Může pronajímatel zvýšit nájemníkovi nájemné kvůli rekonstrukci bytu?
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 30. leden 2012
Majitel 110 let staré čtyřbytovky se rozhodl vyměnit dřevěná okna za plastová s tím, že náklady uhradí uživatelé formou zvýšeného nájemného. Má na takový způsob modernizace svého majetku právo? Nebo toto lze řešit jiným způsobem? Děkuji, Zdeněk
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě se nabízí několik variant řešení.
Předně lze říci, že majitel bytovky (předpokládám, že je i pronajímatelem) není oprávněn kompenzovat náklady spojené s výměnou oken jednostranným zvýšením nájemného. Je nutné mít na paměti, že výše nájemného je určena nájemní smlouvou a musí s ní tedy zásadně souhlasit nájemce i pronajímatel (jiná situace by samozřejmě nastala, pokud by nájemní smlouva stanovila pro provádění úprav bytu zvláštní podmínky, což však z dotazu nevyplývá).
Výměnu oken je ale možné uskutečnit jinými způsoby:
Zaprvé (začnu zeširoka) je nutné vymezit, zda lze výměnu dřevěných oken za plastová podřadit pod pojem „drobné opravy bytu“ (dle § 687/3 Občanského zákoníku), které hradí nájemce:
Těmito opravami jsou dle § 5 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. (ve vztahu k oknům) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií.
Je tedy možné uzavřít, že celková výměna oken nespadá do kategorie drobných oprav oken a nájemce je tedy nehradí, přičemž nemůže být k těmto výkonům pronajímatelem ani nucen.
Výměna oken tak spadá do kategorie „stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě“ (dle § 695 Občanského zákoníku), které je pronajímatel oprávněn provádět pouze se souhlasem nájemce, přičemž tento souhlas může nájemce odepřít jen z vážných důvodů. Nutno ještě podotknout, že pokud pronajímatel provádí takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla (což však v daném případě nepředpokládám).
Trvá-li tedy pronajímatel na výměně oken, musí nejdříve získat souhlas nájemců s takovou úpravou. Pokud nájemci odepřou souhlas udělit, musí zároveň uvést, z jakého vážného důvodu se tak děje (za takový důvod by bylo možné pokládat například zdravotní stav nájemců, který by se mohl vlivem stavebních prací zhoršit či přítomnost malých dětí, kterým zvýšená prašnost při těchto pracích nesvědčí). Pokud nájemci naopak svůj souhlas udělí (lze doporučit, aby tak učinili písemně), mohou na pronajímateli žádat za příslušné období, po které práce probíhaly, poměrné snížení nájemného z důvodu podstatného nebo po delší dobu trvajícího zhoršení podmínek užívání bytu (§ 698/2 Občanského zákoníku).
Pokud se ale pronajímatel i nájemci shodnou na nutnosti výměny oken, je možné, aby spolu uzavřeli dohodu, jejíž podstatou bude závazek nájemců přispět určitou částkou pronajímateli na tyto práce.
Předně lze říci, že majitel bytovky (předpokládám, že je i pronajímatelem) není oprávněn kompenzovat náklady spojené s výměnou oken jednostranným zvýšením nájemného. Je nutné mít na paměti, že výše nájemného je určena nájemní smlouvou a musí s ní tedy zásadně souhlasit nájemce i pronajímatel (jiná situace by samozřejmě nastala, pokud by nájemní smlouva stanovila pro provádění úprav bytu zvláštní podmínky, což však z dotazu nevyplývá).
Výměnu oken je ale možné uskutečnit jinými způsoby:
Zaprvé (začnu zeširoka) je nutné vymezit, zda lze výměnu dřevěných oken za plastová podřadit pod pojem „drobné opravy bytu“ (dle § 687/3 Občanského zákoníku), které hradí nájemce:
Těmito opravami jsou dle § 5 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. (ve vztahu k oknům) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií.
Je tedy možné uzavřít, že celková výměna oken nespadá do kategorie drobných oprav oken a nájemce je tedy nehradí, přičemž nemůže být k těmto výkonům pronajímatelem ani nucen.
Výměna oken tak spadá do kategorie „stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě“ (dle § 695 Občanského zákoníku), které je pronajímatel oprávněn provádět pouze se souhlasem nájemce, přičemž tento souhlas může nájemce odepřít jen z vážných důvodů. Nutno ještě podotknout, že pokud pronajímatel provádí takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla (což však v daném případě nepředpokládám).
Trvá-li tedy pronajímatel na výměně oken, musí nejdříve získat souhlas nájemců s takovou úpravou. Pokud nájemci odepřou souhlas udělit, musí zároveň uvést, z jakého vážného důvodu se tak děje (za takový důvod by bylo možné pokládat například zdravotní stav nájemců, který by se mohl vlivem stavebních prací zhoršit či přítomnost malých dětí, kterým zvýšená prašnost při těchto pracích nesvědčí). Pokud nájemci naopak svůj souhlas udělí (lze doporučit, aby tak učinili písemně), mohou na pronajímateli žádat za příslušné období, po které práce probíhaly, poměrné snížení nájemného z důvodu podstatného nebo po delší dobu trvajícího zhoršení podmínek užívání bytu (§ 698/2 Občanského zákoníku).
Pokud se ale pronajímatel i nájemci shodnou na nutnosti výměny oken, je možné, aby spolu uzavřeli dohodu, jejíž podstatou bude závazek nájemců přispět určitou částkou pronajímateli na tyto práce.
Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.