Změna územního plánu s předkupním právem na soukromý pozemek - je to právně v pořádku?

Úmysl obce je zařadit tuto část mého pozemku jako součást nového obecního parku. S tímto návrhem jsem vyjádřil nesouhlas. Ze strany obce nepřišla žádná odpověď ani reakce. Děkuji, Zikmund

ODPOVĚĎ:
Předkupní právo je v rámci stavebního zákona upraveno v jeho § 101. Předně platí, že k pozemku určenému územním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu nebo veřejné prostranství (stejně jako ke stavbě na tomto pozemku) má obec předkupní právo, a to v rozsahu vymezeném v územním plánu. To neplatí, pokud pro veřejně prospěšnou stavbu postačí zřízení věcného břemene (což však v případě zřízení parku nepřichází prakticky v úvahu).

Na tomto místě je vhodné uvést, že ve smyslu § 2/1 písm. k) bodu 4 a písm. l) stavebního zákona (ve spojení s § 34 zákona o obcích) se parky považují za veřejně prospěšné stavby.

Předkupní právo se v územním plánu vymezuje označením nemovitosti podle katastrálního zákona a stanovením oprávněné osoby (ve Vašem případě předpokládám, že oprávněnou osobou je sama obec). Textovou část územního plánu obsahující vymezení nebo změnu vymezení předkupního práva zašle obec neprodleně osobě oprávněné z předkupního práva (to samozřejmě neplatí v případě, kdy sama obec je touto oprávněnou osobou) a osobám, jejichž nemovitosti předkupní právo zatěžuje (tedy i Vám).

Osoba oprávněná z předkupního práva podá neprodleně návrh na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí. Předkupní právo podle § 101 stavebního zákona vzniká nabytím účinnosti územního plánu a má účinky věcného práva. Vlastník pozemku, u kterého vzniklo předkupní právo podle stavebního zákona, má povinnost v případě zamýšleného úplatného převodu (t. j. v případě prodeje) nabídnout oprávněné osobě tento pozemek k odkoupení postupem a za podmínek podle tohoto zákona.

Je-li předkupní právo v územním plánu vymezeno k části pozemku (což je i Váš případ), je předmětem nabídky (ze strany povinné osoby) příslušná část pozemku. V takovém případě zabezpečí získání 1/ geometrického plánu o dělení pozemku a 2/ sdělení stavebního úřadu, že nemá výhrady k předloženému návrhu dělení pozemku (nebo vydání rozhodnutí o dělení pozemku) samozřejmě na své náklady oprávněná osoba.

Povinný vlastník (Vy) je v případě zamýšleného úplatného převodu povinen tento záměr písemně oznámit oprávněné osobě s dotazem, zda oprávněná osoba využije předkupního práva a dále je povinen umožnit prohlídku předmětného pozemku za účelem zpracování znaleckého posudku.

Odpověď je oprávněná osoba povinna zaslat písemně ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy jí bylo oznámení doručeno. Má-li oprávněná osoba zájem využít předkupní právo, je povinna v odpovědi povinnému vlastníkovi vymezit předmět koupě údaji podle katastrálního zákona, uvést kupní cenu a stanovit lhůtu pro uzavření kupní smlouvy, která nesmí být kratší než 30 dnů; zároveň zašle povinnému vlastníkovi návrh kupní smlouvy a znalecký posudek, kterým je stanovena cena pozemku. Je-li předmětem předkupního práva část pozemku, je součástí návrhu kupní smlouvy také geometrický plán.

Je-li předmětem předkupního práva část pozemku a je-li tudíž zapotřebí opatřit před uzavřením kupní smlouvy geometrický plán a souhlas, resp. rozhodnutí stavebního úřadu, přerušuje se po dobu územního řízení běh tříměsíční lhůty pro odpověď oprávněné osoby (o této skutečnosti oprávněná osoba povinného vlastníka vyrozumí).

Kupní cena pozemku se určí znaleckým posudkem ve výši obvyklé ceny (podle zákona o oceňování majetku), tento znalecký posudek opatřuje na své náklady opět oprávněná osoba (tedy obec). Je-li cena obvyklá nižší než cena zjištěná znalcem, stanoví se kupní cena ve výši ceny zjištěné znalcem.

Pokud povinný vlastník nesouhlasí s uzavřením kupní smlouvy z důvodu nesouhlasu s kupní cenou, kterou uvedla oprávněná osoba ve své odpovědi a v návrhu kupní smlouvy, zašle oprávněné osobě ve lhůtě dle § 101/6 stavebního zákona svůj návrh na uzavření kupní smlouvy s jím navrženou kupní cenou, která musí být určena znaleckým posudkem. Znalecký posudek povinný vlastník zašle oprávněné osobě spolu s návrhem na uzavření kupní smlouvy.

Pokud se povinný vlastník a oprávněná osoba na kupní ceně nedohodnou, oprávněná osoba bez zbytečného odkladu podá návrh na určení kupní ceny soudu nebo zašle povinnému vlastníkovi potvrzení o zániku předkupního práva.

Pokud ze zaslané odpovědi oprávněné osoby vyplývá, že oprávněná osoba nemá zájem využít předkupní právo, nebo pokud oprávněná osoba nezašle odpověï ve stanovené lhůtě anebo pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy nejdéle do 6 měsíců od doručení návrhu kupní smlouvy povinného vlastníka, předkupní právo zaniká (to samozřejmě neplatí, je-li v této lhůtě zahájeno soudní řízení o určení kupní ceny pozemku).

Oprávněná osoba je povinna současně s negativní odpovědí nebo po marném uplynutí stanovených lhůt bez zbytečného odkladu vydat povinnému vlastníkovi potvrzení o zániku předkupního práva.

Oprávněná osoba je povinna uhradit povinnému vlastníkovi kupní cenu pozemku (popř. části pozemku) do 2 měsíců ode dne právní moci rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického práva oprávněné osoby na základě kupní smlouvy do katastru nemovitostí; v opačném případě je povinný vlastník oprávněn od smlouvy odstoupit.

Nesplní-li povinný vlastník povinnost nabídnout oprávněné osobě pozemek k odkupu (samozřejmě pouze v případě, že povinný vlastník zamýšlí tento pozemek prodat), jsou právní jednání spojená s převodem pozemku (např. tedy kupní smlouva s třetí osobou) neplatná.

Ve zbývajících aspektech využití předkupního práva oprávněné osoby se použijí ustanovení občanského zákoníku (§ 2140 a násl.).

Shora uvedené lze shrnout tak, že pro vznik předkupního práva k části Vašeho pozemku není zapotřebí, aby s Vámi tento záměr obec jakkoli konzultovala. Při splnění předepsaných podmínek (veřejně prospěšná stavba a vyznačení do územního plánu) vznikne předkupní právo k části Vašeho pozemku ze zákona (a to k datu nabytí účinnosti územního plánu). Chcete-li zabránit vzniku předkupního práva k části Vašeho pozemku, lze Vám doporučit maximálně využít veškerá Vaše oprávnění při přípravě územního plánu (zejména pak vznášením připomínek v rámci veřejného projednání územního plánu). Vyloučit pak nelze ani iniciaci soudního přezkumu příslušné části územního plánu dle § 101a a násl. soudního řádu správního.

Svůj pozemek pak můžete samozřejmě prodat ještě před nabytím účinnosti územního plánu (tzn. v době, kdy nebude předkupní právo k části Vašeho pozemku dosud existovat), v takovém případě Vám však doporučuji kupujícího o záměru obce předem informovat (ideálně pak vtělte tuto informaci přímo do písemné kupní smlouvy).