Jak udělat z nezastavitelné funkční plochy stavební pozemek, stavební parcelu?

ODPOVĚĎ:
Dle § 58/2 stavebního zákona se do zastavěného území zahrnují pozemky v intravilánu, s výjimkou:
- vinic,
- chmelnic,
- pozemků zemědělské půdy určených pro zajišťování speciální zemědělské výroby (zahradnictví) nebo
- pozemků přiléhajících k hranici intravilánu navrácených do orné půdy nebo do lesních pozemků.
Dle § 3/2 katastrálního zákona se pozemky podle druhu člení na:
- ornou půdu,
- chmelnice,
- vinice,
- zahrady,
- ovocné sady,
- trvalé travní porosty,
- lesní pozemky,
- vodní plochy,
- zastavěné plochy a nádvoří,
- ostatní plochy.
Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky.
S tímto vymezením zemědělských pozemků koresponduje § 1/2 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, který stanoví, že zemědělský půdní fond tvoří pozemky zemědělsky obhospodařované, to je:
- orná půda,
- chmelnice,
- vinice,
- zahrady,
- ovocné sady,
- trvalé travní porosty,
- půda, která byla a má být nadále zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není.
Na tomto místě připomínám, že:
- ornou půdou je zemědělsky obhospodařovaná půda, na které se pěstují v pravidelném sledu, popřípadě pod skleníky, nebo pod pevným anebo přenosným krytem, zemědělské plodiny a která není travním porostem,
- zahradou je pozemek, na němž se trvale a převážně pěstuje zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny, zpravidla pro vlastní potřebu, nebo pozemek souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři, který zpravidla tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.
Orgány ochrany zemědělského půdního fondu figurují v územních a stavebních řízeních jako tzv. dotčené orgány, tzn. že jejich kladné vyjádření je v rámci územních a stavebních řízení nezbytné pro vydání příslušného rozhodnutí.
Pokud územní plán počítá s Vaším pozemkem pro zemědělskou výrobu (resp. zahradnictví, které vylučuje jeho zastavění), můžete iniciovat změnu územního plánu (§ 55/2 stavebního zákona) tak, aby se určení Vašeho pozemku změnilo. K přípravě podnětu na změnu územního plánu Vás lze odkázat např. zde:
http://www.uur.cz/1000-otazek/?action=heslo& id=185& IDtema=22
http://frankbold.org/poradna/kategorie/uzemni-planovani/dotaz/podnet-obci-ke-zmene-uzemniho-planu
Z dotazu nevyplývá, zda je Váš pozemek veden v katastru nemovitostí pod druhem pozemku "zahrada" či pod jiným druhem pozemku. Druh pozemku (jak je zapsán v katastru nemovitostí) by měl odpovídat jeho skutečnému využívání (přestože praxe bývá často odlišná). V každém případě Vám lze doporučit (po změně územního plánu) o kontaktování místně příslušného stavebního úřadu s žádostí o změnu druhu Vašeho pozemku.
Pro změnu druhu Vašeho pozemku je zapotřebí, aby stavební úřad přivolil ke změně druhu jeho využití. Dle § 80/1 stavebního zákona je v rozhodnutí o změně využití území stanoven nový způsob užívání pozemku a podmínky jeho využití.
Vydání rozhodnutí o změně využití území vyžadují (dle § 80/2 písm. e) stavebního zákona) změny druhu pozemku, zejména zřizování, rušení a úpravy vinic, chmelnic, lesů, parků, zahrad a sadů. Jedná-li se o změnu druhu využití pozemku o výměře nad 300 m2 nejvíce však do 1 000 m2, postačí vydání územního souhlasu (§ 96/2 písm. d) stavebního zákona).
Výjimku z tohoto pravidla představuje § 80/3 písm. c) stavebního zákona, dle něhož rozhodnutí o změně využití území (ani územní souhlas) nevyžadují změny druhu pozemku o výměře do 300 m2.
Při změně druhu Vašeho pozemku bude rovněž zapotřebí vyjmout Váš pozemek ze zemědělského půdního fondu. Dle § 9/1 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu platí, že:
- k odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu pro nezemědělské účely je třeba souhlasu orgánu ochrany zemědělského půdního fondu;
- záměr, který vyžaduje odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu, nelze podle stavebního zákona povolit bez tohoto souhlasu;
- při posouzení odnětí orgán ochrany zemědělského půdního fondu vychází z celkové plochy zemědělské půdy požadované pro cílový záměr.
Výjimku ze shora uvedeného představuje § 9/2 písm. a) zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, dle něhož platí, že souhlasu není třeba, má-li být ze zemědělského půdního fondu odňata zemědělská půda v zastavěném území obce pro:
- stavbu včetně souvisejících zastavěných ploch o výměře do 25 m2, nebo
- stavbu pro bydlení nebo veřejně prospěšnou stavbu umísťovanou v proluce o velikosti do 0,5 ha.
Předmětem odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu u stavby rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci, kde pozemek přilehlý ke stavbě má napříště sloužit jako zahrada, je plocha potřebná pro stavbu a související zpevněné plochy, přičemž podmínky nezbytné k zajištění ochrany zemědělského půdního fondu se stanovují na veškerou plochu zemědělské půdy dotčené výstavbou (§ 9/4 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu).
Pro získání konkrétních informací o podmínkách iniciace změny územního plánu, podání žádosti o změnu využití území a podání žádosti o odnětí pozemku ze zemědělského půdního fondu Vám doporučuji navštívit místně příslušný stavební úřad a místně příslušný orgán ochrany zemědělského půdního fondu (kterým je dle § 13/1 písm. a) zákona o ochraně zemědělského půdního fondu obecní úřad obce s rozšířenou působností).
______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 256/2013 Sb. , o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
zákon č. 334/1992 Sb. , o ochraně zemědělského půdního fondu
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/