Základy domu umístěné 50 cm výše než je v projektu - co udělá stavební úřad?

Zeminu jsme v hranici pozemku zajistili opěrnou zídkou či základem plotu. To se ale nelíbilo sousedce, se kterou sousedíme zhruba 6 m společné hranice a udala nás na úřad. Tyto terénní úpravy bohužel nebyly součástí stavebního povolení a i základy domu jsou výše, takže nám úřad stavbu zastavil. Po zastavení jsme na pozemek ještě dovezli 1 náklaďák černé hlíny, ale nijak jsme ji prozatím nerozhrnovali apod. a dále kvůli možnému úderu blesku jsme nainstalovali hromosvod. Toto si sousedka bohužel zdokumentovala a šla nás znovu udat, takže nyní jsme předvolaní a hrozí nám docela likvidační pokuta. Jde vůbec prosím výše zmíněné činnosti brát jako stavební práce? A můžeme se nějak bránit proti neustálým výpadům a udáním sousedky? Děkuji, Pavel

ODPOVĚĎ:
Co se týče Vámi provedených terénních úprav, je nezbytné vycházet z § 3/1 stavebního zákona, dle něhož se terénní úpravou rozumí zemní práce a změny terénu, jimiž se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těžební a jim podobné a s nimi související práce, nejedná-li se o hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem, například skladovací a odstavné plochy, násypy, zavážky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť nebo těžební práce na povrchu.

V první řadě je vhodné zjistit, jaký typ rozhodnutí (pokud vůbec nějaké) je pro Vámi provedené terénní úpravy zapotřebí v rámci územního řízení.

Některé terénní úpravy ke své realizaci nevyžadují vydání rozhodnutí o změně využití území (ani územní souhlas). Konkrétně se pak dle § 80/3 písm. a) stavebního zákona jedná o terénní úpravy do 1,5 m výšky nebo hloubky o výměře do 300 m2 na pozemcích, které nemají společnou hranici s veřejnou pozemní komunikací nebo veřejným prostranstvím, pokud nedochází k nakládání s odpady.

Vydání územního souhlasu postačí v případě terénních úprav do 1,5 m výšky nebo hloubky o výměře nad 300 m2 nejvíce však do 1 000 m2 na pozemcích, které nehraničí s veřejnými pozemními komunikacemi nebo veřejným prostranstvím, pokud nedochází k nakládání s odpady (§ 96/2 písm. f) stavebního zákona).

Vydání rozhodnutí o změně využití území je pak dle § 80/2 písm. a) stavebního zákona vyžadováno v případě terénních úprav dle § 3/1 stavebního zákona (jedná se tedy o veškeré terénní úpravy s výjimkou terénních úprav shora uvedených).

Co se týče povolování terénních úprav ve stavebním řízení (které na územní řízení navazuje) je v první řadě vhodné poukázat na § 103/1 písm. b) stavebního zákona, dle něhož stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují mimo jiné terénní úpravy uvedené v § 80/3 písm. a) stavebního zákona.

Dle § 104/1 písm. i) stavebního zákona je ohlášení stavebnímu úřadu zapotřebí v případě terénních úprav neuvedených v § 103/1 písm. b) stavebního zákona, tzn. všechny zbývající terénní úpravy.

Co se týče Vámi zmiňované opěrné zídky, platí dle § 79/2 písm. f) stavebního zákona, že rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují opěrné zdi do výšky 1 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím. V tomto případě není zapotřebí ani stavební povolení či ohlášení stavebnímu úřadu (§ 103/1 písm. a) stavebního zákona).

Přestože z dotazu výslovně nevyplývá, zda bylo ve Vašem případě rovněž zahájeno řízení o odstranění stavby, připomínám, že dle § 129/1 písm. b) stavebního zákona nařídí stavební úřad odstranění stavby vlastníku stavby nebo s jeho souhlasem stavebníkovi stavby prováděné nebo provedené bez rozhodnutí nebo opatření nebo jiného úkonu vyžadovaného stavebním zákonem anebo v rozporu s ním, pokud stavba nebyla dodatečně povolena.

Ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení o odstranění stavby podle § 129/1 písm. b) stavebního zákona může vlastník stavby nebo stavebník podat ke stavebnímu úřadu žádost o dodatečné povolení stavby. Pokud stavebník nebo vlastník stavby požádá ve stanovené lhůtě o její dodatečné povolení, stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti. Jde-li o stavbu vyžadující stavební povolení, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o stavební povolení. Jde-li o stavbu vyžadující ohlášení, žadatel předloží podklady předepsané k ohlášení. Jde-li o stavbu vyžadující pouze územní rozhodnutí, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o územní rozhodnutí.

Stavbu dle § 129/1 písm. b) stavebního zákona lze dodatečně povolit, pokud stavebník nebo její vlastník prokáže, že:

a/ není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,

b/ není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,

c/ není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví. Dodatečné povolení nahrazuje v příslušném rozsahu územní rozhodnutí. Bude-li předmětem dodatečného povolení rozestavěná stavba, stavební úřad stanoví podmínky pro její dokončení.

Stavební úřad může rovněž zahájit řízení o odstranění takové stavby, která nevyžaduje územní rozhodnutí, stavební povolení ani ohlášení stavby, ale je prováděna nebo byla provedena v rozporu s právními předpisy (§ 129/1 písm. d) stavebního zákona). V tomto případě stavební úřad nenařídí odstranění stavby, pokud nebylo prokázáno porušení právních předpisů nebo vlastník porušení právních předpisů dodatečně napravil (§ 129/4 stavebního zákona).

U terénních úprav se postupuje přiměřeně podle § 129/2 - 6 stavebního zákona.

Je-li pak ve Vašem případě zahájeno pouze správní řízení o spáchaném přestupku, předpokládám, že za likvidační označujete pouze horní sazbu hrozící pokuty. V této souvislosti je nutné připomenout, že stavební úřad je v rámci rozhodování o udělení peněžité sankce povinen zohlednit závažnost Vámi případně spáchaného přestupku a výši pokuty dle tohoto hlediska určit. Proti rozhodnutí stavebního úřadu o udělení pokuty se pak lze samozřejmě bránit odvoláním.

Řešením Vámi popsané situace pak může být změna stavby před jejím dokončením. Dle § 118/1 stavebního zákona je stavebník povinen provádět stavbu v souladu s jejím povolením vydaným podle tohoto zákona, přičemž změnu stavby před jejím dokončením lze povolit před zahájením stavby nebo v průběhu provádění stavby. Žádost o povolení změny stavby před jejím dokončením obsahuje kromě obecných náležitostí popis změn a jejich porovnání s povolením stavby a s ověřenou projektovou dokumentací. K žádosti připojí stavebník projektovou dokumentaci změn stavby, popřípadě kopii ověřené projektové dokumentace, do které projektant vyznačí navrhované změny. Žádost o změnu stavby před dokončením stavební úřad projedná s účastníky stavebního řízení a dotčenými orgány v rozsahu, v jakém se změna přímo dotýká práv účastníků stavebního řízení, jakož i zájmů chráněných zvláštními právními předpisy. Změnu ohlášené stavby lze provést na základě ohlášení, obdobně se postupuje i u změny stavby prováděné podle územního rozhodnutí nebo územního souhlasu.

Změnu stavby, která se nedotýká práv ostatních účastníků stavebního řízení, může stavební úřad schválit rozhodnutím vydaným na místě při kontrolní prohlídce stavby. Rozhodnutí je stavebníkovi oznámeno zápisem do stavebního deníku nebo jednoduchého záznamu o stavbě; stavební úřad jej následně bez zbytečného odkladu zaznamená do spisu, podle okolností vyznačí změnu též v ověřené projektové dokumentaci.

Závěrem své odpovědi dodávám, že proti aktivitám Vaší sousedky-konfidentky se po právní stránce prakticky nelze účinně bránit.