Je zájemce o byt povinen uhradit realitní kanceláři kauci pokud je byt zadlužený?
- Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů)
- Kategorie: Ostatní smluvní vztahy a sankce
- Zveřejněno: 7. duben 2012
V září 2011 jsme si zarezervovali v realitní kanceláři byt a složili jsme zálohu. 2 dny na to jsme se od makléřky dozvěděli, že byt je zadlužený a všechno se to teprve bude řešit soudně a pro nás to tedy znamená, že musíme čekat.
Chtěli jsme odstoupit od smlouvy, ale makléřka tvrdila, že oni nemají povinnost nás o této skutečnosti informovat (zadlužení bytu) a pokud odstoupíme, musíme zaplatit 75.000 Kč jako kauci. Uplynulo víc jak 5 měsíců a stále se nic neděje. Máme vůbec nějakou možnost od smlouvy odstoupit nebo nám nezbývá než jen čekat? Děkuji, Samanta
ODPOVĚĎ:
Realitní makléřka pravdu rozhodně nemá. Pokud Vám byl při podpisu tzv. rezervační smlouvy zatajen skutečný stav (tj. i právní stav) bytu, jednala jste v omylu, který může mít za následek neplatnost právního úkonu (zde rezervační smlouvy).
Dle § 49a Občanského zákoníku je právní úkon neplatný, jestliže jej jednající osoba (Vy) učinila v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění rozhodující, a osoba, které byl právní úkon určen (realitní kancelář) tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Právní úkon je rovněž neplatný, jestliže omyl byl touto osobou (realitní kanceláří) vyvolán úmyslně.
Ve Vašem případě se jednalo o tzv. omyl v předmětu právního úkonu, tzn. že jste jednala v omylu ve vlastnostech věci (zde bytu), neboť jste se domnívala, že byt je z právního hlediska „nezávadný“ (lze zajisté předpokládat, že o byt, na který je vedena exekuce či který je zástavou, byste zájem neměla).
Tvrzení realitní makléřky o neexistenci povinnosti Vás o těchto skutečnostech informovat tak není pravdivé (svědčí však o tom, že realitní kancelář o právní „závadnosti“ bytu věděla a tuto skutečnost Vám úmyslně zatajila).
K tomu, aby mohla být rezervační smlouva považována za neplatnou je zapotřebí, abyste se této neplatnosti tzv. dovolala (§ 40a Občanského zákoníku). Dovolání neplatnosti můžete nejlépe realizovat pomocí dopisu, v němž identifikujete smluvní strany, specifikujete předmětnou rezervační smlouvu (např. uvedením jejího čísla či data uzavření), zcela zřetelně vyjádříte, že rezervační smlouvu považujete za neplatnou (tj. že se její neplatnosti dovoláváte), upozorníte na příslušná ustanovení Občanského zákoníku, o která své stanovisko opíráte (viz výše), dopis je samozřejmě zapotřebí datovat a podepsat (jednu podepsanou kopii dopisu si ponechte). Dopis doručte realitní kanceláři tak, aby jste mohla tuto skutečnost případně následně prokázat (tj. zejména doporučeně s dodejkou či osobně za přítomnosti svědka).
Pro hladký průběh zneplatnění rezervační smlouvy (resp. odstoupení od této smlouvy) Vám lze doporučit kontaktovat advokáta, který pro Vás zmíněný dopis sepíše, dopis psaný advokátem zároveň na realitní kancelář více zapůsobí a přiměje jí spíše ke spolupráci.
Samozřejmým důsledkem zneplatnění smlouvy je povinnost realitní kanceláře vrátit Vám veškeré uhrazené zálohy či jiné poplatky.
Dle § 49a Občanského zákoníku je právní úkon neplatný, jestliže jej jednající osoba (Vy) učinila v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění rozhodující, a osoba, které byl právní úkon určen (realitní kancelář) tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Právní úkon je rovněž neplatný, jestliže omyl byl touto osobou (realitní kanceláří) vyvolán úmyslně.
Ve Vašem případě se jednalo o tzv. omyl v předmětu právního úkonu, tzn. že jste jednala v omylu ve vlastnostech věci (zde bytu), neboť jste se domnívala, že byt je z právního hlediska „nezávadný“ (lze zajisté předpokládat, že o byt, na který je vedena exekuce či který je zástavou, byste zájem neměla).
Tvrzení realitní makléřky o neexistenci povinnosti Vás o těchto skutečnostech informovat tak není pravdivé (svědčí však o tom, že realitní kancelář o právní „závadnosti“ bytu věděla a tuto skutečnost Vám úmyslně zatajila).
K tomu, aby mohla být rezervační smlouva považována za neplatnou je zapotřebí, abyste se této neplatnosti tzv. dovolala (§ 40a Občanského zákoníku). Dovolání neplatnosti můžete nejlépe realizovat pomocí dopisu, v němž identifikujete smluvní strany, specifikujete předmětnou rezervační smlouvu (např. uvedením jejího čísla či data uzavření), zcela zřetelně vyjádříte, že rezervační smlouvu považujete za neplatnou (tj. že se její neplatnosti dovoláváte), upozorníte na příslušná ustanovení Občanského zákoníku, o která své stanovisko opíráte (viz výše), dopis je samozřejmě zapotřebí datovat a podepsat (jednu podepsanou kopii dopisu si ponechte). Dopis doručte realitní kanceláři tak, aby jste mohla tuto skutečnost případně následně prokázat (tj. zejména doporučeně s dodejkou či osobně za přítomnosti svědka).
Pro hladký průběh zneplatnění rezervační smlouvy (resp. odstoupení od této smlouvy) Vám lze doporučit kontaktovat advokáta, který pro Vás zmíněný dopis sepíše, dopis psaný advokátem zároveň na realitní kancelář více zapůsobí a přiměje jí spíše ke spolupráci.
Samozřejmým důsledkem zneplatnění smlouvy je povinnost realitní kanceláře vrátit Vám veškeré uhrazené zálohy či jiné poplatky.
Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.