouvě cokoli (tedy např. penalizaci jsoucí v rozporu s dobrými mravy), zákon zde spíše předpokládá možnost zúžit uvedený výčet (kdy by byl pronajímatel např. oprávněn použít kauci pouze k úhradě pohledávek na nájemném, nikoli již k úhradě pohledávek za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu).
Lze Vám proto doporučit nájemci kauci neprodleně vrátit (a to včetně úroků z prodlení, na které má nájemce právo), dle § 686a/4 Občanského zákoníku jste k vrácení kauce povinen nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal Vám, nedohodnete-li se s nájemcem jinak. V opačném případě bude nájemce oprávněn podat na Vás u soudu žalobu na vrácení bezdůvodného obohacení.
Ustanovení nájemní smlouvy o „propadnutí kauce“ (jako penále) v případě předčasného ukončení nájemního vztahu (předpokládám, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou) ze strany nájemce je tzv. absolutně neplatné z důvodu jeho rozporu s dobrými mravy (§ 39 Občanského zákoníku). Absolutní neplatnost znamená, že předmětné ustanovení nájemní smlouvy je neplatné od samého počátku, nemohlo tedy přivodit žádné právní následky a smluvní strany jím nebyly vázány (je tedy nerozhodné, že s ním podpisem smlouvy souhlasily, nemusely s ním tedy ani vyslovit svůj nesouhlas).
V této souvislosti je nutné si uvědomit, že není možné kohokoli penalizovat za uplatnění jeho práv. Nájemce má ze zákona právo ukončit nájemní vztah buď jednostranně (výpovědí) či v součinnosti s pronajímatelem (dohodou). Neboť ve Vašem případě nájemce jednoho z těchto práv využil (a Vy jako pronajímatel jste s tím souhlasil, neboť byla uzavřena dohoda), nejedná se o porušení nájemní smlouvy (a penalizace je proto vyloučena).
Dle § 686a/3 Občanského zákoníku nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, je pronajímatel oprávněn použít kauci k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných. Sousloví „nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak“ však nelze chápat tak, že by bylo možné sjednat v nájemní smlouvě cokoli (tedy např. penalizaci jsoucí v rozporu s dobrými mravy), zákon zde spíše předpokládá možnost zúžit uvedený výčet (kdy by byl pronajímatel např. oprávněn použít kauci pouze k úhradě pohledávek na nájemném, nikoli již k úhradě pohledávek za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu).
Lze Vám proto doporučit nájemci kauci neprodleně vrátit (a to včetně úroků z prodlení, na které má nájemce právo), dle § 686a/4 Občanského zákoníku jste k vrácení kauce povinen nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal Vám, nedohodnete-li se s nájemcem jinak. V opačném případě bude nájemce oprávněn podat na Vás u soudu žalobu na vrácení bezdůvodného obohacení.
Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.