Okna naprojektovaného domu míří na náš dům - jak se bránit a znemožnit stavbu přes stavební úřad, SÚ?

Náš dům byl postaven jako první, parcela 470/19, hlavní obytné místnosti v přízemí i 1 nadzemním patře jsou orientovány dolů do údolí (JV/J směrem), v tomto směru k domu přiléhá terasa a související relaxační prostor zahrady. Problém je s posledním projektem (parcela 470/18), kde majitelé parcely nyní podávají projekt ke stavebnímu úřadu, aktuálně jsme byli pozváni k ústnímu jednání na stavení úřad (9.3.2016 Čelákovice)
* navržené umístění je cca 10-15 m pod linii existujících domů, níže ve svahu (tj v úrovni naší terasy a oken našich obytných místností)
* navrhovaný dům je na násypu, tj. výrazně bude vyčnívat nad údolí a tím také zastíní velkou část naší zahrady včetně celé terasy (odpolední a podvečerní hodiny).
* orientace všech oken (na bočních fasádách) v navrhovaném domu je na S/SV, tj. právě přímo do prostoru naší terasy, v opačném směru (na J) není navrhováno jediné okno.
* velká část výhledu z našich oken (v přízemí i 1NP) a velká část výhledu z terasy bude zakryta navrhovaným domem.
Primárně tedy nesouhlasíme:
--------------------------
* s umístěním domu mimo linii existujících domů.
* pokud by náhodou dům měl být tam, kde je navržen, pak zcela nesouhlasíme s umístěním oken na severo - východní fasádě, která významným způsobem omezuje a narušuje veškeré soukromí na zahradě i v obytných místnostech. Podle všeho ale návrh aktuálně respektuje veškeré regulativy a stavební zákon (uliční čára není obcí dána, odstup od hranice pozemku je dodržen podle UR, výška budovy a další věci jsou všechny v souladu s územním rozhodnutím).
Problém nicméně vidíme ve:
--------------------------
* zneužití faktu, že jde o poslední realizovaný projekt.
* neochota se jakkoli domluvit na kompromisu (bylo nám řečeno, že se s námi budou bavit jen přes úřady/soudy).
* případná realizace by znamenala:
* výrazné znehodnocení našich předchozích investic do pozemku, existujícího domu a terasy.
* výrazné narušení soukromí (tak jak byl náš projekt koncipován).
Prosíme proto o Vaši radu, jak se můžeme bránit a jak co nejlíp postupovat v dalším jednání. V příloze posíláme zákres z katastru pro rychlejší pochopení situace. Níže v příloze ještě pro doplnění situační zakreslení zamýšleného domu a pohledy na dům, které budou směřovat směrem k nám. Děkujeme. Lucie

ODPOVĚĎ:
Ve Vámi popsaném případě je rada poměrně jednoduchá: Lze Vám doporučit v maximální míře využít všech práv účastníka územního a stavebního řízení (zejména se jedná o právo vznášet námitky, nahlížet do spisu, předkládat důkazy, vyjadřovat se k podkladům a účastnit se ústních jednání). Je vhodné, abyste veškerá svá tvrzení (např. o znehodnocení výhledu, zastínění, nevhodném umístění oken apod.) prokázali (Vámi předložené materiály se stanou součástí spisu a mohou Vám následně posloužit v druhoinstančním řízení), popř. požadujte, aby stavební úřad Vaše tvrzení posoudil (ideálně ve formě zadání znaleckého posudku v příslušném odvětví). Je samozřejmě rovněž možné, abyste svá stanoviska podpořili vlastním (tedy Vámi zadaným a financovaným) znaleckým posudkem:
http://datalot.justice.cz/justice/repznatl.nsf/$$SearchForm?OpenForm
Bude-li i přes veškerou Vaši snahu stavebním úřadem přivoleno k výstavbě sousedního domu v podobě, která Vám nevyhovuje, budete oprávněni (jakožto účastníci územního a stavebního řízení) podat proti územnímu rozhodnutí a stavebnímu povolení odvolání (popř. podat návrh na přezkum, nebude-li územní a stavební řízení zahajováno). V případě neúspěchu v druhoinstančním řízení nelze vyloučit ani následný soudní přezkum. Pro přípravu příslušné žaloby Vám nicméně doporučuji advokátní zastoupení:
www.advokatikomora.cz
Co se týče vzájemných odstupů staveb, upozorňuji zejména na § 25 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož mimo jiné platí, že:
- vzájemné odstupy staveb musí splňovat mimo jiné požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí,
- jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn.
Podrobnější úpravu zastínění a proslunění pobytových místností naleznete v § 12/4 a v § 13 vyhlášky o technických požadavcích na stavby.
Svou obranu můžete vést (vedle územního a stavebního řízení) i prostředky soukromého práva. Dle § 1004 občanského zákoníku totiž platí, že je-li držitel (Vy) prováděním stavby ohrožen v držbě nemovité věci nebo může-li se pro to důvodně obávat následků uvedených v § 1013 občanského zákoníku (např. nadměrné zastínění) a nezajistí-li se proti němu stavebník cestou práva, může se ohrožený držitel (u soudu) domáhat zákazu provádění stavby. Zákazu se držitel domáhat nemůže, jestliže ve správním řízení (zde územním a stavebním řízení), jehož byl účastníkem, neuplatnil své námitky k žádosti o povolení takové stavby, ač tak učinit mohl (aktivita v územním a stavebním řízení je tedy nezbytná i pro uplatnění občanskoprávní obrany). Dokud není o záležitosti rozhodnuto, může soud zakázat, aby se stavba prováděla.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
vyhláška č. 268/2009 Sb. , o technických požadavcích na stavby
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/