Změna funkčního využití pozemku z komerční zóny na stavební parcelu - informace

Rád bych, aby tento pozemek byl CELÝ zařazen do nového územního plánu jako STAVEBNÍ PARCELA (mnou pro stavbu malého přízemního rod. domu, nebo alespoň jako plocha rekreace pro výstavbu malé chaty). O toto jsem písemně žádal městské zastupitelstvo, které mé žádosti nevyhovělo a odkázalo mě na jeho veřejné zasedání v řízení o vydání úz. plánu dle § 52 odst. 3 stav. zákona, kde se může nový úz. plán připomínkovat. Mám nějakou možnost odvolání se, případně připomínky (jak), pokud nebude moje žádost o využití pozemku jako stavební parcely (nebo pro stavbu chaty) přijata kladně městským zastupitelstvem? Co vše pro to mohu učinit? Předem Vám velmi děkuji za odpověď, Norbert

ODPOVĚĎ:
Úvodem své odpovědi podotýkám, že v rámci územního plánu byste se neměl domáhat určení svého pozemku jako "stavební parcely", nýbrž jeho zařazení do plochy pro bydlení, resp. území určeného k rodinné či rekreační zástavbě (v tomto ohledu záleží na tom, jakou terminologii připravovaný územní plán používá). Pro větší srozumitelnost mé odpovědi upozorňuji, že územní plán je co do své formy tzv. opatřením obecné povahy (kde se v mé odpovědi vyskytuje tento výraz, vztahuje se vše tam uvedené také na územní plán).

Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 2 částí:
1/ Fáze před vydáním územního plánu:
Dle § 52/2 a 3 stavebního zákona platí, že:
- námitky proti návrhu územního plánu mohou podat pouze vlastníci pozemků a staveb dotčených návrhem řešení (což jste i Vy), oprávněný investor a zástupce veřejnosti;
nejpozději do 7 dnů ode dne veřejného projednání mohou dotčené osoby (dle předchozí odrážky) vznést své námitky, ve kterých musí uvést odůvodnění, údaje podle katastru nemovitostí dokladující dotčená práva a vymezit území dotčené námitkou; k později uplatněným námitkám se nepřihlíží, na což musí být dotčené osoby upozorněny.
Svůj nesouhlas tedy můžete v první řadě vznést (v podobě námitky) v průběhu veřejného projednání územního plánu či nejpozději 7 dnů po tomto veřejném projednání.

Vaše námitky budou vypořádány ve formě rozhodnutí (které musí být odůvodněno), které se stane součástí odůvodnění územního plánu. Konkrétně dle § 172/5 správního řádu platí, že:
- vlastníci nemovitostí, jejichž práva, povinnosti nebo zájmy související s výkonem vlastnického práva mohou být opatřením obecné povahy přímo dotčeny, mohou podat proti návrhu opatření obecné povahy písemné odůvodněné námitky;
- o námitkách rozhoduje správní orgán, který opatření obecné povahy vydává;
- rozhodnutí o námitkách, které musí obsahovat vlastní odůvodnění, se uvede jako součást odůvodnění opatření obecné povahy;
- proti rozhodnutí o námitkách se nelze odvolat ani podat rozklad.

Přestože není možné se proti rozhodnutí o námitkách bránit odvoláním či rozkladem, je možné iniciovat v této souvislosti zahájení přezkumného řízení (které je zahajováno z úřední povinnosti, tzn. že správní orgán postačí upozornit na podezření na porušení zákona při vydání rozhodnutí o námitkách a tento orgán, uzná-li to za nezbytné, zahájí přezkumné řízení z vlastní iniciativy, v tomto případě se postupuje dle § 156/2 správního řádu).
Kromě iniciace zahájení přezkumného řízení (na které však není právní nárok) je možné se proti rozhodnutí o námitkách bránit i soudní cestou. Konkrétně lze k místně příslušnému krajskému soudu podat žalobu proti rozhodnutí o námitkách a zahájit tím řízení o žalobě proti rozhodnutí správního orgánu dle § 65 a násl. soudního řádu správního.
Přestože rozhodnutí o námitkách není standardním správním rozhodnutím, je soudně přezkoumatelné, jak ostatně judikoval i Nejvyšší správní soud (např. v rozsudku ze dne 7. 1. 2009, č. j. 2 Ao 2/2008-62, nebo v usnesení ze dne 27. 10. 2010, č. j. 2 Ao 5/2010-24).
K tomuto tématu je možné odkázat např. na tuto odbornou literaturu: VEDRAL, J. : Správní řád. Komentář. II. Vydání. Praha: 2012. Bova Polygon, s. 1364 - 1365.

2/ Fáze po vydání územního plánu:
Po vydání územního plánu je možné bránit se proti němu soudní cestou, a to zahájením řízení o zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části. Dle § 101a/1 soudního řádu správního je k podání návrhu na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho částí oprávněn ten, kdo tvrdí, že byl na svých právech opatřením obecné povahy, vydaným správním orgánem, zkrácen.
Hodláte-li zvýšit své šance při brojení proti rozhodnutí o Vašich námitkách či (a to zejména) při soudním přezkumu rozhodnutí o námitkách či územního plánu, doporučuji Vám nechat se v této věci zastoupit advokátem, který se zaměřuje na oblast správního práva (popř. přímo práva stavebního) : www.advokatikomora.cz