Sloučení dvou bytů do jednoho v domě SVJ - je nutné rozhodnutí SVJ?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Stavební zákon a stavby
- Zveřejněno: 28. duben 2016
Bytový dům, 6 bytů stavebně propojených do dvou velkých, 1/3 manželé, 1/3 jednotlivec a 1/3 manželé. Jeden z velkých bytů má kolaudační rozhodnutí 2006 s povolením užívání 1 bytu sloučeného ze 2. Katastr odmítá změnu ze 2 bytů na 1 a vyžaduje založení a souhlas SVJ. SVJ však svorně nepotřebujeme.
Lze toto krátkodobé a účelové založení SVJ obejít, abychom byty sloučili a vypadli z podmínek bez nutnosti zakládat a obratem rušit SVJ? Děkuji! Matouš
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu bohužel nevyplývá, o jaké ustanovení jakého právního předpisu katastrální úřad své stanovisko opírá. Předpokládám však, že tímto ustanovením je § 1198 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
- nebylo-li SVJ založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce;
- do veřejného seznamu (např. do katastru nemovitostí) se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik SVJ; to však neplatí při nabytí bytové jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.
Jsou-li ve Vašem případě podmínky dle prvé odrážky splněny, musí být SVJ založeno (jedná se o zákonnou povinnost, při jejímž nesplnění nezbývá katastrálnímu úřadu nic jiného, než Vaší žádost blokovat).
V tomto ohledu odkazuji na jedno z výkladových stanovisek Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti, které se tímto ustanovením občanského zákoníku zabývá:
„Dotčené ustanovení § 1198 odst. 1 NOZ je třeba vykládat tak, že jde o první další převod. Úmyslem zákonodárce bylo, že první převedenou jednotkou se má na mysli převod až po převodu tří jednotek. To znamená, že vlastníci jednotek založí společenství vlastníků nejpozději po vzniku vlastnického práva ke čtvrté jednotce. Společenství vlastníků se zakládá schválením stanov (§ 1200 odst. 1 NOZ).
Ustanovení § 1198 odst. 2 NOZ je tzv. blokačním ustanovením, neboť katastr nemovitostí nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. Společenství vlastníků nově vzniká až dnem zápisu do rejstříku bytových jednotek (§ 1204 NOZ), který vedou krajské soudy. “
Toto stanovisko (a to jako stanovisko č. 11) je dostupné např. zde:
http://obcanskyzakonik.justice.cz/index.php/home/zakony-a-stanoviska/vykladova-stanoviska
V současné chvíli Vám doporučuji ověřit, 1/ zda je současný postoj katastrálního úřadu založen skutečně na § 1198 občanského zákoníku a 2/ zda jsou ve Vámi popsaném případě skutečně splněny podmínky dle § 1198/1 občanského zákoníku.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/