Soused zdržuje stavbu odvoláváním, oddaluje stavební povolení – jak se průtahům bránit?

Banky nám už nechtějí možnost dočerpání hypoték odložit. Aktuálně je situace taková, že developerka podala žádost o dodatečného povolení stavby „Rekonstrukce a stavební úpravy na bytový dům", kde chtěla na stavebním úřadu schválit dodatečné změny na stavbě. Stavení úřad ji to schválil, ale soused se odvolal a teď je odvoláni na stavebním úřadu v Brně. Chci se zeptat:
1. Pokud stavební úřad na městě dá za pravdu developerce, máme důvod k radosti? Neboli stavební povoleni bude vydáno a pak už kolaudace by nemela byt problém, protože se k ní soused může odvolat, ale už ji nezabránit? Následně soudní řízení, do kterého si myslím soused půjde, nás může trápit, ale už bude kolaudace vydána, my budeme mít hypotéky dočerpané a budeme doufat ve spravedlivý soud.
2. Pokud stavební úřad na městě dá v něčem za pravdu sousedovi, vrátí posouzení na městskou část. Ta se pak doufáme postaví opět na naši stranu. Pak se k tomu zase soused odvolá a půjde to opět na město. Kolik takových otoček na město může nastat? Na to myslím soused spoléhá, že se to bude táhnout dlouho, a budeme mít problém s hypotékami.
3. Slyšel jsem o nějaké právní úpravě která by mela začít platit příští rok v červenci, která by taková nekonečna odvolávací kolečka ukončila. Je tomu tak? Týkala by se právní úprava i našeho rozběhnutého případu? S pozdravem, Ctibor.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Pakliže odvolací stavební úřad rozhodne ve Váš prospěch, vyhrajete sice příslovečnou bitvu, nikoli však válku. Soused totiž bude oprávněn využívat zbývající možnosti své procesní obrany (typicky Vámi zmiňované podání správní žaloby k soudu).
Dle § 122a/1 stavebního zákona jsou účastníky kolaudačního řízení:
- stavebník,
- vlastník stavby, není-li stavebníkem.
Není-li soused ani jednou z těchto osob, neměl by do kolaudačního řízení již právně relevantně zasahovat. V tomto ohledu Vám doporučuji konzultovat se stavebním úřadem, kdo se dle jeho názoru stane účastníkem kolaudačního řízení.
Bude-li se soused bránit soudní cestou, nebude mít jím podaná žaloba odkladný účinek (jak to vyplývá z § 73/1 soudního řádu správního) – tzn. že žaloba neohrozí právní účinky stavebního povolení, resp. rozhodnutí o dodatečném povolení stavby či rozhodnutí o kolaudaci. Soud může nicméně v některých případech (pokud to uzná za vhodné) žalobě odkladný účinek přiznat. Ve Vámi popsaném případě se nicméně domnívám, že podmínky pro přiznání odkladného účinku splněny nejsou.
2/ Takzvaný procesní ping-pong mezi prvostupňovým a odvolacím stavebním úřadem může teoreticky trvat velmi dlouho – nyní účinný stavební zákon tento nežádoucí jev nijak časově nelimituje.
3/ Ano, to, co jste slyšel, je v zásadě pravda. Změnu by měl od 1. 1. 2024 přinést§ 225/1 nového stavebního zákona, dle něhož bude platit, že:
„Dojde-li odvolací správní orgán k závěru, že napadené rozhodnutí vydané v řízení o žádosti je v rozporu s právními předpisy nebo že je nesprávné, napadené rozhodnutí nebo jeho část změní. “
Odvolací stavební úřady tak již nebudou oprávněny věc vrátit prvostupňovému stavebnímu úřadu k pokračování v řízení, nýbrž budou povinny rozhodnout samy.
Dle § 330/1 nového stavebního zákona platí, že:
„Řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se dokončí podle dosavadních právních předpisů. “
Není proto ani zdaleka jisté, že se výše uvedené nové procesní pravidlo vztáhne rovněž na řízení vedené ve Vaší věci.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 150/2002 Sb. , soudní řád správní
zákon č. 283/2021 Sb. , stavební zákon